Art. 1623 Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale

Se, in conseguenza di una disposizione di legge, (di una norma corporativa), o di un provvedimento dell'autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto (1467) ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Sono salve le diverse disposizioni della legge (della norma corporativa) o del provvedimento dell'autorità.

Sentenza della Cassazione

Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
________, premesso di aver concesso in affitto a ____________ , con scrittura privata dell'11 aprile 1988, un albergo, bar e ristorante all'insegna "Hotel _________e assumendo che il contratto, tempestivamente disdetto, era scaduto l'11 aprile 1992; conveniva in giudizio il ________, chiedendone la condanna al rilascio dell'azienda e al risarcimento del danno derivato dall'abusiva occupazione, nella misura da accertare in corso di causa.
Il convenuto eccepiva che il contratto era di locazione e non di affitto, giacché al momento della sua stipula non esisteva alcuna azienda di proprietà della __________, ma solo un immobile in passato adibito dall'attrice ad attività di ristorazione, definitivamente cessata. Il contratto aveva quindi lo scopo di eludere la disciplina della legge 27 luglio 1978 n. 392, ma tale elusione era impossibile a mente dell'art. 1 comma 9 "septies" della legge 5 aprile 1985 n. 118. Il ________pertanto chiedeva il rigetto della domanda e in riconvenzionale la declaratoria di simulazione dell'affitto e di dissimulazione di una locazione di immobile, sottoposta alla legge n. 392 del 1978 e alla norma speciale di cui all'art. 1 comma 9 "septies" citato. In subordine, nel caso di accoglimento dell'avversa domanda, chiedeva la condanna della controparte al pagamento delle migliorie, addizioni e dotazioni apportate all'azienda secondo l'allegata perizia di stima, per un importo di lire 358.194.564.
Con sentenza del 2 febbraio 1996 l'adito Tribunale di _________riteneva scaduto l'11 aprile 1992 il contratto, definito di affitto di azienda alberghiera, attività iniziata molti anni prima dall'attrice e proseguita senza soluzione di continuità dal ________, compatibilmente con i tempi tecnici delle necessarie volture. Condannava perciò il convenuto al rilascio e al risarcimento del danno da abusiva occupazione successiva alla scadenza, in misura pari al canone per tutte le mensilità fino all'effettiva riconsegna;
disponeva la prosecuzione del giudizio in ordine al "quantum" della riconvenzionale concernente talune migliorie e addizioni, disconoscendone altre.
Con sentenza del 21 ottobre 1996 la Corte d'Appello di ________ha respinto il gravame del _________, che ora ricorre formulando due motivi. Resiste con controricorso l'intimata _________  Sono state depositate memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1 9 comma "septies" del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12, conv. nella legge 5 aprile 1985 n. 118, e degli artt. 27 e ss. e 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392, 2727 c.c. e 112 e 116 c.p.c., nonché il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.) Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.
Invero, sostiene, all'ipotesi, normativamente prevista, che l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, e che, per volontà del legislatore, viene ricondotta alla locazione, deve parificarsi quella del conduttore il quale abbia ripristinato "ex novo" un'azienda alberghiera completamente estinta. Nel caso di specie non può sostenersi che al Rondi sia stata ceduta un'azienda, da intendersi come un insieme di beni organizzati, in esercizio e muniti di avviamento, essendo risultato che non vi fu alcuna voltura (come consentito nel caso di semplice prosecuzione dell'attività), che non esistevano licenze sanitarie ne' di polizia, che era scomparso l'avviamento e addirittura mancavano persino i contratti di fornitura idrica ed elettrica. Lo stabile versava insomma in condizioni di estremo abbandono e, per ottenere le nuove licenze di esercizio, fu necessario eseguire vari lavori, tra cui la tinteggiatura, del costo di 51 milioni, e il rifacimento del tetto, che ritardarono l'apertura di tre o quattro mesi. Non è dubbio che la Marcoz avesse gestito l'albergo, ma tale attività era stata dismessa dal 1980, salvo un tentativo di farla rivivere affidandola a certo Scarpellini, che ugualmente a sua volta aveva desistito. La Corte d'appello, quando ha respinto il gravame per la sola preesistenza di un'azienda alberghiera, non solo non ha rettamente interpretato la legge, ma è altresì incorsa in carenza di motivazione, avendo trascurato tutte le suesposte circostanze di fatto, oltre che le deposizioni testimoniali descrittive del vero stato dell'immobile, e rifiutato altresì gli ulteriori accertamenti chiesti per dimostrare l'avvenuta totale cessazione in quell'immobile di ogni attività alberghiera e di ristorazione. Peraltro, avendo la Marcoz disconosciuto la sua sottoscrizione in calce al contratto, ad esso non si può far capo per valutare la volontà delle parti, ma, per stabilire se ricorra un affitto di azienda ovvero una locazione di immobile, bisogna affidarsi a indizi e presunzioni, tenendo conto del comportamento delle parti e degli scopi che si ripromettevano Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.
