Uso esclusivo della servitù

Sentenza della Corte di Cassazione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Condominio "______" nel maggio del 1______ proponeva appello contro la sentenza del Pretore di ______, con la quale era stato respinto il ricorso esperito in via possessoria dal condomino di ________.
Mediante detto ricorso, erano state denunziate alcune violazioni commesse dallo ________, consistenti nell'aver sostituito le serrature di una porta-finestra e di una finestra nella chiostrina-pozzo luce dell'edificio condominiale - che prima si aprivano dall'interno verso l'interno della scala, con maniglie senza chiave - con altre dotate di chiave esclusiva: in tal modo impedendo il transito attraverso la chiostrina, per raggiungere il tetto comune,secondo quanto era sempre in passato avvenuto. Inoltre era stata denunciata la sostituzione, nelle dette aperture, di vetri trasparenti con vetri opachi.
L'impugnazione aveva ad oggetto la decisione pretorile di disattendere la domanda di reintegra in possesso del condominio, nei confronti del condominio Strinella e la richiesta di accogliere, in riforma della gravata pronuncia, le istanze volte alla ricollocazione in ambedue le aperture di semplici maniglie senza chiave - sì da reintegrare il condominio nel passaggio attraverso la chiostrina per raggiungere il tetto comune - nonché alla sostituzione nella finestra e nella porta - finestra dei vetri opachi con altri trasparenti.
L'appellato resisteva al gravame e il Tribunale dell'Aquila, con la sentenza ora denunciata del 19 giugno - 10 settembre 1985, in riforma della sentenza pretorile, condannava Umberto Strinella "a rimuovere le attuali chiusure della porta-finestra e della finestra,oggetto della lite, e a collocare in ambedue le aperture semplici maniglie senza chiave, agibili dall'interno della scala, nonché a sostituire i vetri opachi della porta-finestra e della finestra con vetri trasparenti".
Condannava altresì l'appellato al pagamento delle spese dell'intero giudizio.
La Corte premetteva la sussistenza della legittimazione attiva del condominio, nonostante che la lite riguardasse specificamente una delle due scalinate dell'edificio, sia perché in un condominio non è ipotizzabile una "sub-collettività", sia perché l'iniziativa di tutelarsi in via giudiziaria era ascrivibile alla generale collettività del condomini.
Rilevato che alla controversia riguardava due servitù a carico della chiostrina - di proprietà esclusiva del condominio Strinella - consistenti nel transito per raggiungere il tetto e nella erogazione di luce ed aria a vantaggio della scala, riteneva che le accertate circostanze di chiusura dall'interno della porta-finestra e della finestra, con asportazione dell'unica chiave, e della sostituzione dei vetri trasparenti con vetri opachi, integrassero gli estremi richiesti per l'accoglimento della domanda. Contro tale sentenza ha proposto ricorso Umberto Strinella, in base a due motivi di cassazione.
Il condominio di "Villa Fausta" resiste con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorrente denuncia, con il primo mezzo, la violazione degli artt. 1130,1131 e 1168 c.c., in relazione agli artt.100 e 101 cpc. e lamenta che i giudici d'appello abbiano escluso che, nell'ambito di un condominio, esistano "sub-collettivita" dotate di autonomia gestionale e, quindi, di propria legittimazione ad agire. Nella specie avrebbe dovuto essere verificato se, in ordine alle innovazioni addebitate ad esso ricorrente, fosse dissenziente, decidendo di istituire la lite, la maggioranza dei soli utenti della scala A, irrilevante essendo al riguardo il parere degli altri condomini. In difetto, andava esclusa la legittimazione attiva del condominio e, per esso, del suo amministratore; con la conseguenza che la domanda di reintegra doveva essere dichiarata inammissibile o essere respinta.
L'assunto non è fondato.
Umberto Strinella pone due temi ben distinti tra loro e, a torto, ritiene che la soluzione del primo sia determinante per quella del secondo, nel senso auspicato mediante l'impugnazione in esame. La sentenza di questa Corte del 4 settembre 1970 n.1188, cui si fa riferimento, non si attaglia alla tesi della carenza di legittimazione attiva del condominio, riguardo alla domanda proposta nel presente giudizio.
