Art. 1610 Spurgo dei pozzi e di latrine

Lo spurgo dei pozzi e delle latrine è a carico del locatore

Sentenza della Cassazione

Spurgo dei pozzi e di latrine

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 23.9-18.10.1988 il Pretore di ______, rigettava la domanda dell'I.N.A.I.L. volta ad ottenere da __________ il pagamento delle spese condominiali dall'1.11.1978 al 15.7.1982 (e cioè per il periodo compreso tra l'entrata in vigore della l. 27.7.1978, n. 392, e la stipula di un nuovo contratto) per l'appartamento ad uso di abitazione locatole, sito in _________, _____________, poste a carico del locatore dalla clausola n. 22 del contratto di locazione, mentre condannava l'Istituto a restituire alla _______le somme ricevute a tal titolo.
La sentenza veniva confermata dal Tribunale di ____________ con quella ora impugnata, del 10.11-22.12.1990.
Il Tribunale riteneva inapplicabile ai rapporti locatizi in corso al momento dell'entrata in vigore della legge sull'equo canone l'art. 9 della stessa, in mancanza di una disciplina transitoria (che - a suo giudizio - non poteva essere individuata ne' nell'art. 65, ne', tanto meno, nell'art. 66), e non potendosi ricorrere all'interpretazione analogica, nel difetto di un presupposto imprescindibile, quale l'esistenza di una lacuna dell'ordinamento. L'art. 84 della legge aveva, del resto, abrogato solo le disposizioni incompatibili, laddove nessuna incompatibilità era dato riscontrare tra la stessa e la precedente disciplina degli oneri accessori. L'interpretazione era corroborata dal principio di irretroattività, di cui all'art. 11 delle preleggi. Fino al nuovo contratto di locazione manteneva vigore, pertanto, l'art. 22 di quello precedente, che poneva a carico del locatore gli oneri accessori. Avverso la sentenza ha proposto ricorso per cassazione l'I.N.A.I.L., affidandosi ad un unico motivo, illustrato da successiva memoria, cui resiste, con controricorso, la _________. MOTIVI DELLA DECISIONE
L'Istituto ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 9 e 6 della l. 27.7.1978, n. 392, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., assumendo che, contrariamente alla tesi espressa dal Tribunale, in mancanza di qualsiasi deroga, l'art. 9, che pone a carico del conduttore taluni oneri accessori, si applica ai contratti in corso al momento della sua entrata in vigore, anche se stipuli anteriormente.
A tale conclusione si dovrebbe pervenire, a maggior ragione, nel caso di specie, in cui il c.d. "patto contrario", contenuto nell'originario contratto di locazione (clausola n. 22), si dava atto espressamente che nella determinazione del canone si era tenuto conto delle spese condominiali, e che proprio per tale motivo le stesse non erano ulteriormente poste a carico del conduttore. L'interpretazione troverebbe conforto, inoltre, nell'art. 66 della legge. È pacifico in causa che con l'art. 22 del contratto, stipulato in data 16 luglio 1977, e quindi anteriormente all'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978, n. 392, gli oneri accessori sono stati posti a carico dell'Istituto locatore Spurgo dei pozzi e di latrine.
La mancanza, nel titolo II della legge, che detta la disciplina transitoria, di qualsiasi richiamo all'art. 9, il quale regola gli oneri accessori, ponendoli a carico del conduttore, salvo patto contrario, ha fatto sorgere, come è noto, il problema della applicabilità di tale norma ai contratti in corso.
