Diritto di uso dei parcheggi

Sentenza

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi ____________, proprietari di un appartamento compreso nell'edificio condominiale sito in ____-, num. cc. 4 e 6, per averlo acquistato, con atto in data 12 novembre 1______, dalla Residenza _________società costruttrice dell'edificio scioltasi dopo l'alienazione di tutte le unità immobiliari, con atto di citazione notificato il 30 luglio ________ convennero innanzi al Tribunale di _______il Condominio di detto edificio, per ivi sentir dichiarare la nullità della clausola del suddetto atto di compravendita che escludeva il diritto di essi acquirenti ad un posto auto nell'area destinata a parcheggio e la sussistenza in capo ad essi del diritto reale di utilizzare ad uso parcheggio dell'area condominiale, con conseguente condanna del Condominio a rispettare e garantire tale diritto contro pagamento di giusto corrispettivo.
Esponevano gli attori che: nell'area condominiale erano individuati trentadue posti - auto, numero pari a quello degli appartamenti di proprietà individuale; alcuni condomini fruivano illegittimamente di due posti - auto; l'art. 63.5 del vigente Regolamento Edilizio di Sant'Olcese prescriveva che ogni edificio di nuova costruzione dovesse disporre di un posto - macchina per ciascuna unità immobiliare.
Ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini che fruivano dell'uso di più posti - auto, gli attori chiamavano in causa i condomini Milvo Cammelli, Fulvio Terrile, Giovanni Amisano, Flavio Artori, Renato Volpi e Teresina Rossi, nei cui confronti ribadivano le conclusioni rassegnate con l'atto introduttivo del giudizio.
Il Condominio ed i condomini costituitisi Artosi, Lucia Trizio, Cammelli, Anna Matrenzano, Amisano, Immacolata Di Mola, Terrile e Rossi resistettero alla domanda, chiedendone il rigetto siccome infondata.
L'adito Tribunale respinse la domanda e la sua decisione, impugnata dagli attori, ha trovato conferma nella sentenza resa in data 29 luglio 2000 dalla Corte d'Appello di Genova.
Premesso che, ai sensi dell'art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765, invocato dagli appellanti a fondamento della domanda, non è prescritto che a ciascuna unità immobiliare di singola proprietà sia abbinato l'uso di uno spazio per parcheggio, poiché la norma impone solo un rapporto proporzionale fra metri quadrati di superficie destinata a parcheggio e cubatura dell'edificio di nuova costruzione, il giudice d'appello ha osservato che nel caso in esame la parità tra il numero di posti - auto, coperti e scoperti, ed il numero delle singole unità immobiliari si era potuta raggiungere per avere, la società costruttrice, destinata a parcheggio un'area estesa mq. 846, molto superiore a quella da asservire obbligatoriamente (mq. 478, 129) ed anche a quella effettivamente asservita (mq. 545,90) con atto del 13 dicembre 1976. Ciò posto, la corte di merito ha ritenuto che la porzione di area eccedente quella oggetto dell'atto di sottomissione potesse essere liberamente alienata dalla società costruttrice, anche a favore di estranei all'edificio condominiale e che gli attori avrebbero dovuto, semmai, proporre la domanda, non già nei confronti dei singoli condomini, non essendo configurabili provvedimenti ablativi di diritti di proprietà o di uso esclusivo acquistati da terzi, bensì nei confronti della società costruttrice, la sola resasi inadempiente all'obbligo di legge. Peraltro, anche dopo l'integrazione del contraddittorio gli attori avevano ribadita la domanda proposta nei confronti del Condominio, che, a sua volta, avrebbe richiesto l'intervento in causa di tutti i condomini. Tale domanda, comunque, era priva di fondamento, non potendo il giudice imporre la destinazione a parcheggio di un'ulteriore area condominiale quando, come nella specie, risulti rispettato pienamente il vincolo su un'area nella proporzione voluta dalla legge ed osservata con l'atto di sottomissione.
La corte territoriale, infine, ha esclusa l'applicabilità della norma del Regolamento Edilizio che impone di vincolare a parcheggio aree in misura tale da assicurare a ciascuna unità immobiliare un posto - macchina, trattandosi di Regolamento Edilizio approvato il 2 novembre 1975, successivamente, quindi, all'epoca di inizio della costruzione (1974).
