Estensione del diritto di superficie

Sentenza Corte di Cassazione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del ______________convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di _________esponendo di essere proprietari di un appartamento sito _______________, costituito da due piani collegati da una scala interna e prospiciente dal lato mare su terreno di proprietà della Cannizzaro; assumevano che questa ultima, proprietaria di un piano sottostante la loro abitazione e dell'antistante cortile, aveva di recente eseguito, avvalendosi dell'opera del Lampuri, lavori di trasformazione del suo immobile in discoteca realizzando nel suddetto cortile una tettoia distante pochi centimetri dal balcone dello appartamento degli esponenti in violazione delle norme in tema di distanza delle vedute loro spettanti e collocando gli impianti stereofonici in vani interni senza osservare le prescrizioni di legge in materia. Gli attori chiedevano quindi la condanna solidale dei convenuti alla regolarizzazione della tettoia in moda da ristabilire la distanza minima di tre metri dalle vedute esistenti nel loro immobile, alla eliminazione degli impianti stereofonici che generavano immissioni intollerabili ed al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede.
Si costituivano in giudizio entrambi i convenuti contestando il fondamento delle domande di cui chiedevano il rigetto. Con comparsa del 16.3.1983 interveniva in giudizio Angela Anastasio, acquirente in data 14.10.1982 dell'appartamento già di proprietà degli attori alle cui deduzioni aderiva integralmente. Successivamente al suddetto giudizio ne veniva riunito un secondo introdotto dalla Cannizzaro nei confronti del Sepe e del Ciech con atto di citazione con il quale l'attrice lamentava, tra l'altro, la illegittimità e l'abusività degli sporti realizzati sul fronte est della sopraelevazione dell'immobile di proprietà dei convenuti, l'abusivo allargamento del balcone esistente nell'originario piano, e l'irregolare trasformazione in balcone di un vecchio pianerottolo di scala.
Con sentenza del 20.1.1992 il Tribunale adito condannava la Cannizzaro ed il Lampuri al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede, causati alla Anastasio tramite le immissioni di rumore provenienti dal loro immobile, condannava la Cannizzaro ad arretrare sino alla osservanza della distanza legale la tettoia in materiale metallico collocata nel cortile antistante l'immobile, condannava inoltre la Anastasio a regolarizzare le aperture esistenti al primo piano del suo immobile mediante idonea schermatura dell'altezza di metri 2, ad eliminare la ringhiera in ferro che consentiva l'affaccio sul sottostante immobile, ad arretrare sino a distanza legale il locale per il ricovero e l'impianto di riscaldamento a termosifone, nonché a ridurre l'ampiezza del balcone del primo piano sino a ristabilire le originarie dimensioni di larghezza e di lunghezza; rigettava infine le altre domande proposte dalla Cannizzaro.
A seguito di gravame proposto sia dalla Cannizzaro e dal Lampuri sia dalla Anastasio la Corte di Appello di Messina con sentenza del 25.3.1998, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava che l'Anastasio era titolare del diritto di veduta sul cortile della Cannizzaro dai tre balconi posti al primo piano del fabbricato, e condannava quest'ultima ad arretrare la tettoia realizzata nel suddetto cortile alla distanza di metri 3 da ciascuno dei balconi;
condannava inoltre la Anastasio a demolire gli sporti realizzati nella terza elevazione del fabbricato, ad arretrare ad un metro dal confine le tubazioni dell'impianto di riscaldamento, nonché il tubo di gronda; condannava infine la Anastasio a rimuovere la veduta esercitata dalla terrazza del fabbricato, accordandole la possibilità di eseguire la schermature di cui alla sentenza di primo grado o, in alternativa, di arretrare il parapetto della terrazza a metri 1,50 dal confine.
