Beni indivisibili

1112. Cose non soggette a divisione. Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione del 14 febbraio 1995 la snc _______ e ________ convenne innanzi al Pretore di __________________ chiedendo di essere autorizzata a chiudere i due ingressi (accessibili dall'androne del fabbricato) dei due locali, siti a piano terra di uno stabile in ___________, venduti da essa attrice al convenuto ed aventi accesso diretto dalla via pubblica, adducendo che il convenuto, utilizzando quegli ingressi, non rispettava la clausola contrattuale che gli faceva divieto di utilizzare la porta di ingresso, l'androne ed il vano scala dell'edificio condominiale.beni indivisibili Il _________ si costituiva contestando che gli fosse inibito l'uso dell'androne e del vano scala ed asserendo che nell'atto pubblico sarebbe stata, al più, esclusa la sua proprietà per quota su detti beni. L'adito Pretore inibì al convenuto l'uso dei due ingressi dall'androne condominiale e dello stesso androne.beni indivisibili Il Tribunale di ___________, sull'appello proposto dal _________, confermò la sentenza impugnata, osservando: - che le parti con l'uso del termine "ingresso" avevano inteso escludere "la comproprietà in capo al _________" dell'ingresso e delle scale, distinguendolo dalle altre parti comuni dell'edificio; - che l'esclusione non si riferiva al "punto di ingresso dell'immobile" ma all'intero atrio che non era stato inserito tra i beni comuni attribuiti; - che il __________ nel corso di un'assemblea aveva chiesto di essere esonerato dal pagamento delle spese di manutenzione dell'ingresso in quanto non proprietario dello stesso;beni indivisibili - che la esclusione della proprietà di una parte comune dell'edificio era ammissibile ed era inapplicabile l'art. 1118 cc la cui ratio consiste nell'evitare che un condomino si sottragga all'onere delle spese comuni accollandole agli altri condomini ma non impedisce una diversa regolamentazione della proprietà comune, come previsto dall'art. 1117 cc; - che, data la ubicazione dei locali dal ________, non poteva ravvisarsi funzionalmente necessario al loro utilizzo l'uso delle scale e dell'ingresso(condominiali), il che rendeva certamente legittima la clausola che ne escludeva la proprietà, anche in considerazione che la presunzione dell'art. 1117 cc poteva essere superata da un titolo contrario, da non identificarsi - come sostenuto dal _________ - "nel titolo costitutivo del condominio" nell'atto di acquisto del singolo appartamento condominiale, atto nel quale le parti potevano convenire di escludere dalla vendita alcune parti comuni; beni indivisibili - che la volontà comune di tutti i condomini è richiesta per la "esclusione di alcune parti dell'edificio, per natura di proprietà comune, tra le cose in condominio"; - che il _________ non poteva considerarsi titolare di una servitù di passaggio sull'androne "acquistata" per destinazione del padre di famiglia in quanto nell'atto di acquisto le parti contraenti avevano manifestato una chiara volontà contraria alla costituzione della servitù nel momento in cui avevano "escluso dalla proprietà comune" l'atrio di ingresso confinante con i due distinti locali alienati al __________".beni indivisibili Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per Cassazione __________, affidandosi a quattro motivi. La società intimata non ha svolto attività difensiva. MOTIVI DELLA DECISIONE La questione proposta col primo motivo di ricorso è stata dichiarata inammissibile dalle Sezioni Unite di questa corte con sentenza del 30 gennaio 2003. Il ricorso è stato assegnato, quindi, a questa sezione per la decisione in ordine agli altri motivi.beni indivisibili Con secondo mezzo il ricorrente denunzia insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia. Assume essere censurabile sul piano logico il giudizio di interpretazione del contratto di compravendita che non prevedeva alcuna esclusione di beni ma solo la cancellazione di alcuni di essi mediante una postilla costituente pura attività notarile (e non era dato conoscere se anteriore o posteriore alla lettura dell'atto), non riconducibile, come tale, alla volontà delle parti. La mancanza di una espressione linguistica suscettibile di interpretazione e la natura meramente esemplificativa della