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso i coniugi Sroch - Figone, affidandosi a due motivi.
Resistono con controricorso, illustrato da successiva memoria, il Condominio ed i condomini Artosi, Cammelli, Terrile, Amisano, Rossi, Marenzana e Dimola.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765 e 63.5 Regolamento Edilizio di Sant'Olcese adducendo che:
a) - la Corte d'Appello ha palesemente errato nel respingere, senza, peraltro, una sufficiente motivazione, l'eccezione di nullità della clausola con la quale essi ricorrenti avevano rinunciato all'uso dell'area destinata a parcheggio, poiché trattavasi di clausola contraria a norma imperativa e fondata sul falso presupposto che l'appartamento compravenduto "non ha alcun diritto a posto auto per il parcheggio delle autovetture......";
b) - ugualmente erronea è la sentenza impugnata nella parte in cui afferma che la domanda non poteva essere proposta nei confronti dei convenuti, unico soggetto legittimato essendo la società costruttrice e venditrice; al riguardo, il giudice d'appello non ha considerato che quella società era ormai cessata da anni;
c) - all'appartamento da essi acquistato accedeva necessariamente, siccome pertinenza, un posto - auto, in tal senso disponendo sia l'art. 18 L. n. 765 del 1967 sia l'art. 63.5 del Regolamento Edilizio del Comune di Sant'Olcese;
d) - è contraddittorio affermare, come fa la corte di merito, che la domanda era inaccoglibile, non potendo il giudice destinare a parcheggio una area condominiale "ulteriore", sia perché la destinazione a parcheggio è prevista dalla legge sia perché non si tratta di area condominiale "ulteriore", bensì di area condominiale adibita a parcheggio ma utilizzata in modo non rispettoso del vincolo stabilito dalla legge;
e) - la domanda non era, quindi, volta a reclamare il rispetto del rapporto minimo di legge tra cubature del fabbricato e superficie destinata a parcheggio, essendo pacifica l'osservanza di tale rapporto, bensì alla rivendicazione del diritto reale di uso riservato dalla legge ad essi ricorrenti, e non a terzi, sulla parte di superficie destinata a parcheggio;
f) - il vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi in questione è posto al servizio delle unità abitative di proprietà dei singoli condomini e, pertanto, con riferimento alla posizione del Volpi, chiamato in causa, è palesemente erronea la sentenza impugnata, poiché dalla consulenza tecnica d'ufficio risulta che il Volpi era proprietario del posto - auto n. 7 nonostante avesse discussa la proprietà dell'alloggio.
Col secondo motivo, che può essere esaminato congiuntamente al primo, cui è intimamente connesso, i ricorrenti denunciano ancora violazione e falsa applicazione degli artt. 18 L. 765 del 1967 e 63.5 del Regolamento Edilizio Comunale di Sant'Olcese, osservando che:
a) - la sentenza impugnata erroneamente e con travisamento dei fatti ritiene inapplicabile al caso in esame l'art. 63.5 del Regolamento Edilizio del Comune di Sant'Olcese, sia perché, comunque, la materia è disciplinata, senza possibilità di dubbi interpretativi, dall'art. 18 L. 765 del 1967 sia perché, in considerazione del fatto che il Regolamento Edilizio vigente nel 1975 era assolutamente identico a quello successivo (rectius; precedente), vigente all'atto della costruzione dell'immobile, nessuna delle parti aveva mai posto tale questione;
b) - la corte di merito, "eludendo l'ambito del petitum e della causa petendi e non attenendosi in alcun modo al thema decidendum comprendente la violazione dell'art. 18 della L. 765/1967 - ha emesso una pronuncia non corrispondente in alcun modo alla domanda avanzata dai Sigg.ri Sroch e Figone incorrendo nel denunciato vizio di insufficienza della motivazione";
c) - la motivazione della sentenza impugnata è, inoltre, contraddittoria, sia perché, pur affermando il diritto di ciascun condomino ad usare la superficie prevista dalla legge, dichiara il Condominio non legittimato passivamente per essere stata rispettata in assoluto la percentuale fissata dalla legge e, peraltro, perviene ad un risultato - quello di ritenere che l'area adibita a parcheggio possa essere utilizzata anche da chi non è condomino - che viola lo spirito dell'art. 18 L. n. 765 del 1967;
d) - il giudice d'appello, pur richiamando la sentenza di questa Suprema Corte n. 973 del 4 febbraio 1999, finisce col disapplicarla senza valida ragione, essa avendo affermato che ciascun condomino "ha diritto al rispetto della superficie - nell'intera misura legislativamente fissata - di area da utilizzare come autorimessa a favore della propria unità immobiliare sita nel fabbricato condominiale"; sicché, poiché nella specie è pacifico che il numero dei posti auto corrisponde al numero degli appartamenti facenti parte del Condominio e poiché è rimasto accertato che alcuni condomini godevano di due posti - auto, il diritto di essi ricorrenti non poteva non trovare tutela;
e) - la corte di merito è, infine, incorsa in difetto di motivazione, non avendo considerato che l'eccedenza della superficie condominiale destinata a parcheggio rispetto alla misura minima richiesta dalla legge consentiva di riconoscere il diritto d'uso spettante per legge ad essi ricorrenti.
