Art. 1631 Estensione del fondo

Per l'affitto a misura, oppure a corpo con indicazione della misura, nel caso di eccesso o di difetto dell'estensione del fondo rispetto alla misura indicata, i diritti e le obbligazioni delle parti sono determinati secondo le norme contenute nel capo della vendita (1537).

Sentenza della Cassazione

Estensione del fondo

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 29 dicembre 1997 __________________ hanno convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di __________, sezione specializzata agraria, _______________, chiedendo che l'adita sezione dichiarasse cessato, alla data del 6 maggio 1997, il contratto di affitto agrario inter partes avente a oggetto l'azienda agraria denominata Tenuta di fungaia, in ___________di proprietà di essi attori.
Esponevano i ricorrenti, a fondamento della spiegata domanda, che l'azienda de qua era stata concessa in affitto al ___________con contratto 18 dicembre 1972 dalla precedente proprietaria di questa (Ente Opera del Duomo) e che, pertanto, il contratto sarebbe cessato, a norma dell'art. 2, lett. e), l. 3 maggio 1982, n. 203, il 6 maggio 1997.
Costituitosi in giudizio il convenuto ha resistito alla avversa domanda, eccependo, da un lato, che la pretesa avversaria era improcedibile perché era mancata la convocazione innanzi all'Ispettorato agrario (per l'espletamento del tentativo di conciliazione di legge) di tutti i componenti la famiglia coltivatrice, dall'altro, che il contratto inter partes era un contratto di affitto a conduttore non coltivatore diretto con scadenza al 17 dicembre 1987 e, per l'effetto, in difetto di tempestiva disdetta, rinnovatosi sino al 17 dicembre 2002. Da ultimo, in via riconvenzionale, il convenuto faceva presente che le controparti avevano tenuto in modo negligente i terreni oggetto di controversia per cui chiedeva la loro condanna al risarcimento dei danni patiti.
Svoltasi la istruttoria del caso l'adita sezione con sentenza 1 giugno 1999 rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda, escluso, ancora, che il contratto inter partes integrasse un contratto con conduttore non coltivatore diretto, dichiarava cessato il rapporto di affitto al 6 maggio 1997, con condanna del resistente al rilascio dei fondi entro il 10 novembre 1999.
Gravata tale pronunzia dal soccombente ________la corte di appello di __________sezione specializzata agraria, con sentenza 9 ottobre 2000 - 31 gennaio 2001 rigettava l'appello, con condanna dell'appellante al pagamento delle spese del grado.
Per la cassazione di tale ultima pronunzia, notificata il 30 marzo 2001, ha proposto ricorso, con atto notificato il 28 maggio 2001 e affidato a due motivi ___________.
Resistono, con controricorso, ___________MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Premesso che in forza del disposto di cui all'art. 3 della legge 22 luglio 1966, n. 606 il contratto di affitto a conduttore non coltivatore diretto esige la prova scritta, estesa anche alla qualifica soggettiva dell'affittuario, e che, per converso, nel contratto scritto vigente tra le parti - stipulato il 18 dicembre 1972 - nulla è precisato in ordine a tale pretesa qualifica di affittuario non coltivatore del BIPFANI, 1 giudici del merito hanno ritenuto il contratto stesso soggetto alla disciplina di cui all'art. 2, della l. 3 maggio 1982, n. 203 (durata dei contratti di affitto a coltivatore diretto in corso alla data di entrata in vigore della ricordata legge) e non a quella, diversa, contenuta nell'art. 22 della stessa legge (relativo al computo della durata del contratto, quanto ai contratti di affitto a conduttore non coltivatore diretto), escludendo, altresì, che potesse invocarsi - in senso contrario - la sentenza del tribunale di Siena, passata in cosa giudicata, invocata dal BIFFANI, sentenza che ha rigettato la domanda di riscatto agrario da quest'ultimo proposta perché "i particolari beni su cui egli intendeva far valere la prelazione avevano da tempo perduto la loro destinazione agricola, prima ancora del sorgere del rapporto d'affitto, presupposto per l'esercizio del diritto di prelazione". 2. Il ricorrente censura tale capo, della pronunzia impugnata, con il primo motivo, con il quale lamenta, in particolare, "erronea interpretazione e falsa applicazione dell'art. 3, l. n. 606 del 1966" Estensione del fondo.
