Lastrico solare

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO ___________ ___________ ___________, in persona dell'Amm.re ___________ ___________, selettivamente domiciliato in ________________ VIA SCARABELLOTTO 8, presso lo studio dell'avvocato SGARELLA Enrico, che lo difende, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
________________ ________________, elettivamente domiciliato in ________________ VIA FLAMINIA 357, presso lo studio dell'avvocato MENNELLA Luciano, che lo difende, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 3023/01 della Corte d'Appello di ________________, depositata il 2___________/09/01;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 15/07/05 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;
udito l'Avvocato SGARELLA Enrico, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito l'avvocato MENNELLA Luciano, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARTONE Antonio che ha concluso per il rigetto del 1^ e 2^ motivo;
l'accoglimento per quanto di ragione del 3^ - 4^ motivo. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 10 maggio 1994 il Condominioominio di Via San Pellegrino n. ___________, in ___________, citava davanti al Pretore di ________________, Sezione distaccata di Castelnuovo di Porto, il condominioomino ________________ ________________, chiedendo la condominioanna dello stesso al pagamento della somma di lire 4.7___________5.000, oltre ad interessi legali, a titolo di quota dovuta per le spese di riparazione del manto di copertura del viale di accesso all'edificio condominioominiale, che fungeva anche di copertura per i locali sottostanti di proprietà del convenuto. ________________ ________________, costituitosi, resisteva alla domanda, che veniva parzialmente accolta, con sentenza in data 15 luglio 1999, dal Pretore, il quale riteneva che nella specie la ripartizione delle spese doveva avvenire secondominioo il criterio previsto dall'art. 112___________ cod. civ. e non dividendo le spese a metà.
Contro tale decisione proponeva appello ________________ ________________ e la Corte di appello di ________________, con sentenza in data 2___________ settembre 2001, riteneva fondata l'impugnazione, in base alla seguente motivazione:
Ritiene il collegio non invocabile nella fattispecie ne' la normativa ex art. 1125 c.c., ne' quella di cui all'art. 112___________ stesso codice (relativa ai cosiddetti lastrici solari di uso esclusivo), trattandosi di norme disciplinanti una particolare ripartizione delle spese per la manutenzione di talune specifiche cose comuni adempienti a specifiche funzioni ed insuscettibili pertanto di applicazione analogica.
Nel caso concreto, il ripristino del vialetto era stato determinato dalla circostanza che erano stati prodotti vari danni, a causa di infiltrazioni, nel sottostante locale di proprietà ________________ ________________, vedasi delibera assembleare, e ctu.
Ai fini della responsabilità occorreva fare riferimento alla normativa generale dell'art. 2043 c.c., integrata dal riferimento specifico all'art. 2051 stesso codice (responsabilità per cose in custodia).
Essendo innegabile, invero,che il Condominio aveva la signoria completa sulla cosa (zona di accesso al Condominio) e che per lo sviluppo di un agente dannoso sorto nella cosa medesima si erano verificati i danni questione; quindi sulla base di principi, riconducibili alla generale normativa del "neminem laedere" ex art. 2043 ed a quella specifica ex art. 2051 (nessun dubbio esiste circa la qualifica di custode della "rea comune" da parte del Condominio), vanno tratte le dovute conclusioni.
Per il verificarsi della responsabilità prevista da tale norma è sufficiente che vi sia la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso (che risulti riconducibile ad una anomalia, originaria e sopravvenuta, nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa) nonché dell'esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigilarla e di mantenere il controllo onde evitare che produca danni a terzi (Cass. n. 1897 del 1983 e Cass. 99/1477).
Ai fini di individuazione del danno, come risulta dal verbale di assemblea, nel magazzino sottostante del ________________ si manifestarono infiltrazioni d'acqua in corrispondenza di un bocchettone del viale di ingresso del palazzo, in corrispondenza della fognatura condominiale, e del lucernai antistanti ai negozi. La riparazione eseguita (consistita nella riparazione della pavimentazione del ballatoio di ingresso al fabbricato stesso - vedi ctu -, mediante posa di una nuova guaina e nuova pavimentazione) tendeva ad eliminare la causa del danno sorto nella rea, in disponibilità del condominio. In tal modo il collegio ha inteso uniformarsi alla giurisprudenza della Suprema Corte (sent. 28___________1/95) secondo cui nel caso in cui un cortile a livello del piano stradale, che sia in uso esclusivo al condominio , funga da copertura ad un locale cantinato di proprietà di un terzo, ove dalla cattiva manutenzione del cortile siano derivate infiltrazioni d'acqua nel sottostante locale, l'obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte, non già nelle norme in materia di ripartizione degli oneri condominio  di cui agli articoli 1123, 1125 e 112___________ cod. civ., bensì nel disposto dell'art. 2051 cod. civ., con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso (che risulti riconducibile ad una anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa), nonché dell'esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode sul quale incombe il dovere di vigilanza, onde evi tare che produca danni a terzi.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con quattro motivi, il Condominio  di via S. Pellegrino n. ___________, in ___________. Resiste con controricorso ________________ ________________.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il condominio ricorrente deduce che ________________ ________________ aveva notificato un primo atto di appello da ritenere inammissibile ex art. 342 cod. proc. civ., in quanto mancante della pagina in cui erano illustrate i motivi, e tale inammissibilità non poteva essere sanata dalla notifica di un secondo atto di appello. La doglianza è infondata, in guanto secondo  la pacifica giurisprudenza di questa S.C. la parte che abbia proposto una impugnazione nulla, inammissibile o improcedibile può validamente proporre una nuova impugnazione fino a quando la prima non sia stata dichiarata nulla, inammissibile o improcedibile.