Il ricorso, pur sorretto, a tratti, da considerazioni di non agevole comprensione, risulta fondato nelle sue linee essenziali e va accolto per le ragioni che di seguito si espongono.
Senza dubbio erronea ancorché per ragioni diverse da quella prospettata dai ricorrenti, è la statuizione, di per sè decisiva ed assorbente rispetto ad ogni altra, con la quale la Corte d'Appello ha ritenuto i condomini - ovviamente anche il Condominio - carenti di legittimazione passiva ad causam, dovendo, la domanda, essere rivolta esclusivamente nei confronti della società costruttrice del fabbricato e venditrice delle singole unità immobiliari, tra cui quella acquistata da coniugi ricorrenti.
La statuizione, che sarebbe indubbiamente corretta se il diritto fatto valere dai ricorrenti avesse natura personale, è, invece, erronea perché trascura di considerare che quel diritto, sorgendo direttamente dalla legge, che, a favore di colui che acquista la singola unità immobiliare, con norma imperativa (l'art. 18 L. n. 765 del 1967), pone sull'area asservita a parcheggio un vincolo di destinazione che non può subire deroghe medianti atti privati di disposizione degli stessi spazi, ha natura di diritto reale d'uso, risolventesi, dal lato passivo, in una limitazione legale della proprietà, che, come precisato da questa Suprema Corte con la fondamentale sentenza n. 3363 resa a Sezioni Unite il 18 luglio 1989, "può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza o l'efficacia", senza, quindi, la necessità che al giudizio partecipi l'originario costruttore - venditore (cfr. Cass., 14 novembre 2000, n. 14731).
Nè ad escludere la legittimazione dei singoli condomini e, comunque, a rendere necessario il litisconsorzio nei confronti dell'originario costruttore - venditore può valere il rilievo che gli attori hanno chiesto anche la declaratoria di nullità della clausola dell'atto di compravendita concluso il 12 novembre 1980 con la Residenza Manesseno s.p.a., con la conseguente integrazione di quel negozio col comando posto dalla norma imperativa violata, poiché la pronuncia di nullità, meramente strumentale rispetto al petitum effettivo, costituito dal riconoscimento del diritto d'uso degli attori nei confronti dei terzi acquirenti, correttamente convenuti in giudizio in considerazione dell'assolutezza del diritto rivendicato, non è suscettibile di costituire giudicato nei confronti dell'originario costruttore - venditore (cfr. citata Cass. n. 1473/2000). Il Collegio non condivide neppure il rilievo, fugacemente operato dalla corte di merito, col quale si prospetta un difetto di contraddittorio per la mancata chiamata in giudizio degli atri condomini, titolari di un solo posto - macchina.
Poiché, secondo la prospettazione della domanda, alla quale devesi far riferimento, la lesione del diritto d'uso azionato dagli attori sarebbe derivata dalla assegnazione a taluni dei condomini - quelli chiamati ad integrare il contraddittorio - di spazi in numero eccedente quello loro spettante per la legge e poiché, pertanto, la tutela richiesta sarebbe destinata ad incidere esclusivamente sui diritti acquistati da detti condomini, correttamente non si è provveduto a chiamare in giudizio anche gli altri condomini. Ovviamente, alla chiamata in causa dei condomini che dispongono di una parte di area eccedente quella loro spettante per la legge non poteva non attribuirsi l'implicito significato di estensione nei loro confronti della domanda, originariamente proposta contro il Condominio.
