Requisiti del diritto di superficie nel condominio

Sentenza della Corte di Cassazione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 1^ giugno __la società Finanziaria ____, proprietaria di una unità immobiliare dell'edificio condominiale sito in _________________ affermò che la società ________, proprietaria di altre unità immobiliari dello stesso edificio, si era appropriata, modificando lo stato dei luoghi, dei beni condominiali nel dettaglio specificati (in particolare di parte del piano terra e di parte del sesto piano dell'edificio); e la convenne innanzi al Tribunale di tale città per sentirla condannare al rilascio dei detti beni e al ripristino dello stato dei luoghi.
La società ___________si costituì e chiese il rigetto della domanda, a suo dire infondata per le ragioni nel dettaglio esposte.
Il condominio dell'edificio, chiamato a partecipare al giudizio, si costituì e chiese anch'esso il rigetto della domanda. Intervennero nel giudizio altri diciotto condomini, che ne chiesero invece l'accoglimento, ed affermarono di aver già convenuto in giudizio la società ___________per ottenere il rilascio dei beni che l'attrice aveva qualificato condominiali. Nel corso del giudizio di primo grado morì uno dei due
procuratori del condominio, ed il processo non fu per ciò interrotto.
Il Tribunale, con sentenza del 21 novembre 1997, affermò la natura condominiale dei beni oggetto di causa, e condannò la società _________al loro rilascio ed alla riduzione in pristino dei luoghi.
La Corte d'appello di Roma, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l'appello della soccombente. Ha in particolare dichiarato inammissibili i motivi di appello con cui la società Sartania Costruzioni aveva censurato la sentenza del Tribunale per non aver rilevato e dichiarato la interruzione del processo per la morte di uno dei procuratori del condominio, per non aver dichiarato la continenza (in relazione al diverso processo instaurato nei suoi confronti dai diciotto condomini diversi dalla società Finanziaria Capitolina, di cui innanzi si è detto), e per non aver disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini; osservando che della mancata interruzione del processo ha interesse a dolersi soltanto la parte alla quale si riferisce l'evento interruttivo, che continenza non era configurabile nella specie, essendo i due processi pendenti dinanzi allo stesso giudice, e che, non avendo la società Finanziaria Capitolina chiesto l'accertamento della proprietà esclusiva dei beni per cui è causa, non è configurabile il litisconsorzio necessario di tutti i condomini.
La Corte d'appello di Roma ha poi affermato, interpretando il regolamento di condominio, segnatamente la parte di esso in cui è specificata la consistenza dell'edificio condominiale, ed avvalendosi della descrizione dello stato dei luoghi del consulente tecnico nominato dall'ufficio, che i beni per cui è causa sono condominiali. La società Sartania Costruzioni ha chiesto la cassazione di tale sentenza per quattro motivi.
La società Finanziaria Capitolina ed i sedici condomini che hanno partecipato al giudizio di appello indicati in epigrafe hanno resistito con controricorso.
Il condominio non ha svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo del suo ricorso la società Sartania Costruzioni censura la sentenza impugnata per aver rigettato la sua eccezione di nullità della sentenza del Tribunale, pronunziata nonostante la morte di uno dei procuratori del condominio. La ricorrente sostiene che il motivo per cui la Corte d'appello ha rigettato tale sua eccezione, riferita in narrativa, non è condivisibile, perché essa, condomina, è titolare dello stesso interesse del condominio, che notoriamente è un ente di gestione privo di personalità giuridica separata da quella dei singoli condomini, e dunque che aveva sollevato la eccezione in parola nel suo stesso interesse.
Denunzia pertanto violazione dell'art. 301 cod. proc. civ.. La censura è infondata.
Nel caso in cui il condominio ed il singolo condomino siano entrambi costituiti nel processo che ha ad oggetto le parti comuni dell'edificio, l'identità degli interessi sostanziali di cui sono portatori non fa venir meno la loro distinzione e separatezza sotto il profilo processuale, e determina conseguentemente la non comunicabilità degli effetti delle vicende processuali in cui sono singolarmente e personalmente coinvolti.
Con il secondo motivo del suo ricorso la società Sartania Costruzioni censura la sentenza impugnata per non aver adottato i provvedimenti prodromici alla riunione del presente processo a quello promosso nei suoi confronti, con distinto atto di citazione, dai condomini intervenuti, e di cui si è detto in epigrafe. Sostiene in parti colare che, essendo i due processi pendenti innanzi a giudici della stessa sezione, il giudice al quale era stato assegnato il presente avrebbe dovuto, a sensi dell'art. 274 cod. proc. civ., del quale denunzia la violazione, rimettere gli atti al Presidente della sezione.
La censura è inammissibile.