elencazione della parti comuni contenuta nell'atto dava vigore al solo regolamento condominiale che individuava le parti comuni, tra le quali era compreso l'androne. L'espressione "ingresso" "radiata dall'atto" non indicava l'androne e su tale obiezione, che era stata prospettata nei motivi di appello, il Tribunale aveva omesso di motivare adeguatamente. Il Tribunale, inoltre, nell'interpretare l'atto, non aveva considerato il comportamento delle parti, sia antecedente che successivo ad esso (il ricorrente per sette anni aveva pacificamente usato gli ingressi dall'androne che preesistevano all'atto e non erano stati eliminato all'atto della consegna dei beni). Infine, la motivazione che identificava l'ingresso con l'androne era inadeguata e contraddittoria. Il motivo non merita accoglimento.beni indivisibili L'assunto della natura meramente formale delle postille apposte all'atto di vendita che, così, non sarebbero riconducibili alla volontà delle parti è, all'evidenza, infondato atteso che le postille presenti negli atti notarili costituiscono parte integrante del complesso dei segni grafici rappresentativi della volontà manifestata dalle parti e del notaio trasfusa, mediante la scritturazione, nel documento da lui redatto, della cui stesura definitiva fanno parte anche le aggiunte, la cancellazioni e le variazioni comunemente attuate col mezzo delle postille, previste dall'art. 53 della legge notarile e dall'art. 69 del Regolamento che ne disciplinano la menzione, la lettura e la approvazione, distinguendo opportunamente tra le postille fatte prima e quelle fatte dopo la menzione della lettura (ed il ricorrente non deduce alcuna violazione delle legge notarile per quanto concerne tale differenza).beni indivisibili Parimenti infondata è la censura di difetto di motivazione laddove la sentenza identifica l'androne con l'ingresso. Il ricorrente sostiene trattarsi di due parti diverse ma il suo assunto contrasta con le comuni evidenze lessicali cui si è motivatamente adeguata la sentenza impugnata. L'argomento basato sul criterio interpretativo dato dal comportamento delle parti non risulta dedotto nel corso dei giudizio di merito e non può essere apprezzato per la prima volta in questa sede nell'ambito del (o per modificare il) complessivo giudizio di fatto nel che consiste, notoriamente, la interpretazione della volontà delle parti contraenti.beni indivisibili L'assunto che l'"elencazione delle parti comuni nell'atto era semplicemente esemplificativa e non attributiva" essendo l'attribuzione (delle parti comuni) già contenuta nel rinvio al regolamento di condominio è anch'esso nuovo ed è tale da richiedere indagine sul contenuto dell'atto e del regolamento di condominio che si assume richiamato dall'atto, senza che, peraltro, le parti salienti dell'uno e dell'altro siano specificate nel ricorso. Col terzo motivo si denunzia violazione degli artt. 1118 e 1372 c. 2 cc. La mancata attribuzione agli acquirenti del diritto di (com)proprietà sull'androne implicava una modificazione del regime dei beni in condominio che doveva essere adottata con il concorso della volontà di tutti i condomini in quanto influente sulla posizione di costoro. La disciplina condominale impediva al singolo condomino di trattenere per sè e non cedere al nuovo acquirente del bene singolo la corrispondente proprietà condominale, cosi "estendendo" agli originari condomini, senza il loro consenso, la quota di proprietà non trasferita.beni indivisibili Tale motivo è del pari infondato. Questa Corte ha avuto occasione di affrontare analoga questione riguardante la possibilità di escludere espressamente la cessione di parti comuni all'atto della alienazione ad un singolo condomino di piani o porzioni di piano. In tal caso, ai fini della operatività della disposizione di cui all'art. 1118 cc, che vieta la rinunzia di un condomino al diritto di condominio sulle cose comuni occorre precisare, innanzitutto, che tale rinunzia può essere attuata anche negozialmente con la esclusione di uno o più beni comuni dalla cessione del bene in proprietà singola, conseguendo a tale esclusione la nullità della relativa clausola mediante la quale viene aggirato il divieto posto dalla norma in esame (Cass. 25.7.1977 n. 3309; Cass. 29.5.1995 n. 6036). In caso di rinunzia