Il Rondi, in particolare, non poteva accontentarsi di un semplice affitto di azienda (non più esistente, come si è visto), ma era sorretto dall'aspettativa di una lunga durata del contratto, grazie alla quale sperava di recuperare le spese sostenute per la ricostituzione dell'azienda.
Col secondo mezzo, formalmente unico ma sostanzialmente articolato in almeno due autonomi motivi, il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 112 e 115 C.p.c., 1592,1593, 2561 e 2562 C.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.), dolendosi Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale:
1) che siano state sommariamente disattese le sue istanze volte a conseguire il valore attuale di tutte le opere di manutenzione straordinaria e delle migliorie e addizioni, quasi tutte indispensabili all'esercizio dell'attività alberghiera e anzi pregiudiziali al rilascio delle licenze; 2) che la Corte di merito assai incongruamente, solo perché mancò un inventario finale, abbia rigettato la domanda di rimborso avanzata dal Rondi ai sensi degli artt. 2561 e 2562 c.c., in virtù dei quali la differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e alla fine dell'affitto di azienda è regolata in denaro sulla base dei valori correnti al termine dell'affitto, senza considerare che il Rondi, nell'appello, non aveva chiesto di indagare tra un inventario iniziale e un inventario finale (al quale la Marcoz non si sarebbe mai prestata), ma tra un inventario iniziale e la consistenza attuale. La Corte territoriale, riconoscendo che il primo motivo di appello, "è di apprezzabile specificità (...) laddove l'appellante (...) ammette che preesisteva un'azienda alla medesima insegna gestita prima dalla Marcoz e poi dallo Scarpellini, ma assume che vi sarebbe stata una soluzione di continuità tra l'azienda precedente e quella da lui installata", onde "l'unica censura specifica concerne la continuità"; rileva che, attesa quell'ammissione di preesistenza di un'azienda propria della locatrice e quindi di una prima destinazione di quell'immobile ad esercizio alberghiero di gran lunga anteriore al rapporto con la Marcoz, "il primo mezzo d'impugnazione dev'essere respinto, dal momento che nella stessa sua proposizione è implicita la ragione dell'infondatezza giuridica del motivo" Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.
Ricorda il Collegio che, a norma dell'art. 1 comma 9 "septies" del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12, convertito con modificazioni nella legge 5 aprile 1985 n. 118, "si ha locazione di immobile, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore". Per espressa disposizione del successivo comma 9 "octies", "la norma di cui al precedente comma si applica comunque a tutti i rapporti di locazione alberghieri in atto all'entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto". Con questa novella, applicabile anche ai rapporti in precedenza costituiti, il legislatore, intervenendo nella disputa sui criteri distintivi tra la locazione di immobile destinato ad esercizio d'albergo e l'affitto di azienda alberghiera, ha conferito decisivo rilievo al momento della prima gestione, e di conseguenza all'avviamento che sarà creato dal conduttore, non ravvisando una sostanziale diversità tra la locazione dell'immobile (specie se ammobiliato) approntato e destinato all'esercizio di un'attività alberghiera e l'affitto di azienda alberghiera quando, seppure l'immobile stesso viene riguardato come uno dei beni che costituiscono il complesso aziendale, il momento dell'avvio dell'attività grava sul conduttore e resta collegato alle sue capacità imprenditoriali.
La questione della ricorrenza dell'una o dell'altra delle indicate ipotesi contrattuali dev'essere quindi necessariamente risolta, nel caso di attività alberghiera iniziata dal cessionario, nel senso della locazione, a prescindere da ogni indagine sull'intenzione delle parti contraenti o sull'obiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto (Cass. 2 luglio 1991 n. 7253; 4 gennaio 1991 n. 30). La distinzione resta beninteso ferma, e pertanto deve farsi capo agli elaborati e consolidati principi, nel caso in cui l'affitto riguarda un'azienda già in esercizio, sicché costituisce elemento caratterizzante di essa l'avviamento del quale il conduttore viene a godere Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.