Si osserva, infatti, che la descritta norma "surrettiziamente applicata dai giudici a quibus dispiega i propri effetti alla imprenscindibile condizione che siano sussistiti al momento della conclusione del contratto, in capo all'affittuario, i requisiti per la conduzione diretta", requisiti certamente inesistenti nella specie attese la dimensioni del fondo oggetto di affitto.
Ne segue, conclude il ricorrente, che "i giudici di merito hanno erroneamente e falsamente applicato l'art. 3 della l. n. 606 del 1966, omettendo di valutare, ex ante, la possibilità lavorativa del...BIFFANI, in forza delle necessità aziendali del fondo condotto".
3. La deduzione è infondata Estensione del fondo.
Giusta la testuale previsione di cui all'art. 3, comma 1, l. 22 luglio 1966, n. 606 non abrogato dalla legislazione successiva e ancora applicabile con riguardo ai contratti conclusi successivamente alla sua entrata in vigore, cfr. Cass. 7 marzo 2001, n. 3340; Cass. 18 maggio 1999, n. 4804 "il contratto di affitto di fondi rustici a conduttore non coltivatore diretto deve essere provato per iscritto". Una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice le cui conclusioni non sono in alcun modo contestate dall'attuale ricorrente legge la disposizione in esame, come noto, nel senso che il contratto di affitto a conduttore non coltivatore diretto - al di fuori delle ipotesi dell'ammissione in giudizio della parte controinteressata - esige la prova scritta estesa, oltre che alla descrizione dell'immobile, alla qualifica soggettiva dell'affittuario, dovendo espressamente risultare dalla scrittura che il fondo viene concesso a "conduttore non coltivatore diretto" (Cass. 11 novembre 1995, n. 11722; Cass. 27 ottobre 1992, n. 11689), ancorché al riguardo non sia richiesta l'adozione di tale espressione tecnica, essendo ammesso il ricorso ad espressioni di tenore diverso, anche peri-frastiche, purché idonee ad esprimere il medesimo concetto con la medesima chiarezza (Cass. 12 giugno 2002, n. 8373).
Pacifico quanto precede, non controverso che - come accertato in linea di fatto in sede di merito e in alcun modo contestato dalla difesa del ricorrente che non solo non ha formulato, al riguardo, alcuna censura ma ha anche omesso di trascrivere in ricorso il contratto per la parte de qua - nel contratto 18 dicembre 1972 non si fa mai riferimento al BIFFANI come a soggetto conduttore non coltivatore diretto (nè ad altre espressioni equivalenti) , è di palmare evidenza che non vi è stata, da parte della sentenza gravata la denunziata violazione di legge.
L'assunto da cui muove il ricorrente e in forza del quale, in buona sostanza, devono qualificarsi contratti di affitto a conduttore non coltivatore diretto tutti i contratti di affitto ove si accerti che al momento della loro stipulazione il conduttore era privo della capacità lavorativa per la conduzione diretta, è insostenibile perché in contrasto con la chiara formulazione della norma positiva. Come sopra osservato, in forza della sopra richiamata norma positiva la disciplina, particolare, dettata con riguardo ai contratti di affitto a conduttore non coltivatore diretto può trovare applicazione solo in presenza di un contratto scritto dal quale risulti non solo la puntuale descrizione del fondo oggetto del contratto, ma anche la precisazione che il fondo è concesso in affitto a conduttore non coltivatore diretto.
Sussistendo, nel caso concreto, solo la prima delle richieste indicazioni descrizione del fondo e non anche la seconda, è palese - come sopra anticipato - che correttamente i giudici del merito hanno disatteso le difese dell'attuale ricorrente volte a inquadrare il rapporto inter partes nel novero dei contratti di affitto a conduttore non coltivatore diretto Estensione del fondo.
In realtà, qualora, per ipotesi, sia stipulato un contratto di affitto a coltivatore diretto ma l'affittuario e la sua famiglia dispongano di una forza lavorativa tale da non costituire almeno un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo (art. 6, comma 1, l. n. 203 del 1982) il contratto sarà nullo, per difetto di uno degli elementi necessari per potersi qualificare "affitto a conduttore diretto", ma non per questo solo, come del tutto apoditticamente assume l'attuale ricorrente, può qualificarsi contratto di "affitto a conduttore non coltivatore diretto".
4. Sempre con il primo motivo il ricorrente deduce che con la sentenza n. 279 del 1983, confermata in appello, è stata accertata la sua qualità di conduttore non coltivatore diretto, che - pertanto - non poteva essere disconosciuta dalla pronuncia in questa sede impugnata.