La Corte territoriale, per quanto ancora interessa in questa sede, premetteva in punto di fatto che la Cannizzaro aveva acquistato da Francesca Lombardo nel 1970 il piano terra con lo antistante cortile facente parte del fabbricato di via Fazzello 28 in Taormina, mentre il Sepe ed il Ciech ne avevano acquistato il primo piano nel 1981 da Francesco Navarra, che a sua volta l'aveva acquistato nel 1967 ad una vendita giudiziaria in danno della medesima Lombardo, e che aveva proceduto alla ristrutturazione ed alla sopraelevazione dell'immobile; orbene, assumeva la Corte territoriale, posto che la Cannizzaro, che agiva in negatoria, doveva soltanto fornire la prova del suo diritto di proprietà, in effetti non contestato, competeva a chi sosteneva di essere titolare di un diritto di servitù di veduta relativamente alle tre aperture esistenti al primo piano dell'edificio di fornire la relativa prova; a tal riguardo doveva ritenersi provata l'avvenuta costituzione per destinazione del padre di famiglia di una servitù di veduta dai tre balconi in questione, atteso che, allorché nel 1967 il primo piano era stato acquistato dal Navarra, sussisteva una situazione di fatto integrante la relazione di asservimento tra le due parti del fabbricato richiesta dall'art. 1062 c.c.; il giudice di appello riteneva poi fondata la domanda della Cannizzaro relativa alla demolizione degli sporti realizzati al piano sopraelevato dell'immobile della Anastasio e protesi sulla sua proprietà, atteso che la sopraelevazione era stata integralmente realizzata dal Navarra dopo l'anno 1967, cosicché il diritto di protendersi sull'altrui proprietà non si era costituito nè per usucapione ne' per destinazione del padre di famiglia; doveva poi essere posto alla distanza prevista dall'art. 889 c.c. il tubo di gronda corrente sul muro perimetrale dell'edificio, considerato che esso nella parte terminale era risultato adiacente al muro della Cannizzaro, mentre nella parte posteriore si proiettava sul muro di confine; quanto poi all'impianto di riscaldamento installato dalla Anastasio, doveva disporsi l'arretramento ad un metro dalla linea di confine non solo del relativo locale di ricovero, ma anche di tutte le tubazioni ad esso afferenti poste a distanza inferiore a quella legale; infine doveva condannarsi la Anastasio a rimuovere la veduta esercitata dalla terrazza della sopraelevazione, atteso che tale terrazza non esisteva fino al momento in cui il fabbricato era stato oggetto di proprietà da parte di un unico soggetto, e che quindi la relativa servitù non poteva essersi costituita per destinazione del padre di famiglia.
Per la cassazione di tale sentenza la Anastasio ha proposto un ricorso articolato in quattro motivi; resistono con controricorso la Cannizzaro ed il Lampuri che hanno proposto anche un ricorso incidentale; le parti hanno presentato memoria; il Ciech ed il Sepe non hanno svolto attività difensiva in questa sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto dell'avvenuta riunione dei ricorsi all'udienza del 24.4.2001 in quanto proposti contro la medesima sentenza.
Procedendo quindi all'esame del primo motivo del ricorso principale, si rileva che con esso la Anastasio deduce violazione e falsa applicazione degli articoli 840 e 2697 c.c., nonché omessa e/o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia. La ricorrente principale lamenta che il giudice di appello, nel condannare l'esponente alla demolizione degli sporti realizzati nella sopraelevazione dell'immobile che si protendevano sul giardino di proprietà della Cannizzaro, ha erroneamente applicato l'art. 840 c.c. ritenendo che, estendendosi la proprietà del suolo allo spazio aereo sovrastante, si dovesse automaticamente dedurre la illegittimità di ogni costruzione insistente su tale spazio; in realtà la Corte territoriale ha omesso di considerare che il secondo comma dell'art. 840 c.c. condiziona l'opposizione del proprietario del suolo alla sussistenza di un suo concreto interesse, nella fattispecie neppure allegato e tantomeno provato.
Sotto diverso profilo la sentenza impugnata ha trascurato che nell'atto per notaio Calapaj del 29.10.1970 con il quale la Cannizzaro aveva acquisto il piano terra con antistante cortile dalla Lombardo, era stata inserita espressamente la pattuizione che il giardinetto era trasferito con tutta le servitù attive e passive esistenti; pertanto la Cannizzaro, avendo acquistato l'immobile dopo tre anni dalla operata sopraelevazione, non aveva il diritto di pretendere la regolarizzazione della situazione di fatto preesistente, accettata dalla venditrice ed imposta nel successivo atto di compravendita alla acquirente.
La censura è infondata.
Sotto un primo profilo si osserva che la Cannizzaro, chiedendo la condanna della controparte alla demolizione degli sporti realizzati nel piano sopraelevato dell'immobile di cui è proprietaria la Anastasio, ha dedotto l'insussistenza di alcun diritto da parte di quest'ultima di protendere sulla sua proprietà le suddette sporgenze; essa ha quindi agito a tutela del suo diritto di proprietà inteso non soltanto con riferimento al suo cortile, ma anche allo spazio aereo sovrastante il suolo che infatti, com'è noto, si configura come una proiezione dell'area sottostante e delle facoltà inerenti al diritto dominicale sulla medesima (Cass. 30.12.1977 n. 5754; Cass. 1.3.1994 n. 2027; Cass. 30.1.1997 n. 926). Da ciò consegue che la Cannizzaro, avendo al suddetto fine esperito una azione negatoria di ogni diritto altrui sulla sua proprietà, era gravata soltanto dall'onere di provare la propria legittimazione attiva, e dunque la sua qualità di proprietaria, in concreto non oggetto di contestazioni.
