Art. 1612 Recesso convenzionale del locatore

Il locatore che si è riservata la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali (Cod. Proc. Civ. 657). (tacitamente abrogato dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, Leggi Speciali)

Sentenza della Cassazione

Recesso convenzionale del locatore

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso per finita locazione ed intimazione di sfratto, notificato il 14.4.89, __________ conveniva in giudizio davanti al Pretore di _____________ e premesso che costei conduceva in locazione a far tempo dal 11.11.1972 (in forza di contratto stipulato col precedente proprietario) l'immobile di proprietà di essa istante, adibito ad uso non abitativo; che il contratto era scaduto a far tempo dal 10.11.1985; che era propria intenzione riacquistare la disponibilità dell'immobile; tanto premesso, chiedeva la convalida dello sfratto intimato. Si costituiva la ________contestando la pretesa attrice e affermando che il contratto si era rinnovato tacitamente.
Con sentenza del 20.7 - 8.8.1990 il Pretore di ________convalidava l'intimato sfratto e fissava per la esecuzione la data del 20.7.1991.
Avverso la sentenza proponeva appello la _________. Resisteva al gravame la _________. Con sentenza del 13.5. - 18.5.92 il Tribunale di _________, in parziale riforma della sentenza del Pretore di _________, dichiarava cessato il contratto di locazione alla data del 30.7.86 e condannava l'appellante al rilascio, in favore della ________ dell'immobile stesso. Confermava nel resto la impugnata sentenza; condannava l'appellante alle spese del grado. Riteneva il Tribunale che erroneamente la Mayer si lamentava, col primo motivo, d'aver il Pretore convalidato per il 30.7.86 uno sfratto intimato per il 10.11.85, in quanto era compito del giudice determinare il momento in cui il contratto andava a scadere. In particolare, il richiedere nel corso del giudizio il rilascio per una data successiva rispetto a quella indicata nell'intimazione - ad avviso del giudice d'appello - era ritualmente compreso nell'originaria domanda, come domanda di minor portata, non essendovi dubbio sulla esistenza della volontà del locatore di far cessare la locazione alla scadenza. Trattavasi di "emendatio" e non di "mutatio" libelli, consentita dagli artt. 183 e 184 C.P.C..
Ad avviso del Tribunale, altrettanto ininfluente era la doglianza relativa alla formula usata dal primo giudice. Il fatto di aver il Pretore convalidato lo sfratto intimato, anziché, accertata la effettiva scadenza del contratto, condannato al rilascio dell'immobile la conduttrice non comportava la nullità della decisione di primo grado, atteso che trattavasi di mera irregolarità di formulazione del dispositivo, suscettibile di essere corretta con la decisione di appello.
Rilevava il Tribunale che, col secondo motivo di censura, la _______ si era doluta del fatto che la lettera 27 aprile 1984 non poteva ritenersi valida disdetta, poiché inviata da persona sconosciuta e, comunque, per una scadenza erronea. Senonché, ad avviso dei giudici d'appello, anche tale doglianza era destituita di fondamento, poiché mittente della disdetta era stato il precedente proprietario ed originario locatore dell'immobile oggetto della lite, sicché essendo stato all'atto del trasferimento dell'immobile locato, già data dal locatore - alienante tempestiva disdetta per la scadenza della locazione, il rapporto in cui era subentrato l'acquirente era rimasto condizionato dalla disdetta già data.
Nè il recesso - ad avviso del Tribunale - era inefficace per avere il locatore intimato la disdetta per una data erronea di scadenza. La disdetta aveva la funzione di impedire la prosecuzione del contratto di locazione, non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza.
Infondato era anche il terzo motivo di censura, con cui la _____lamentava l'insufficiente motivazione del Pretore circa la eccepita rinnovazione tacita per "facta concludentia" della locazione. Osservava all'uopo il Tribunale che non sussistevano circostanze univoche, tali da far desumere nella specie la volontà di rinnovare il contratto e proseguire nel rapporto.
Propone ricorso in Cassazione ______con tre motivi di annullamento.
______  non ha proposto difesa in questa sede. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente denunzia: "violazione di norme di diritto (art. 163, 112 C.P.C.)".
Assume che ha errato il Tribunale nel ritenere che la questione sollevata da essa appellante riguardo al problema della scadenza contrattuale afferisse soltanto alla modificabilità della domanda;
viceversa riguardava il principio stesso della domanda. Ad avviso della ricorrente, era sfuggito ai giudici del merito che l'intimante non aveva affatto indicato successivamente, nel corso del processo, una data diversa e più lontana rispetto a quella indicata inizialmente, ma non ne aveva indicato alcuna.
Sostiene che è inibito al giudice accertare d'ufficio quale sia l'esatta data di scadenza del contratto, in difetto di specifiche indicazioni fornitegli dall'avente interesse Recesso convenzionale del locatore.
Il motivo non ha fondamento.