negoziale occorre, poi, accertare quali siano le cose comuni escluse dal trasferimento a fine di stabilire il tipo di legame che esse hanno col bene di proprietà singola.beni indivisibili Ebbene, nella giurisprudenza di questa Corte (Cass. Sez. 2^, 29.5.1995 n. 6036), si è chiarito che tra le cose comuni ed i piani e le porzioni di piano può, innanzitutto, sussistere un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni ec..) non possono essere separati. Può ravvisarsi poi, una congiunzione tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, che è data dalla destinazione, la quale, sua volta, importa un legame di diversa resistenza a seconda che la parti comuni siano essenziali per l'esistenza ed il godimento delle unità singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità, ovvero che siano semplicemente funzionali all'uso ed al godimento delle stesse, nel qual caso la cessione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sul(i) ben(i) comune(i) sicché la presunzione di cui all'art. 1117 cc risulta superata dal titolo. Nel caso di specie il Tribunale ha ritenuto che le parti comuni (atrio di ingresso e scale) escluse dal trasferimento non fossero "per natura" (così volendo dire "necessariamente") condominiali e che rispetto ad esse, per escluderne la "comproprietà necessaria" (Cass. 6036/9S cit.), non fosse richiesta la volontà di tutti i condomini. La motivazione della sentenza sul punto, sebbene stringata ed essenziale, appare adeguata ne' il ricorrente ha proposto al riguardo pertinenti censure.beni indivisibili Col quarto motivo si denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 1062 cc. Il Tribunale aveva erroneamente escluso che il diritto di accesso all'androne potesse fondarsi su una servitù di passaggio costituita per destinazione del padre di famiglia. I due accessi dall'androne erano stati realizzati dalla ditta costruttrice (intimata) e la servitù era sorta nel momento in cui, effettuata la prima vendita, si era formato il condominio e l'androne era divenuto condominiale. Da quel momento a vantaggio dei due magazzini ineriva il diritto di passaggio che si era trasferito al ricorrente assieme ai detti beni. La mancata attribuzione in proprietà dell'androne non poteva essere considerata ostativa al trasferimento della servitù che, anzi, la esclusione del titolare del fondo dominante (ossia: i magazzini) dalla titolarità del fondo servente beni indivisibili (ossia l'androne)rendeva ancora più evidente l'esistenza dei presupposti della servitù vantata. Il motivo non è fondato. La servitù per destinazione del padre di famiglia si costituisce allorché tra due beni, appartenenti alla stesso proprietario, sussista un rapporto di obiettiva, manifesta ed inequivoca subordinazione o servizio, corrispondente ad una servitù, e nel momento in cui viene a cessare la situazione di possesso subeni indivisibili detti beni in capo allo stesso soggetto, a condizione che la cose siano lasciate nella stessa situazione apparente di asservimento e che alla separazione non si accompagnino disposizioni relative alla servitù. Nel caso di specie il Tribunale ha ritenuto che la "chiara volontà contraria di escludere il Fustaino dalla proprietà comune dell'atrio di ingresso confinante con i due locali e lui assegnati" integrasse disposizione contraria al permanere del rapporto di servizio tra i due fondi ai sensi dell'art. 1062 cc. Tale affermazione viene censurata unicamente sotto il profilo della violazione di legge e non per vizi attinenti alla motivazione relativa all'accertamento beni indivisibili della volontà contrattuale, che è compito precipuo del giudice di merito il cui apprezzamento al riguardo può essere assoggettato al vaglio di legittimità solo in presenza di specifiche ed adeguate censure di illogicità, nella specie mancanti, essendo la censura fondata su una circostanza di fatto nuova nonché priva di ogni riscontro e, peraltro, palesemente contraddittoria con l'assunto difensivo (essere la servitù sorta prima della vendita del magazzini al ricorrente). Nessun provvedimento va preso in ordine alle spese non avendo la parte intimata svolto attività difensiva in questa sede. P.Q.M. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 24 febbraio 2004. Depositato in Cancelleria il 2 luglio 2004