Sulla base di tale premessa, si rileva che la argomentazione dell'attuale ricorrente principale secondo cui la Cannizzaro non avrebbe neppure allegato un suo interesse alla rimozione degli sporti introduce per la prima volta in questa sede una questione nuova che involge inevitabilmente delle specifiche indagini di fatto.
È pur vero infatti che ai sensi dell'art. 840 secondo comma c.c. l'interesse che segna il limite all'espansione del diritto di proprietà di un fondo sullo spazio aereo sovrastante deve essere valutato secondo le concrete possibilità di utilizzazione dello spazio come ambito di esplicazione effettiva o virtuale di un potere legittimo sulla sovrastante superficie, compatibile con le caratteristiche e la normale destinazione del suolo, con riferimento, pertanto, non soltanto alla situazione in atto del fondo, ma anche alle sua possibili destinazioni future (Cass. 18.1.1987, n. 8482; Cass. 21.10.1991 n. 11117); nondimeno deve aggiungersi che la contestazione da parte del convenuto della esistenza di tale interesse con riferimento a colui che agisce in negatoria, incidendo sulla sussistenza del diritto di cui l'attore invoca la tutela, deve concretizzarsi sul piano procedurale in una eccezione di merito, idonea a sviluppare il contraddittorio su tale questione: non vi è dubbio, invero, che la valutazione sulla sussistenza del suddetto interesse comporta l'esigenza di focalizzare il dibattito processuale su un tema di indagine specifico nei termini sopra enunciati.
Tale convincimento è confortato altresì dalla stessa prospettazione seguita dalla ricorrente principale nell'illustrare il motivo in esame, laddove, per un verso, deduce che la modesta rilevanza e comunque l'altezza dal suolo degli sporti realizzati escluderebbe la configurabilità di una lesione del diritto di proprietà lamentata dalla Cannizzaro, e, per altro verso, sembra dubitare della possibilità per la controparte di uno sfruttamento a scopo edificatorio del suolo avuto riguardo al contesto edilizio in cui esso è inserito.
Pertanto la doglianza sollevata, involgendo questioni di fatto non prospettate in precedenza, è sotto tale aspetto inammissibile. L'ulteriore profilo di censura introdotto con il motivo in esame, attinente al rilievo che nello atto di acquisto del proprio immobile da parte della Cannizzaro era prevista la costituzione di una servitù passiva riguardo alla presenza degli sporti realizzati dalla Anastasio nella sopraelevazione del suo immobile, è infondato. Invero la pattuizione inserita nell'atto suddetto secondo cui il giardinetto annesso allo immobile acquistato veniva trasferito con tutte le servitù attive e passive esistenti è manifestamente inidonea a sorreggere la tesi avanzata dalla Anastasio; infatti ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale, ancorché non sia indispensabile l'uso di formule sacramentali, è pur sempre necessario che la volontà di costituire la servitù a favore di un fondo risulti dal contratto in modo chiaro e specifico mediante la imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario (Cass. 3.5.1996 n. 4105;
Cass. 23.2.2001 n. 2658); pertanto deve escludersi che tale volontà possa desumersi esclusivamente, come nella fattispecie, da una clausola di mero richiamo delle limitazioni e servitù gravanti sul bene compravenduto, attesa la inidoneità in radice di una pattuizione siffatta a creare nuovi rapporti di natura reale. Con il secondo motivo la Anastasio denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1058 c.c., ed omessa e insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia. A tal riguardo la ricorrente principale lamenta che la sentenza impugnata ha negato la sussistenza di una servitù di veduta dalla balconata della sopraelevazione di sua proprietà ritenendo la non ricorrenza di una delle ipotesi di costituzione di tale diritto;
invero, assume la Anastasio, nello atto per notaio Calapaj del 29.10.1970 già menzionato con il quale la Cannizzaro aveva acquistato il suo immobile, la venditrice aveva dichiarato che l'unica apertura non costituente servitù a carico del giardino era quella riguardante la finestra del fabbricato Rossi-Quattrocchi, cosicché tutte le altre servitù, ivi compresa quella esercitata dalla balconata della suddetta sopraelevazione, dovevano ritenersi sussistenti ed accettate dalla acquirente.
La censura è infondata alla luce delle argomentazioni già espresse in occasione dell'esame dell'ultimo profilo di censura prospettato con il primo motivo di ricorso principale con riferimento ai requisiti necessari per poter configurare la costituzione negoziale di una servitù prediale.