Non risulta, dalla sentenza impugnata e dal ricorso, che la ricorrente abbia mai chiesto, nel giudizio di merito, la riunione del due procedimenti, ovvero la pronunzia di provvedimenti a tale riunione finalizzati.
Essendo poi la riunione un atto affatto discrezionale del giudice del merito, sono da ritenersi tali anche gli atti che a tale riunione preludono; attesa poi la natura ordinatoria, dell'una, e quindi degli altri, non è consentito comunque a questa Corte il sindacato sull'esercizio del detto potere discrezionale. Con il terzo motivo del suo ricorso la società Sartania Costruzioni censura la sentenza impugnata per non aver ritenuto necessario il litisconsorzio di tutti i condomini, pur dovendosi qualificare come rivendicazione l'azione proposta nei suoi confronti;
e denunzia violazione dell'art. 102 cod. proc. civ.. La censura è infondata.
Questa Corte ha sempre affermato (vedi in tempi recenti le sentenze di questa sezione, 22 dicembre 1995, n. 13064; 3 dicembre 1997, n. 12255; 28 agosto 1998, n. 8546; 22 ottobre 1998, n. 10478;
27 luglio 1999, n. 8119; 20 settembre 2000, n. 12439) che il diritto di ciascun condomino ha per oggetto la cosa comune intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti degli altri condomini, con la conseguenza che egli può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che si renda necessaria la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini; e che sussiste litisconsorzio necessario tra tutti i condomini solo se colui che è stato convenuto da alcuni di essi, attori in rivendica del diritto di comproprietà su un bene comune, non si limita a contestare la fondatezza della azione proposta nei suoi confronti, ma chiede in via riconvenzionale l'accertamento del suo diritto di proprietà esclusiva sul medesimo bene, o eccepisce comunque tale suo diritto, ed è necessario, per accogliere o rigettare la domanda di rivendicazione, verificare il titolo di proprietà opposto dal convenuto.
La Corte di merito si è pronunziata sul punto applicando tali principi, che la ricorrente non ha contestato.
Con il quarto motivo del suo ricorso la società Sartania Costruzioni censura la sentenza impugnata per aver affermato che i beni per cui è causa sono condominiali.
La Corte d'appello di Roma ha affermato tale condominialità interpretando in tal senso il regolamento di condominio, segnatamente la parte di esso in cui è specificata la consistenza dell'edificio condominiale, ed avvalendosi della descrizione dello stato dei luoghi del consulente tecnico nominato dall'ufficio, che i beni per cui è causa sono condominiali.
Più precisamente, per ciò che attiene al piano terra, che ha identificato con il suolo su cui sorge l'edificio, ha affermato che esso deve ritenersi comune, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., e di ciò ha tratto conferma dal fatto che solo su una parte di esso (non quella per cui è causa) il regolamento condominiale prevede la presenza di unità immobiliari di proprietà esclusiva. Quanto poi al sottotetto, ne ha affermato la condominialità, osservando che esso era stato utilizzato, secondo quanto previsto dai progetti originari e dalle concessioni rilasciate, a lavatoi e stenditoi comuni. La ricorrente con la sua censura ribadisce quanto già sostenuto nel giudizio di merito, ossia che sia il piano terra del fabbricato, sia il piano sottotetto non sono indicati dall'art. 1117 tra le parti comuni dell'edificio, e che nulla in tal senso prevede il regolamento condominiale nel caso di specie; denunzia pertanto violazione della citata norma, e vizi di motivazione.
La censura è fondata.
Questa Corte ha più volte affermato che il "suolo su cui sorge l'edificio", al quale fa riferimento l'art. 1117 cod. civ., è quella porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio ed, immediatamente, la parte infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l'area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest'ultimo;
con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile (vedi da ultimo le sentenze di questa sezione, 22 marzo 1996, n. 2469; 24 agosto 1998, n. 8346; 3 novembre 2000, n. 14350).
Quanto poi al sottotetto, è costante l'orientamento giurisprudenziale a termini del quale la sua natura è in primo luogo determinata dai titoli, e solo in difetto di questi ultimi può ritenersi comune, se risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (vedi da ultimo le sentenze di questa sezione, 7 febbraio 1998, n. 1303; 20 luglio 1999, n. 7764; 11 maggio 2000, n. 6027).
Non sembra che nel caso di specie la Corte d'appello di Rema abbia puntualmente applicato tali principi; comunque non ha dato adeguato conto delle decisioni adottate.
Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese di questo giudizio.
PER QUESTI MOTIVI
La Corte rigetta i primi tre motivi del ricorso ed accoglie il quarto; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia per un nuovo esame ad altra sezione della Corte d'appello di Rema, anche per le spese.
Così deciso in Roma, il 18 settembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 19 dicembre 2002