In proposito è stato, peraltro, ripetutamente precisato da questa Corte che l'art. 9 "è applicabile, quale jus superveniens, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge, anche ai rapporti di locazione in regime transitorio, perché, anche se non espressamente richiamate dalle norme relative ai contratti di locazione in corso, si riferisce alla disciplina di un istituto, quello degli oneri accessori, che è intimamente collegato al canone locativo, il cui regime, con disciplina innovativa anche per i contratti in corso, è stato regolato dalla legge sull'equo canone in una prospettiva unitaria che ha coinvolto non solo l'ammontare del canone in senso stretto ma tutti gli istituti ad esso intimamente collegati". Con le stesse sentenze è stato chiarito che non rileva, in proposito, il mancato richiamo della disciplina definitiva degli oneri nella disciplina transitoria, non potendosi necessariamente dedurre, da tale circostanza, che gli aspetti non considerati debbano rimanere esclusi (art. anche da Cass. sent. n. 4360-1984) e che il principio affermato non incide sulla irretroattività della legge, regolando gli effetti di un rapporto in corso dal momento della sua entrata in vigore (Cass. 15 gennaio 1990-10 giugno 1991, n. 6551, e la più recente Cass. 4 giugno 1991, n. 6299; ugualmente, per il deposito cauzionale, di cui all'art. 11 della legge, anch'esso non richiamato nella disciplina transitoria, rispetto alla precedente regolamentazione: Cass. 25 luglio 1984, n. 4360; Cass. 27 luglio 1990, n. 7580).
Questa Corte condivide tali conclusioni, per i motivi già espressi e sintetizzati nella massima citata Spurgo dei pozzi e di latrine.
Dal principio affermato le succitate sentenze hanno ulteriormente dedotto che "le disposizioni della predetta norma tuttavia, essendo derogabili, non rendono inefficaci gli antecedenti patti negoziali ad esse contrarie" (Cass. 15 gennaio 1990-10 giugno 1991, n. 6551), e che "il patto con il quale gli oneri accessori siano stati posti a carico del locatore, anziché del conduttore, rimane valido e operante anche dopo l'entrata in vigore della legge medesima, senza che sia necessaria una specifica rinnovazione di tale patto, atteso che l'anzidetta norma, lungi dal sostituirsi agli accordi già intercorsi, consente espressamente deroghe, rimettendosi alla volontà dei contraenti" (Cass. 4 giugno 1991, n. 6199). Già sin dalla sentenza 6 luglio 1992, n. 8225, questa Corte ha ritenuto, peraltro, di non poter seguire l'ulteriore principio, che, al di là della formulazione dell'art. 9 della l. n. 392-1979, più che un corollario del precedente, sembra collidere con gli stessi presupposti dell'affermata applicabilità immediata di tale norma. In realtà, diversamente da quanto già ritenuto, devesi escludere che, dall'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978, n. 392, continuino ad aver efficacia i precedenti patti relativi agli oneri accessori, e, in particolare, il patto con il quale gli stessi, in deroga al disposto dell'art. 9 della legge, siano stati posti a carico del locatore Spurgo dei pozzi e di latrine.
A favore di tale conclusione militano argomenti sistematici e logici.
La l. 27 luglio 1978, n. 392, come è noto, ha introdotto nel nostro ordinamento un corpo organico di norme diretto a tutelare il contraente normalmente più debole, quale è ritenuto il conduttore, ed a realizzare, inoltre, il principio di uguaglianza sostanziale utilizzando lo strumento tecnico previsto dall'art. 1339 c.c.. Con l'art. 12 la stessa ha fissato quindi un tetto massimo alla rendita legittimamente ricavabile dalla locazione di immobili, ponendo in conseguenza gli oneri accessori di cui all'art. 9 - salvo patto contrario - a carico del locatore e distribuendo altri oneri tra le parti, con norme derogabili solo a favore del conduttore (art. 79). Dal fatto stesso che gli oneri accessori sono stati posti a carico del conduttore, a meno che le parti non abbiano diversamente convenuto, si evince che la legge ha inteso assicurare quella rendita in misura tendenzialmente netta, ove si eccettuino altri limitati oneri, la cui diversa distribuzione trova fondamento nella loro riferibilità ad interessi comuni di entrambe le parti (art. 9 c. 2, per il servizio di portineria; art. 8, in materia di spese di registrazione). Un ulteriore argomento in proposito deriva anche dall'art. 23, per il quale le spese per riparazioni straordinarie danno diritto al locatore di richiedere un aumento del canone non superiore agli interessi legali.
L'art. 79 commina la nullità delle pattuizioni dirette a limitare la durata del contratto o ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con la legge, le cui disposizioni, in tal caso, si sostituiscono alle clausole contrattuali.
