Massima cassazione Sez. 2, Sentenza n. 8140 del 28/04/2004 .

(Cassa con rinvio, App. Roma, 14 novembre 2000).

APPALTO (CONTRATTO DI) - ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI (RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE) - IN GENERE - Gravi difetti dell' edificio - Nozione - Carenze costruttive dell' opera - intesa anche come singola unità abitativa - anche se incidenti su elementi secondari e accessori della stessa - Configurabilità - Condizioni - Fattispecie.

Configurano gravi difetti dell' edificio a norma dell'art. 1669 cod. civ. anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati. (Principio affermato dalla Suprema Corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita).