Art. 1593 Addizioni

Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente.

Sentenza della Cassazione

Addizioni

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 8 ottobre 1992, _____ conveniva in giudizio dinanzi al Pretore di ___________ , proprietaria dell'immobile da lui condotto dapprima in locazione sino al 30 giugno 1989 e poi in comodato sino al 31 dicembre 1989, e rilasciato nell'aprile 1990 a seguito di azione giudiziaria, per sentirla condannare alla restituzione del deposito cauzionale pari a lire 40.000, e per sentir dichiarare il suo diritto a togliere le addizioni eseguite sull'immobile locato e consistenti in tende veneziane e controfinestre.
Si costituiva la _________________ ependo la tardività dell'azione, iniziata due anni dopo la cessazione del rapporto locatizio e non al termine dello stesso come previsto dall'art. 1593 c.c., e la conseguente carenza di interesse ad agire. In subordine, la convenuta non si opponeva alla rimozione delle addizioni, purché venisse eseguita senza nocumento all'immobile ed a cura e spese dell'attore, chiedendo in ogni caso il rimborso delle spese sostenute per la riparazione delle veneziane. In via ulteriormente subordinata, nell'ipotesi in cui fosse stata condannata al pagamento delle addizioni la convenuta contestava l'entità dell'importo preteso, atteso che l'attore aveva diritto ad un indennità pari alla minor somma tra la spesa sostenuta ed il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Il Pretore di ______ accoglieva la sola domanda di restituzione del deposito cauzionale respingendo le altre e compensando integralmente le spese. La domanda di restituzione veniva rigettata sostanzialmente in accoglimento della tesi prospettata dalla convenuta secondo la quale l'azione di restituzione non poteva più essere esercitata, essendo decorsi due anni dalla riconsegna dell'immobile.
Proposto appello da parte del ______, il Tribunale di _____ lo accoglieva, rilevando che sussisteva lo ius tollendi del conduttore e che tale diritto era esercitabile anche dopo la restituzione della cosa e l'estinzione del contratto locatizio, non essendo stabilito espressamente un termine di decadenza. Condannava inoltre la ricorrente al pagamento delle spese di entrambi i gradi nella misura di quattro quinti, compensando il resto. Avverso questa sentenza, La _______ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi. Il Costantino resiste con controricorso, illustrato da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1593 c.c. Deduce che, secondo la disposizione indicata, lo ius tollendi delle addizioni deve essere esercitato dal conduttore "alla fine della locazione". Nel caso di specie, diversamente, la prima richiesta in proposito era stata avanzata con lettera 17 giugno 1991, mentre l'azione era stata iniziata dopo due anni e mezzo dal rilascio dell'immobile. L'azione era stata dunque tardivamente proposta. Conseguentemente aveva errato il Tribunale nel ritenere applicabile il normale termine di prescrizione. Il motivo è infondato. Addizioni
La disciplina delle addizioni eseguite dal conduttore sulla cosa locata si ispira allo stesso meccanismo già previsto per le addizioni nell'enfiteusi (art. 975 c.c.) e nell'usufrutto (art. 985 c.c.). A norma dell'art. 1593, il conduttore ha diritto di togliere le addizioni al termine della locazione. Il proprietario può, a sua volta, esercitare il diritto di ritenerle, pagando un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Muovendo dalla disciplina indicata, la ricorrente perviene alla conclusione che il conduttore deve esercitare il diritto di togliere le addizioni alla fine della locazione e, cioè, al momento della riconsegna, restando escluso che il diritto possa essere esercitato successivamente. In altri termini, procedendo alla riconsegna dell'immobile senza esercitare il diritto di togliere le addizioni, il conduttore vi avrebbe rinunziato.
La conclusione alla quale perviene la ricorrente non può condividersi.
Questa Corte, sia pure con una sentenza risalente nel tempo, ha affermato il principio che lo ius tollendi di cui all'art. 1593 c.c. può essere esercitato anche successivamente alla cessazione del rapporto locatizio, in quanto la disposizione, che riconosce al conduttore il diritto di togliere le addizioni, separabili senza nocumento della cosa locata, non fissa un termine per l'esercizio di tale diritto, ma condiziona soltanto l'esercizio di esso alla volontà del proprietario di non voler ritenere per sè le addizioni (Cass. 30 aprile 1958, n. 1430) Addizioni.
Il principio corrisponde alla lettera e alla ratio della legge che pone la fine della locazione e la riconsegna dell'immobile quale momento genetico dei correlativi diritti di togliere e di ritenere le addizioni eseguite nel corso del rapporto e non quale termine finale per l'esercizio dello ius tollendi da parte del conduttore. L'art. 1583, primo comma dispone che "il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle ala fine della locazione...". Rispetto al tenore letterale della norma è quantomeno singolare volerla interpretare come esprimente un termine di decadenza, anche considerando che in tal modo la decadenza coinciderebbe con il momento nel quale il diritto può essere esercitato.
D'altra parte, quando il legislatore ha inteso prevedere termini di decadenza lo ha fatto in modo espresso, come anche dimostra, la disciplina contenuta negli artt. 935 - 937 i quali, in tema di accessione, prevedono che la rivendicazione e la rimozione non possono essere fatte valere trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia del l'incorporazione. Con lo stesso motivo, la ricorrente lamenta che, avendo essa acquistato l'immobile in coincidenza con il cessare della locazione, per un verso non poteva sapere ne' da chi ne' quando le addizioni fossero state eseguite, per altro verso l'azione non poteva essere diretta nei suoi confronti.
La prospettazione è inammissibile.
I motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena d'inammissibilità, questioni che siano già comprese nel tema del decidere del giudizio d'appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o temi di contestazione non trattati nella fase del merito (Cass. 8 luglio 1994, n. 6428; 10 maggio 1995, n. 5106; 12 giugno 1999, n. 5809; 19 maggio 1999, n. 4852). La doglianza sopra riportata, con la quale sostanzialmente si fa valere di non essere titolari dal lato passivo del rapporto dedotto in giudizio, non risulta aver formato oggetto di censura in appello e, dunque, è inammissibile in quanto prospettata per la prima volta in cassazione Addizioni.
Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 91 C.P.C.. Il Tribunale l'aveva condannata al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio nella misura dei quattro quinti ritenendola dunque soccombente, senza considerare che essa non si era mai opposta alla rimozione delle addizioni, a condizione che il conduttore avesse dimostrato il suo diritto ed eseguisse la rimozione a sua Cura, senza arrecare nocumento all'immobile. Comunque, anche il Costantini era stato condannato al rimborso delle spese per l'asporto e la rimessione in pristino. Anche tale motivo è infondato.
La soccombenza della Lombardi, sulla base della quale la Corte territoriale ha pronunziato la condanna alle spese, non può revocarsi in dubbio, considerato che la stessa è stata condannata alla restituzione, essendo stata disattesa la sua tesi secondo cui il convenuto era decaduto dal diritto di togliere le addizioni in questione. Per altro verso, il principio della soccombenza va inteso nel senso che soltanto la parte interamente vittoriosa non può essere condannata, nemmeno per una minima quota, al pagamento delle spese, mentre qualora ricorra la soccombenza reciproca è rimesso al prudente apprezzamento del giudice del merito - non sindacabile in sede di legittimità a meno che a giustificazione della compensazione siano addotte ragioni illogiche o erronee - decidere quale delle parti debba essere condannata e se e in quale misura debba farsi luogo alla compensazione (Cass. 19 novembre 1999, n. 12879). Per quanto detto, il ricorso dev'essere rigettato. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M Addizioni.
La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali di questa fase che liquida in L. 178.000 per spese e in lire duemilioni per onorari.
Così deciso nella camera di consiglio della Terza Sezione civile della Corte di cassazione il 2 giugno 2000.
Depositato in Cancelleria il 16 novembre 2000