Invero con detta decisione è stato ritenuto, a conferma di una sentenza della Corte di appello di Bari, che in un condominio con godimento separato di servizi comuni (nell'ipotesi tre scalinate con altrettanti ascensori), sia configurabile una maggioranza limitata a quella parte di edificio alla quale è destinato il servizio in godimento separato.
In applicazione di tale principio è stata dichiarata validamente formata la decisione di sostituire un ascensore adottata dalla maggioranza dei condomini del relativo servizio e che erano tenuti, quindi, a sostenere il connesso onere finanziario. Ma, nella specie, il tema posto dallo stesso ricorrente, che ribadisce la sua eccezione di carenza di legittimazione ad agire dell'amministratore del condominio, è se, alla stregua degli artt.1130 e 1131 cc., il presente giudizio sia stato promosso dal soggetto giuridico titolare del relativo potere.
La prima, delle indicate norme, elenca le attribuzioni dell'amministratore e,tra esse, quella di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. La seconda stabilisce che egli, in riferimento a dette attribuzioni - e salvi i maggiori poteri conferitigli dal regolamento condominiale o, specificamente, dall'assemblea dei condomini - ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.
Ne deriva che, allorché si verta in tema di conservazione dei diritti condominiali attinenti alle parti comuni dell'edificio, l'amministratore può agire in giudizio anche in difetto di una deliberazione assembleare in tal senso, poiché tale potere inerisce alla sua qualità. Va poi ribadito, in coerenza con il costante orientamento giurisprudenziale di questa Corte suprema, che l'amministrazione ha la rappresentanza attiva e passiva dei partecipanti al condominio ogni qual volta la controversia riguardi l'uso o il godimento delle cose comuni: naturalmente tale potere di agire e di rappresentanza legale non si estende alle questioni attinenti ai diritti connessi alle parti dell'edificio di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Va infine notato, per una corretta lettura delle norme in esame, che per "atti conservativi" non debbono intendersi soltanto quelli tendenti alle misure cautelari, bensì anche tutte quelle azioni miranti alla tutela del pacifico e pieno godimento delle cose comuni da parte dei condomini.
Pertanto non può dubitarsi che l'amministratore di un condominio sia legittimato ad agire in via possessoria nei confronti di un condominio per tutelare il possesso di un'assunta servitù attiva del condominio, incidente sull'attuale godimento di un bene di proprietà e di uso comuni. E poiché tale potere può essere esercitato indipendentemente da specifiche autorizzazioni dell'assemblea, è palese come il problema posto - in ordine al calcolo della maggioranza deliberante a tal fine - esuli dalle esigenze del presente giudizio.
Con il secondo mezzo Umberto Strinella - deducendo la violazione degli artt.1027 e 2697 cc., delle norme citate e, altresì, il vizio di motivazione - si duole che riguardo alla tutela possessoria della servitù di luce, il tribunale non abbia considerato che questa può costituirsi soltanto per contratto: con la conseguenza che ove manchi tale origine negoziale, non può aversi l'esercizio di fatto di una corrispondente servitù e, quindi, un possesso tutelabile. Quanto poi alla pretesa servitù di passaggio , i relativi atti di possesso sarebbero nella specie da escludere per la sporadicità dell'uso, peraltro frutto di mera tolleranza da parte di chi avrebbe potuto impedire il transito.
La duplice tesi nella quale si articola il cennato mezzo d'impugnazione, va del pari disatteso.
Non è contestabile che questa Corte regolatrice abbia più volte affermato, come asserisce lo Strinella, il principio, che merita di essere ribadito, secondo cui alla facoltà del proprietario del muro contiguo al fondo altrui, di aprire "luci", non corrisponde una soggezione del fondo sul quale queste sono aperte: si che il proprietario di quest'ultimo bene può ostruire l'apertura, nel caso in cui intenda erigere una costruzione in appoggio al muro nel quale è istallata la luce, ai sensi dell'art.904 cc., ovvero voglia costruire in aderenza al medesimo. Pertanto dal sistema della legge, e precisamente dagli artt.901 - 904 cc., si desume che l'acquisto di siffatta servitù di luce possa essere soltanto negoziale, ossia scaturire dal principio dell'autonomia contrattuale, basilare nel nostro ordinamento (art.1322 cc.).