5. Al pari del precedente il rilievo è infondato.
A prescindere dal considerare che ove nessuna delle parti abbia chiesto, al riguardo, un accertamento con effetti di giudicato l'accertamento compiuto dal giudice della prelazione o del riscatto agrario quanto alla titolarità, in capo al retraente, di un certo contratto di affitto è puramente incidentale, e inidoneo a produrre effetti in altri giudizi (Case. 17 novembre 1998, n. 11553, nonché arg. ex Cass. 25 luglio 2002, n. 11571; Cass. 13 marzo 2003, n. 3737), si osserva che - come correttamente e puntualmente sottolineato dalla sentenza gravata - il tribunale di Siena ha rigettato la domanda di riscatto, di alcune porzioni del terreno condotto dal BIFFANI, non perché il contratto 18 dicembre 1972 integrava un contratto di affitto a conduttore coltivatore diretto, ma perché il BIFFANI, conduttore coltivatore diretto dei fondi oggetto del riscatto, pretendeva di essere titolare del diritto di prelazione su terreni scorporati dalle rispettive unità produttive e locati a uso strettamente abitativo già all'epoca della stipulazione del contratto di affitto Estensione del fondo.
6. Con il secondo motivo il ricorrente denunziando "erronea applicazione dell'art. 2266 c.c. Carenza di motivazione" censura la sentenza impugnata osservando che sia la disdetta, sia la richiesta del tentativo di conciliazione sono stati comunicati ad esso concludente in proprio e non nella qualità di rappresentante della famiglia diretto coltivatrice, insediata sul fondo, come esso concludente aveva chiesto di provare sin dal giudizio di primo grado. 7. Al pari del precedente il motivo è infondato. Questa Corte regolatrice, in particolare, è fermissima, da lustri, nell'affermare che alla famiglia coltivatrice, equiparabile alla società semplice, si applica il principio della amministrazione disgiuntiva da parte di tutti i partecipanti, con la conseguenza che quando non vi sia stata la nomina del rappresentante, ai sensi dell'art. 48 della l. 3 maggio 1982, n. 203, ciascuno dei suoi componenti può agire, anche sul piano processuale, in nome e per conto della famiglia nei confronti del concedente, con effetti per gli altri familiari, ed il concedente può agire nei confronti di uno solo dei suoi componenti per la risoluzione del contratto senza necessità, nell'uno come nell'altro caso, di integrazione del contraddittorio nei confronti dei componenti della famiglia rimasti estranei al giudizio, (in questo senso, tra le tantissime, Cass. 28 agosto 1990, n. 8854; Cass. 16 aprile 1992, n. 4689; Cass. 4 febbraio 1993, n. 1382; Cass. 17 aprile 1996, n. 3626; Cass. 12 luglio 1996, n. 6328; Cass. 3 ottobre 1996, n. 8655) ed è sufficiente, quindi, che il tentativo di conciliazione di cui all'art. 46, l. n. 203 del 1982 sia stato espletato nei confronti di uno solo dei consociati (Cass. 12 maggio 1999, n. 4686;
Cass. 11 gennaio 2000, n. 186).
Pertanto, la sentenza che dichiari cessato il diritto di godimento del fondo sorto dal contratto d'affitto è validamente pronunciata in contraddittorio anche di uno solo dei componenti del gruppo, ed è efficace nei confronti di tutti, senza che il componente non citato, nè intervenuto, in primo grado sia legittimato, alla stregua degli art. 344 e 404 c.p.c., alla opposizione di terzo ordinaria, e, quindi, all'intervento in appello, non trovandosi costui in una posizione diversa ed autonoma rispetto a quella della parte convenuta, ne' in quella di litisconsorte necessario pretermesso (Cass. 25 maggio 1999, n. 5071).
Nè - ancora - al riguardo, può affermarsi, con l'attuale ricorrente, che in tanto il tentativo di conciliazione di cui all'art. 46 della l. 3 maggio 1982, n. 203 può dirsi validamente esperito nel contraddittorio di uno solo dei partecipanti alla famiglia colonica in quanto costui sia stato expressis convocato in tale qualità e come tale - cioè quale membro dell'impresa -abbia partecipato all'esperimento, dovendo - in difetto - ritenersi l'adempimento privo di effetti Estensione del fondo.
Una tale conclusione (come già osservato da questa Corte nella pronuncia Cass. 14 aprile 2000, n. 4859, specie in motivazione) non può ricavarsi ne' dall'art. 48 della legge n. 203 del 1982, ne' dell'art. 2267 c.c..