Tutto ciò premesso, nel merito si osserva che a ragione i ricorrenti si dolgono della ritenuta legittimità della clausola contrattuale impugnata di nullità, poiché la corte genovese, nel valutare la validità della rinuncia operata dai coniugi Sroch - Figone, ha trascurato di considerare l'inderogabilità del vincolo derivante dalla norma posta, a tutela di un interesse pubblicistico, dall'art. 18 L. n. 765 del 1967 e, conseguentemente, di esaminare la legittimità, rispetto a quel vincolo, della prima parte della clausola, condizionante la seconda parte, secondo la quale "l'appartamento suddetto non ha alcun diritto a posto auto per il parcheggio della autovetture...".
Altrettanto fondata risulta la censura d'illegittimità della sentenza impugnata, nella parte in cui esclude che il diritto d'uso nascente dalla norma imperativa operi a favore di ciascun acquirente dei singoli alloggi componenti il fabbricato condominiale ed a favore della propria unità immobiliare.
La pronuncia, invero, si discosta, sulla base della ragione, già dimostrata non fondata, che nella specie non è stata convenuta in giudizio l'originaria società costruttrice e venditrice, dal condiviso insegnamento di questa Suprema Corte, secondo cui "lo standard urbanistico prescritto dall'art. 18 L. 765/1967 pone un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi da utilizzare come parcheggio a servizio delle singole unità immobiliari", con la conseguenza che "il godimento di tale spazio, nell'ipotesi di fabbricato condominiale, deve essere assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento" (Cass., 4 febbraio 1999, n. 973).
Se si opinasse che il vincolo opera genericamente a favore del fabbricato condominiale, non già a favore delle singole unità immobiliari di cui il fabbricato si compone, si correrebbe il rischio di legittimare l'operato del costruttore-venditore che, in evidente elusione della ratio del più volte citato art. 18, assegnasse ad uno solo dei condomini l'intera area di destinare a parcheggio. È, invece, evidente che in tal modo si priverebbero gli altri condomini della possibilità di parcheggiare i propri automezzi nell'area pertinenziale al fabbricato condominiale; il che è esattamente l'opposto delle finalità avute di mira dal legislatore. Le considerazioni svolte, evidenziando, da sole, la violazione dell'art. 18 L. n. 765/1967, interpretato nel senso testè evidenziato, rendono superfluo l'esame della denuncia di violazione dello strumento urbanistico locale.
Da ultimo, deve rimarcarsi l'illogicità della motivazione resa dalla Corte d'Appello, nella parte in cui individua un'ulteriore ragione di inaccoglibilità della domanda nella necessità, per la società costruttrice - venditrice, di destinare a parcheggio condominiale un'area molto più estesa di quella da asservire obbligatoriamente a tale uso, al fine di realizzare un numero di posti - macchina pari a quello degli appartamenti componenti l'edificio condominiale. Se lo standard urbanistico prescritto dalla legge fu osservato, com'è riconosciuto dallo stesso giudice d'appello, è all'interno dell'area all'uopo asservita che possono e devono trovare soddisfacimento le ragioni dei ricorrenti, indipendentemente dall'ampiezza dei posti macchina attualmente esistenti, dovendosi presumere l'idoneità della proporzione voluta dalla legge tra cubatura dell'edificio e area da asservire a far fronte alle necessità di parcheggio di tutti i condomini.
Così impostata la questione, risulta irrilevante che alla finalità di parcheggio condominiale risulti legittimamente destinata una superficie eccedente quella da asservire obbligatoriamente, essendo evidente che le ragioni dei ricorrenti non possono non trovare tutela esclusivamente con riferimento all'area asservita. Conclusivamente, per le ragioni esposte il ricorso va accolto e, pertanto, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinvio, anche per il regolamento dell'onere delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'Appello di Genova, che giudicherà adeguandosi ai principi di diritto qui enunciati e tenendo conto dei rilievi qui svolti in ordine alla motivazione. P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Genova.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 18 novembre 2003.