Restano in altri termini in vigore gli ordinari criteri distintivi, soggettivi e oggettivi, tra la locazione d'immobile destinato ad albergo e l'affitto di azienda alberghiera in tutti i casi in cui l'attività alberghiera preesista al contratto da qualificare, in quanto intrapresa dal proprietario o, più in generale, da soggetti diversi dal conduttore.
L'inizio dell'attività alberghiera, nel senso di cui alla norma citata, deve coincidere insomma con la prima destinazione dell'immobile all'esercizio dell'impresa alberghiera, con la correlativa organizzazione dei beni, ad opera del conduttore (Cass. 17 giugno 1993 n. 6749; 4 febbraio 1992 n. 1154).
Va tuttavia osservato che, da un punto di vista logico, l'ipotesi che l'inizio dell'attività alberghiera ad opera del conduttore coincida con la prima destinazione (in assoluto) dell'immobile all'esercizio di un'azienda alberghiera non differisce, nella sostanza, dall'ipotesi che quest'ultima, iniziata dal locatore (o da terzi), si sia poi completamente dissolta, con la dispersione di tutti i suoi elementi costitutivi e in primo luogo dell'avviamento, e sia stata, a distanza di tempo, ricostituita nello stesso immobile, "ex novo", dal conduttore Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.
Questa pratica identità delle due situazioni legittima un'interpretazione estensiva della novella legislativa in esame, la quale prevede solo il caso normale e più ricorrente che in un dato immobile, opportunamente attrezzato per l'esercizio di un'attività alberghiera (è evidente che il problema non si pone quando l'unico oggetto della stipulazione sia un immobile nudo), l'azienda sia per la prima volta gestita dal cessionario.
Non basta, quindi, per escludere la presunzione di cui all'art. 1 comma 9 "septies" citato, constatare che in un immobile sia stata un tempo gestita un'azienda alberghiera, dovendosi al contrario accertare, con un'approfondita indagine di fatto, se, dato il tempo trascorso e tutte le altre utili circostanze, quella precedente azienda possa considerarsi del tutto estinta, sì che il conduttore abbia dovuto avviarne "ex novo" l'esercizio Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.
Il Rondi aveva per l'appunto sostenuto, col primo motivo di appello, che le aziende gestite dalla Marcoz e dallo Scarpellini erano del tutto cessate, tanto che quella da lui ricostruita sulle rovine di un disordinato insieme di beni obsoleti risultò priva di qualsiasi legame di continuità con le precedenti e in ogni senso nuova, sì da imporre la presunzione di legge a favore della locazione d'immobile, a prescindere dal contrario testo letterale del contratto. La Corte territoriale ha negato ingresso a queste ragioni adottando un'interpretazione strettamente letterale della ricordata disposizione di legge, col ritenerla applicabile alla sola ipotesi di un'azienda alberghiera gestita per la prima volta in assoluto in un immobile (tanto da affermare che la censura si smentiva da sola per avere il Rondi ammesso che la sua non era stata la prima), e quindi, per diretta conseguenza, ha omesso l'esame critico delle circostanze di fatto alle quali l'appellante affidava la sua tesi. Se per un verso dunque il Rondi non può per la prima volta in questa sede sollevare la questione, implicante indagini di fatto,di una pretesa non autenticità della sottoscrizione della Marcoz in calce al contratto dell'11 aprile 1988 (ma è appena il caso di ricordare comunque l'indirizzo giurisprudenziale per cui la produzione in giudizio del documento contrattuale, da parte del contraente che non l'abbia sottoscritto, con l'inequivoca volontà di avvalersene, costituisce un equipollente della sottoscrizione) Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale;
per altro verso giustamente egli si duole dell'erronea interpretazione della norma e della carenza di motivazione, vizi questi che impongono, nei sensi suddetti, l'accoglimento del primo motivo, con l'assorbimento degli altri (riflettenti questioni da rinviare alla cessazione del contratto, rimessa in discussione, e comunque domande proposte dal Rondi in via subordinata, ossia per il caso di accoglimento della domanda di cessazione del contratto alla data dell'11 aprile 1992), e quindi la cassazione della sentenza impugnata, col rinvio a un giudice di pari grado, designato nel dispositivo, il quale provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra Sezione della Corte d'Appello di Torino, che provvederà anche al regolamento delle spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso a Roma, addì 3 marzo 1999.