Con il secondo  motivo il condominio  ricorrente deduce che non poteva essere considerata valida la procura conferita a margine del secondo  atto di appello ad un difensore diverso da quello di cui al primo atto di appello.
La doglianza è infondata, in quanto parte dal presupposto errato della inammissibilità del secondo  atto di appello e della non autonomia dello stesso.
Con il terzo e quarto motivo, che, per la loro stretta connessione possono essere trattati congiuntamente, il condominio  ricorrente deduce che la Corte di appello di ________________ non ha compreso che nella specie non si trattava di accertare la responsabilità in ordine ai danni subiti da un condominio  dalla mancata effettuazione delle riparazioni ad un solaio di copertura, ma della ripartizione delle spese di tali riparazioni, la quale avrebbe dovuto essere effettuata applicando analogicamente l'art. 112___________ cod. civ..
La prima parte della doglianza è fondata, in quanto effettivamente la sentenza impugnata non ha compreso che nella specie non di responsabilità per danni si discuteva, ma di ripartizione di spese. Una volta chiarito tale punto, occorre individuare in che modo tale ripartizione avrebbe dovuto avere luogo.
Per quanto riguarda la giurisprudenza di questa S.C. l'unico precedente in materia è rappresentato dalla sentenza 10 novembre 1998 n. 11283, la quale, senza peraltro approfondire il tema, ha affermato che la ripartizione va effettuata secondo  i criteri previsti dall'art. 112___________ cod. civ., dovendosi equiparare il cortile ad una terrazza a livello.
Nessun utile elemento può essere desunto dalla sentenza 18 marzo 1989 n. 13___________2, la quale ha affermato che qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti ad un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante (nella specie, autorimessa sottostante ad area adibita a giardino ed accesso a vicino fabbricato), le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in difetto di diversa previsione contrattuale, gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del fondo sovrastante e, quindi, salvo titolo contrario, non sono oggetto di comunione con il proprietario del suolo, restando di conseguenza esclusa la applicabilità in via analogica delle disposizioni dell'art. 1125 cod. civ. in tema di soffitti, solai o volte negli edifici condominiali.
La sentenza in questione, infatti, si è occupata di una ipotesi particolare: un soggetto aveva acquistato un terreno per costruire un edificio; il venditore, peraltro, si era riservata la proprietà del sottosuolo di una parte del terreno, allo scopo di consentire nel medesimo la costruzione di una autorimessa, poi effettivamente realizzata. In relazione alla particolarità della fattispecie si è rilevata la differenza tra la posizione di colui che ha la proprietà di un bene che, per natura o per costituzione, si regge su un'altra struttura architettonica o materiale di proprietà di un altro soggetto, rispetto alla situazione in cui una proprietà è stata costruita e si reggeva anteriormente e senza alcuna necessità di appoggio ad una struttura (la soletta di copertura) costruita successivamente.
Ugualmente non ha affrontato specificamente il problema la sentenza 22 febbraio 1999 n. 1477, la quale distinto tra la proprietà del solaio di copertura (che nella specie veniva in considerazione in quanto bene danneggiato) e quanto viene posto sopra di esso, e ne ha tratto la conseguenza che alla manutenzione della pavimentazione è tenuto il superficiario e titolare di un diritto di uso esclusivo di tale pavimentazione.
Il collegio ritiene aderire a tale conclusione ma con diversa motivazione, non potendosi condomini  la tesi di fondo secondo  la quale il condominio sarebbe titolare di un diritto di superficie (sulla cui esistenza, peraltro, nel caso deciso dalla sentenza 22 febbraio 1999 n. 1477 si era formato il giudicato interno). Va preliminarmente escluso, nonostante la apparente somiglianza dei presupposti di fatto, che possa farsi applicazione analogica dell'art. 112___________ cod. civ., il quale stabilisce che quando l'uso del lastrico solare (ed a maggior ragione la proprietà) non è in comune a tutti i condominio  quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzione del lastrico.
Nell'ipotesi disciplinata dall'art. 112___________ cod. civ. l'accollo al condominio proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l'uso esclusivo trova una spiegazione (salvo vedere in seguito se la soluzione adottata sia del tutto logica) nell'uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.
Nel caso, invece, in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominio , non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condominio  rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condominio . Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative ai condominio dei locali sottostanti.
Ad una applicazione analogica dell'art. 112___________ cod. civ. osta anche la considerazione che può dubitarsi della razionalità della scelta del legislatore.
Se, infatti, può sembrare logico porre per un terzo a carico di chi ha la proprietà o l'uso esclusivo del lastrico solare le spese di riparazione o di manutenzione della pavimentazione (ivi compresa la parte destinata alla impermeabilizzazione), non altrettanto logico sembra porre in uguale misura a carico di tale oggetto le spese di riparazione della struttura portante del lastrico, essendo del tutto improbabile che le stesse siano rese necessarie dall'uso esclusivo. Sussistono, invece, le condominio per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ..
Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l'usura della pavimentazione del cortile è determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condominio , per cui deve trovare applicazione il principio ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositio. In definitiva, vanno rigettati il primo ed il secondo  motivo del ricorso, mentre vanno accolti il terzo e quarto motivo, con conseguente cassazione sul punto della sentenza impugnata e rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di ________________, che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M.
la Corte rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso; accoglie per quanto di ragione il terzo e quarto motivo; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di ________________.
Così deciso in ________________, il 15 luglio 2005.
Depositato in Cancelleria il 14 settembre 2005