Sennonché le norme citate contemplano l'ipotesi, che generalmente si verifica in subiecta materia, dell'apertura di luci sul fondo aperto del confinante, in modo che essa possa assolvere pienamente alla funzione che le è propria: erogare aria e luce all'edificio sul muro esterno è istallata.
Ciò si ricava sia dal contenuto letterale delle norme indicate, sia dalla loro ratio: sotto il primo aspetto va notato il ripetuto riferimento alle luci che si aprono sul fondo (aperto) del vicino, ossia costruite su un muro esterno dell'edificio ed il precetto fondamentale (art.904) riguardano la costruzione eventuale del vicino, cui non può essere di ostacolo l'esistenza delle luci. E, si osserva, le edificazioni avvengono sui fondi aperti. il fine, poi, perseguito dalla norma è quello di favorire l'erogazione d'aria e di luce ad un fabbricato, senza che a tale beneficio possa costituire remora il timore, del confinante, di una possibile limitazione del suo diritto di proprietà, a causa della costituzione di una servitù mediante usucapione. Ma se le aperture lucifere esistono, come nel caso avviene, all'interno di un complesso condominiale - ossia in una situazione nella quale non sia ipotizzabile la possibilità di costruire in appoggio o in aderenza del muro su cui esse si aprono - le stesse non hanno quella connotazione di precarietà e di mera tolleranza proprie delle luci contemplate dagli artt. 901 - 904 cc. e non sussistono quindi le ragioni che hanno indotto il legislatore a sancire tali caratteristiche, a tutela della loro stessa utilizzabilità, in rapporto all'interesse del confinante di evitare ogni ostacolo all'esercizio della facoltà' di costruire sul proprio fondo (v. sent. 10 ottobre 1970, n.1934). Ne segue che le luci che si aprano nell'interno di un edificio condominiale - o comunque all'interno di un complesso immobiliare integrante una prospettiva condominiale - vanno nettamente distinte, essendo diverse, da quelle che si aprono su un fondo aperto altrui, cui fa riferimento l'art.900 cc.
Alle prime, quindi, non è applicabile la normativa delineata negli artt.901 - 904 cc. e nei loro confronti è ipotizzabile la possibilità, per che ne beneficia, di acquistare la relativa servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Ulteriore conseguenza è il diritto di tutelare, mediante azione possessoria, lo stato di fatto su cui si basa l'eventuale esistenza della servitù medesima.
Le enunciate ragioni, seppure non svolte dal tribunale aquilano, rendono non soggetta a cassazione la sentenza impugnata, il cui dispositivo è comunque conforme al diritto (art.384 cpc.). L'assunto, infine, secondo cui il transito attraverso la chiostrina per raggiungere il tetto comune frutto di mera tolleranza e, in ordine ad esso, dovrebbe escludersi l'animus possidendi da parte del condominio, non può essere condiviso.
Sotto il primo aspetto va ribadito che la sporadicità dell'uso di una servitù di passaggio non denota che questo si verifichi per mera tolleranza, allorché - come nel caso avviene secondo l'accertamento del giudice del merito - il passaggio corrisponde ad un interesse che non richiede una frequente utilizzazione del transito (nella specie:
la manutenzione del tetto comune).
Quanto poi al concorso dell'animus possidendi. esso è oggetto di un accertamento di fatto, correttamente eseguito dal tribunale, che si sottrae al controllo di legittimità essendo sorretto da motivazione logica ed adeguata. Questa si estende alla contestata apparenza della servitù - il cui esercizio viene tutelato nel presente giudizio - data l'esistenza della porta-finestra che mette in comunicazione la scalinata di comune proprietà e la chiostrina apparentemente allo Strinella.
In definitiva il ricorso va respinto.
Concorrono giusti motivi per disporre la compensazione, tra le parti, delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso proposto da Umberto Strinella, contro la sentenza del tribunale dell'Aquila in data 19 giugno - 10 settembre 1985, e compensa interamente, tra le parti, le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Corte Suprema di Cassazione, II Sezione Civile, il 18 novembre 1988.