È giurisprudenza di questa Corte che: "Ove il locatore abbia indicato nell'atto di intimazione di licenza (o di sfratto) per finita locazione con citazione contestuale per la convalida, una data di cessazione del rapporto risultata erronea a causa della operatività della proroga legale per un ulteriore periodo, non costituisce inammissibile mutatio libelli, ma mera emendatio, come tale consentita dagli artt. 183, 184, c.p.c., l'indicazione da parte del locatore per il rilascio dell'immobile, di una data diversa e più lontana rispetto a quella precedente, al fine di spostare gli effetti dell'intimazione al momento in cui, cessata la proroga legale eccepita dal conduttore, il rapporto locativo avrà termine". (Cass. 11.8.87 n. 6885).
Orbene, nel caso di specie, non rileva che la locatrice abbia errato, nell'indicare nella intimazione di sfratto, la data del rilascio, atteso che è compito del giudice controllare che la data indicata dall'intimante corrisponda o meno a quella in cui le leggi di proroga consentono la cessazione del rapporto locativo, attesa la indiscussa volontà dell'intimante di porre fine al rapporto riveniente dalla intimazione medesima.
Il primo motivo di ricorso va, perciò, respinto.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia ancora: "violazione di legge (art. 28 e 29 legge 392-78) ed omessa ed erronea motivazione".
Sostiene che il Tribunale aveva omesso di considerare che la disdetta contenuta nella lettera 27 aprile 1984, per essere intervenuta quando il rapporto locatizio - cessato al 30 luglio 1980 il regime di proroga introdotto dall'art. 71 legge 392-78 - era ormai in regime normale, quindi in vista della scadenza del primo sessennio, doveva contenere (ma non conteneva) i requisiti di cui agli artt. 28 e 29 legge citata.
Rileva che la lettera predetta non era riferibile nemmeno, data la sua formulazione, al legittimo proprietario e non aveva, quindi alcuna giuridica rilevanza.
Anche tale doglianza non ha fondamento Recesso convenzionale del locatore.
Premesso che, come risulta dalla sentenza impugnata, la lettera di disdetta era stata inviata alla conduttrice del precedente proprietario dell'immobile, per cui il rapporto non poteva non essere condizionato dalla precedente disdetta correttamente inviata, è dato rilevare che - contrariamente a quanto ritenuto dalla ricorrente - la motivazione del Tribunale non si presta a censura circa l'affermazione della inesistenza di elementi per poter affermare che il contratto di locazione si sia rinnovato tacitamente per "facta concludentia".
Ne consegue che, in base alla giurisprudenza costante di questa Corte, va affermato che (Cass. S.U. 23.1.1985 n. 265, Cass. 11.1.88 n. 33 Cass. 26.12.88 n. 6664; Cass. 27.10.90 n. 10389) in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo - e con riferimento alla disciplina transitoria dettata dalla legge 27 luglio 1978 n. 392 - nessuna disposizione prevede espressamente l'ipotesi di una rinnovazione automatica dei contratti alle scadenze previste dagli artt. 67 e 71, mancando un qualsiasi richiamo all'art. 28 - che disciplina il fenomeno in regime ordinario - e non essendo sufficiente il riferimento all'art. 29, contenuto nell'art. 73, riguardando tale norma l'ipotesi di recesso, che non è identificabile con la cessazione del contratto alla sua scadenza legale o convenzionale; ne' un tale effetto è deducibile dall'art. 69, la cui intestazione fa chiaro riferimento al caso di nuova locazione. Conseguentemente, alla suddetta scadenza il locatore può ottenere il provvedimento di rilascio dell'immobile azionando il procedimento per convalida di sfratto o di licenza per finita locazione, senza dover fornire alcuna giustificazione riconducibile ai motivi di cui all'art. 29, e senza neppure essere onerato della disdetta prescritta dal citato art. 73 Recesso convenzionale del locatore.
Il secondo motivo di ricorso va, dunque, anch'esso respinto, non essendovi motivi per discostarsi da tale costante indirizzo giurisprudenziale.
Con il terzo motivo la ricorrente lamenta: "omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione".
In particolare censura la motivazione della sentenza impugnata relativamente alla affermata insussistenza di motivazione alle circostanze che legittimassero o meno la rinnovazione tacita del contratto.
La motivazione della sentenza sul punto è, viceversa ampia, convincente e non si presta a censura Recesso convenzionale del locatore.
La circostanza d'aver poi la locatrice continuato a percepire i canoni non è indice di consenso alla pretesa tacita rinnovazione del contratto, come è giurisprudenza costante di questa Corte, non essendo, nel caso di specie, tale circostanza confortata da altri elementi idonei a far desumere in modo univoco la sopravvenienza di un accordo fra le parti in tale senso (Cass. 29.1.91 n. 288; Cass. 20.3.91 n. 2952; Cass. 20.8.91 n. 8936).
Ed al riguardo l'indagine sui fatti espletata dai giudici di appello è immune da vizi logici o giuridici - e non è censurabile in questa sede di legittimità.
Anche il terzo motivo di ricorso va, perciò, rigettato. Conclusivamente l'intero ricorso va rigettato.
Non si provvede sulle spese processuali di questa fase, non essendosi costituita la parte vittoriosa Recesso convenzionale del locatore.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte Suprema di Cassazione, Terza Sezione Civile, il 10 febbraio 1995.