Nel dettare la disciplina transitoria la legge ha stabilito poi che tanto per i contratti soggetti che per quelli non soggetti a proroga i canoni corrisposti in misura superiore venissero ridotti al canone legale dal primo giorno del quarto mese successivo alla sua entrata in vigore (art. 62 c. 3 e art. 65 c. 5), e che i canoni convenuti in misura inferiore venissero gradualmente adeguati fino a raggiungere il livello normale, rispettivamente dall'inizio del sesto o del secondo anno (art. 62 c. 1-2 e 65 c.c. 3-4).
La legge ha quindi incido sui contratti in corso sia attraverso la riduzione od un graduale aumento del corrispettivo, cui, nel regime precedente, erano necessariamente collegate le altre pattuizioni, ed in particolare quelle relative al carico degli oneri accessori. Questi, infatti, potevano essere posti sia a carico totale dell'uno dei due contraenti che parzialmente a carico dell'uno o dell'altro, in un bilanciamento di interessi raggiunto nell'ambito della autonomia contrattuale delle parti (salvo le ipotesi di blocco). Il patto con il quale tali oneri venivano posti a carico del locatore, come nella specie, sottostava necessariamente alla condizione implicita rebus sic stantibus, non potendo essere riguardato alla stregua di una rinuncia pura e semplice, a titolo gratuito. Sicché l'intervento della legge sull'equo canone, incidendo sul corrispettivo e su quel bilanciamento di interessi, non può non aver fatto venir meno l'efficacia delle clausole contrattuali che su di essi ugualmente incidevano, e, in particolare, i patti in deroga relativi alla distribuzione degli oneri accessori. Una volta che si è collegata l'immediata applicabilità dell'art. 9 al fatto che la nuova normativa "ha regolato il regime dei canoni con visione globale ed unitaria", e che si è riconosciuto che la stessa "ha coinvolto nella mutazione tutti gli istituti intimamente collegati al suo ammontare e progressivo adeguamento" e "quindi anche gli oneri accessori", come si fa nelle decisioni sopra richiamate, non può derivarne, come necessario corollario, la sopravvenuta inefficacia anche dei patti anteriori in deroga al successivo art. 9, come, del resto, per le altre regolamentazioni economiche degli interessi delle parti Spurgo dei pozzi e di latrine.
Già da questo primo approccio è possibile concludere, quindi, che con l'entrata in vigore della l. n. 392-1978 non solo rimane applicabile, anche ai contratti in corso, l'art. 9, relativo agli oneri accessori, ma che cessano di avere efficacia i patti in deroga, tanto sfavorevoli che favorevoli al locatore, ed in particolare il patto con il quale gli stessi siano stati posti a suo carico. A tale conclusione è pervenuta anche la relazione ministeriale presentata al Parlamento, a norma dell'art. 83 della legge, l'11 maggio 1979: "il nuovo regime stabilito per gli oneri accessori si applica anche ai contratti in corso .... Il patto contrario, idoneo a ripartire gli oneri accessori in maniera più favorevole al conduttore, dovrebbe, quindi, intervenire dopo l'entrata in vigore della legge; i patti stipulati precedentemente non possono ritenersi più efficaci dal momento che il legislatore ha conservato valore al solo accordo locativo, sostituendo ad ogni altra determinazione contrattuale derivante da tale accordo (in particolare della durata e del canone) la disciplina legale".
È ben vero che la relazione non può essere riguardata quale manifestazione di una voluntas legis od alla stregua di una interpretazione autentica, ma non se ne può disconoscere la rilevanza ai fini interpretativi, specie tenuto conto che il Parlamento non ha ritenuto in alcun modo di rettificarne, attraverso una novella interpretativa od integrativa, le prospettazioni. La conclusione cui si è sinora pervenuti è avvalorata dagli artt. 62 c. 2 e 65 c. 4 citati, nei quali trova definitiva conferma. Gli stessi, tanto per i contratti soggetti che per quelli non soggetti a proroga, consentono - come si è detto -, su richiesta del locatore e fino alla data di piena attuazione dei principi di cui agli ratt. 12 e 24, l'adeguamento graduale del canone "calcolato al netto degli oneri accessori" Spurgo dei pozzi e di latrine.