Atteso, in particolare, che la famiglia coltivatrice è equiparabile alla società semplice (cfr., Cass. 3 ottobre 1996, n. 8655), si osserva che riguardo a questa ultima è pacifico - in dottrina come in giurisprudenza - che non occorre che le manifestazioni esteriori, atte a rivelare ai terzi l'agire del socio in nome della società, assurgano alla spendita del nome dell'altro o degli altri soci, essendo sufficiente che il comportamento di chi agisce per la società sia tale da rendere palesi al terzo il vincolo sociale e l'esplicazione dell'attività nell'interesse comune, e inequivoca la riferibilità del negozio alla società stessa (cfr. Cass. 18 marzo 1986, n. 1843).
Contemporaneamente, deve escludersi che fosse onere, nel caso concreto, dei concedenti sollecitare il tentativo di conciliazione nei confronti di BIFFANI Raniero in qualità di rappresentante della (sua) famiglia coltivatrice, e non - come è avvenuto - in qualità di "conduttore", essendo pacifico - in linea di fatto -che nella specie si è certamente a fronte di un contratto che ha avuto inizio nel 1972 concluso da BIFFANI in proprio e senza fare alcuna menzione della famiglia coltivatrice esistente con alcuni membri del suo nucleo familiare.
Non avendo - come era, eventualmente, puntuale suo onere - il BIFFANI mai dato notizie alla parte concedente, anteriormente al presente giudizio, in ordine famiglia colonica insediata sul fondo e della sua composizione, è palese che correttamente i concedenti hanno sollecitato il tentativo di conciliazione nei confronti dell'unico conduttore, loro controparte.
Specie considerato che non era affatto onere dei concedenti, prima della proposizione del giudizio, compiere una accertamento in fatto - con lesione della privacy della controparte - sia circa l'esistenza, o meno, di una "impresa familiare coltivatrice" di cui BIFFANI Raniero fosse, eventualmente, partecipe, sia in ordine alla composizione della stessa (al fine di verificare i nominativi di tutti i partecipanti).
Anche a prescindere da quanto precede, come si ricava dalla stessa formulazione letterale dell'art. 48, l. 3 maggio 1982, n. 203 "in presenza di impresa familiare" il "rapporto di "colonia parziaria e quello di affitto ed ogni altro rapporto agrario" "intercorrono tra concedente e famiglia coltivatrice" Estensione del fondo.
Ciò - occorre sottolineare - si verifica non per scelta delle parti private (e, in particolare, del conduttore e del concedente che abbiano dichiarato, il primo, di volere concludere un contratto in nome e per conto della propria "famiglia", il secondo di voler concedere il godimento del proprio fondo a quella certa "famiglia", rappresentata da un certo contraente) ma per volontà di legge. Accertato che in sede di stipula di un contratto agrario è irrilevante, perché il rapporto - in presenza di impresa familiare - sia riferibile alla famiglia, che il conduttore spenda il nome di questa, deve concludersi che il concedente, per far valere i diritti derivanti dal contratto, non deve evocare in giudizio l'originario conduttore "nella qualità" di rappresentante della famiglia. In una caso e nell'altro, infatti, gli effetti - in un caso del contratto, nell'altro, dell'azione giudiziaria intrapresa - saranno opponibili alla famiglia coltivatrice e ai singoli membri di questa, senza alcuna necessità di spendita del nome della "impresa familiare" o di integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i singoli partecipanti alla famiglia stessa, ma per una espressa scelta legislativa.
Nè - infine - per concludere sul punto, è rilevante, al fine di pervenire ad una diversa conclusione, che è "diritto e dovere di tutti i componenti partecipare in modo paritario all'attività della famiglia coltivatrice", certo essendo che era onere di BIFFANI Raniero, venuto a conoscenza dell'iniziativa di parte concedente e, in particolare, del sollecitato tentativo di conciliazione, mettere a conoscenza di questa i membri della propria famiglia i quali, erano liberi - eventualmente - di intervenire in giudizio ex art. 105 c.p.c..
8. Risultato totalmente infondato il proposto ricorso, in conclusione, deve rigettarsi, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo Estensione del fondo.
P.Q.M.
LA CORTE
rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate in Euro 100,00, oltre Euro 2.000,00 per onorari e oltre rimborso forfetario spese generali e accessori come per legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 13 maggio 2004.
Depositato in Cancelleria il 13 luglio 2004