Con il terzo motivo la Anastasio deduce violazione e falsa applicazione degli articoli 889 e 1102 c.c., nonché omessa ed insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia. La ricorrente principale, nel censurare la sentenza impugnata laddove ha affermato che il tubo di gronda era stato installato dall'esponente a distanza illegale rispetto a quanto disposto dall'art. 889 c.c., lamenta l'omessa considerazione che, trattandosi di un fabbricato condominiale, avrebbe dovuto trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1102 c.c..
Con il quarto motivo la Anastasio deduce violazione e falsa applicazione degli articoli 889 e 1102 c.c., ed omessa ed insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia. La ricorrente principale censura la sentenza impugnata nella parte in cui è stata accolta la domanda di condanna dell'esponente alla rimozione dei tubi dell'impianto di riscaldamento, installati a distanza inferiore a quella legale rispetto al confine, per aver omesso di rilevare, nella individuazione della normativa applicabile, che le tubazioni suddette erano poste in un fabbricato condominiale, cosicché l'applicazione dell'art. 889 c.c. presupponeva una valutazione della compatibilità di tale disciplina sulle distanze con le regole sul condominio tenendo conto della effettiva situazione dei luoghi.
Inoltre l'inapplicabilità dell'art. 889 c.c. discendeva anche dalle valutazione che l'impianto di riscaldamento e le relative tubazioni costituivano opere indispensabili per una concreta e moderna utilizzazione dell'alloggio condominiale.
Infine la ricorrente principale rileva che la caldaia non è soggetta alla disposizione di cui all'art. 889 c.c. in tema di distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi per non essere assimilabile a tali opere.
Il terzo ed il quarto motivo, da esaminare congiuntamente in quanto almeno parzialmente connessi, sono inammissibili. Invero le questioni in essi prospettate, non trattate nella sentenza impugnata, presuppongono accertamenti di fatto non compiuti in sede di merito.
In particolare, con riferimento alla censura relativa al tubo di gronda, è pur vero che, rispetto a singole unità di proprietà individuale nell'ambito di un unico edificio condominiale, le norme che regolano i rapporti di vicinato, tra le quali quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini; pertanto, qualora essa vengano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la rigorosa osservanza di dette norme non sia nel singolo caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sè il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (Cass. 18.2.1977 n. 741); e tuttavia non risulta che tale accertamento sia mai stato sollecitato in precedenza dalla Anastasio. Analogamente anche con riferimento ai tubi dell'impianto di riscaldamento l'applicabilità dell'art. 889 c.c. è derogabile negli edifici condominiali solo per incompatibilità dell'osservanza della distanza ivi indicata con la struttura stessa di tali edifici. Orbene la Anastasio ha prospettato in sede di legittimità tali questioni nell'ottica di una regolamentazione di rapporti tra condomini, e non già soltanto tra semplici proprietari di immobili finitimi, con la conseguente esigenza di accertamenti di fatto nei termini ora enunciati; pertanto la ricorrente principale aveva l'onere, (in realtà non assolto), al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità delle censure, non solo di allegare l'avvenuta deduzione delle questioni stesse dinanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, onde dar modo alla Corte di controllare "ex actis" la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito le doglianze sollevate (vedi in tal senso Cass. 5.10.1998 n. 9861;
Cass. 15.1.2001 n. 492; Cass. 18.1.2001 n. 724).
Infine deve aggiungersi che la censura relativa alla condanna della Anastasio all'arretramento fino alla distanza legale dell'impianto di riscaldamento, già pronunciata con la sentenza di primo grado, è inammissibile, atteso che avverso tale statuizione non risulta essere stato proposto uno specifico motivo di appello. Venendo quindi al ricorso incidentale, la Corte ne rileva l'improcedibilità per mancato deposito in cancelleria del medesimo nel termine di giorni venti dall'ultima notificazione ai sensi dell'art. 369 primo comma c.p.c. richiamato dall'art. 371 terzo comma c.p.c..
In proposito si osserva che la notificazione del ricorso incidentale utile ai fini della decorrenza del suddetto termine è quella riguardante la Anastasio, considerato che il Sepe ed il Ciech erano stati estromessi dal giudizio con la sentenza di primo grado e che tale statuizione, non oggetto di impugnazione in appello, è passata in giudicato; pertanto, considerato che la notifica a mezzo posta del ricorso incidentale alla Anastasio è avvenuta il 16.6.1999, e che il successivo deposito del ricorso medesimo è stato effettuato il 20.7.1999, deve concludersi che nella fattispecie il suddetto termine di giorni venti non è stato osservato.
Atteso l'esito del presente giudizio ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese di giudizio. P.Q.M.
La Corte, dato atto della avvenuta riunione dei ricorsi, rigetta il ricorso principale e dichiara improcedibile il ricorso incidentale;
compensa interamente tra le parti le spese di giudizio. Così deciso in Roma il 24 aprile 2001.