La disposizione non avrebbe alcun senso se riferita alle ipotesi in cui quegli oneri fossero rimasti distinti dal canone e posti a carico del conduttore, non potendosi confondere tra corrispettivo della locazione ed oneri accessori; appare chiaro, del resto, che l'adeguamento ai principi di cui all'art. 12 non poteva che concernerne i canoni e con anche gli oneri accessori. La norma si riferisce quindi soltanto a quei casi, quali quello che si occupa, in cui era stato fissato un corrispettivo unico, onnicomprensivo, ponendosi poi che gli oneri accessori a carico del locatore: solo in tal caso sarebbe stato necessario distinguere tra canone netto ed oneri. Il legislatore non può essere certo tacciato di ingenuità, addebitandoglisi l'idea di una graziosa rinuncia agli oneri accessori da parte del locatore, piuttosto che la coscienza che allorché gli stessi siano stati posti a suo carico, le parti li abbiano, in realtà, conglobati nel canone. Nel successivo art. 66 lo stesso legislatore esprime chiaramente un tale concetto, facendo coincidere "gli oneri accessori ... posti a carico del conduttore" con il loro conglobamento nel canone, allorché regola mediante una endiadi "gli oneri accessori che, nei rapporti in corso, siano stati posti a carico del conduttore e conglobati nel canone".
Da tali norme si evince quindi, sotto altro profilo, che il legislatore, introducendo l'equo canone, ha inteso assicurarne anche per i rapporti in corso e sia pura attraverso una eventuale gradualità, la percezione al netto degli oneri accessori, a MOTIVI DELLA DECISIONE
prescindere dalla regolamentazione convenzionale degli stessi all'epoca dell'entrata in vigore della legge Spurgo dei pozzi e di latrine.
Una diversa interpretazione porterebbe ad indubbi sospetti di incostituzionalità, incidendo sullo stesso diritto di proprietà allorché, per effetto dell'introduzione dell'equo canone, e quindi attraverso il pur legittimo mutamento del regime di determinazione del corrispettivo della locazione, il locatore se ne potrebbe vedere sostanzialmente spogliato, col perdurare di precedenti patti in deroga all'art. 9 (così la citata Cass. 6.7.1992, n. 8225). L'interpretazione, ha trovato ora l'avallo delle Sezioni Unite di questa Corte, la quale, con la sent. 20.3.1994, n. 3132, risolvendo il contrasto insorto sul punto, ha precisato che "il disposto dell'art. della l. 27.7.1978, n. 393 (NDR: così nel testo), nella parte in cui, addossando al conduttore i cosiddetti oneri accessori (totalmente per quanto riguarda il servizio di pulizia, il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell'ascensore, la fornitura dell'acqua, del riscaldamento, dell'energia elettrica e del condizionamento d'aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché la fornitura degli altri servizi comuni; ed al novanta per cento per quanto riguarda il servizio di portineria), fa salvi i patti contrari, si applica esclusivamente ai patti stipulati successivamente all'entrata in vigore della legge stessa, trattandosi di norma che si correla strettamente al nuovo ed unitario regime giuridico dei rapporti locativi e costituisce una contropartita alla fissazione di un "equo canone" e ad una durata della locazione sottratta alla volontà delle parti, con la necessaria conseguenza che i patti in deroga stipulati anteriormente al suddetto momento, siano essi favorevoli o sfavorevoli al locatore, risultano travolti dal sopravvenire della nuova disciplina destinata a determinare, con effetto anche per i contratti in corso, un diverso equilibrio degli interessi contrapposti".
Rimane assorbita la seconda parte del motivo.
La sentenza impugnata dev'essere, pertanto, cassata, con rinvio ad altra sezione del Tribunale di Genova.
La precedente esistenza del contrasto giurisprudenziale impone la compensazione delle spese di questo grado Spurgo dei pozzi e di latrine.
P.Q.M.
La Corte
accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione del Tribunale di Genova; compensa tra le parti le spese di questo grado.
Così deciso il 12 maggio 1994, nella Camera di Consiglio.