Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.L`usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l`usufrutto, l`interesse (1284) delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Sentenza

sul ricorso proposto
da
---------------.
Ricorrente
contro
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. Controricorrente
Per l'annullamento della sentenza della Corte d'Appello di Napoli del 22.3-5.4.1985.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 2.5.1989 dal Cons. Antonio Patierno.
Udito il P.M. nella persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Gennaro Tridico, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Renza Antonina, condomina del fabbricato sito in Napoli Via De Cesare 56, impugnava con successivi atti di citazione (i due giudizi venivano poi riuniti) le delibere assembleari del condominio adottate in data 17 dicembre 1980, 7 febbraio 1981, 10 giugno 1981, 22 luglio 1981, lamentando numerosi vizi.
Attinenti, fra l'altro, al mancato rispetto del termine di convocazione, all'omessa considerazione della sospensione dei termini sostanziali e processuali disposte in seguito al terremoto del 1980;
al mancato avviso ai partecipanti della comunione ereditaria in relazione ad un appartamento ed ai nudi proprietari in relazione ad un altro appartamento; alla validità delle deleghe al mancato rispetto della maggioranza qualificata prevista per legge ecc. Il tribunale di Napoli, con sentenza 3 ottobre 1983 accoglieva la sola domanda relativa alla nullità della delibera 22 luglio 1981 respingendo tutte le altre domande.
Su impugnazione della Renza e del condominio, la Corte d'Appello di Napoli, con sentenza 5 aprile 1985 respingeva l'appello della Renza ed in accoglimento dell'appello del condominio, respingeva l'impugnazione avverso la delibera del 22 luglio 1981. Riteneva, invero, la corte quanto alla tempestività degli avvisi di comunicazione, che era stato rispettato sia il termine di otto giorni indicato nel regolamento, dovendosi far riferimento alla data di spedizione e uno a quello di ricevimento; sia quello di cinque giorni dell'art. 66 disp. attuaz. al codice civile che, inoltre, la sospensione dei termine, in seguito al terremoto disposte con L. 22 dicembre 1980, non si applicava alla fattispecie, prorogando la legge la scadenza dei termini "finali" e non i termini "iniziali". Quanto alla doglianza circa la mancata comunicazione a tutti i comproprietari di uno stesso appartamento, riteneva la corte che, trattandosi nella specie di affari di ordinaria amministrazione, era sufficiente che il primo dei predetti comproprietari avesse ricevuto effettiva comunicazione della convocazione dell'assemblea dovendo presumersi un reciproco potere di rappresentanza, presunzione convalidata dalle dichiarazioni scritte rilasciate successivamente dagli interessati e da ritenersi pienamente valide, per essere la validità delle sedute assembleari determinata dalla effettiva sussistenza delle convocazioni la cui prova può essere desunta anche in tempo successivo ed anche a mezzo di presunzioni.
Quanto alla doglianza circa la mancata comunicazione dell'avviso anche ai nudi proprietari, asseriva la corte che era necessaria solo la comunicazione alla usufruttuaria e nella specie comunque i nudi proprietari avevano con dichiarazione scritta autorizzato la madre usufruttuaria a rappresentarli.
In ordine alla contestata validità di alcune deleghe, osservava la corte che la doglianza era tardiva (essendosi contestato il mancato accertamento, in sede di assemblea, dell'esistenza delle deleghe e non la loro validità) e comunque era infondata essendo sufficiente la delega rilasciata dell'usufruttuario e ciò stante la presunzione del conferimento da parte di tutti gli interessati e la liceità del conferimento verbale.
Quanto alla mancanza del quorum nella delibera della assemblea del 7 dicembre 1981 e del 10 giugno 1981 affermava la corte che il motivo era inammissibile perché non dedotto tempestivamente. In ordine alla delibera 17 dicembre 1980, con la quale si era disposto il puntellamento di un arco pensile nonostante il perito non ne avesse riconosciuto la necessità, ed alla delibera 7 febbraio 1981 con la quale si era decisa la presentazione dell'istanza di contributo, osservava la corte che l'impugnazione non era ammissibile, trattandosi non di vizi di legittimità, ma del merito delle deliberazioni.
Contro tale sentenza ricorre la Renza sulla base di sette motivi di cassazione.
Resiste con controricorso il condomino di Via De Cesare 56. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1136 e 66 disp. att. c.c., 1421 stesso codice e art. 4 legge 22 dicembre 1980 n. 874, nonché omessa pronuncia in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c. la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere la corte nel ritenere valide le delibere 17 dicembre 1980 e 7 febbraio 1981: a) erroneamente affermato che la legge 874-1980 prorogava i termini "finali" e non quelli iniziali relativi alla convocazione dell'assemblea condominiale; b) omesso di rilevare la nullità della convocazione per la impossibilità di accedere ai locali stanti la diffida a sgomberare lo stabile pericolante; c) omesso di pronunciare sulla mancata comunicazione delle perizie nei termini di legge e di regolamento.
Le censure sono tutte infondate.
Questa corte occupandosi della questione relativa alla sospensione dei termini disposta in conseguenza del terremoto in Campania del 23 novembre 1980 ha già ritenuto che l'art. 4 del D.L. 26 novembre 1980 n. 776 convertito nella legge 22 dicembre 1980 n. 874, secondo cui nelle regioni della Basilicata e della Campania, sono interrotti fino al 31 gennaio 1981 tutti i termini prescrizionali e quelli sostanziali e processuali di decadenza, limita la detta sospensione ai soli termini scadenti entro il periodo compreso tra il 23 novembre 1980 ed il 31 gennaio 1981 (sent. 3 febbraio 1987 n. 953). La legge quindi proroga i termini "finali" (siano essi sostanziali o processuali), ma non trova applicazione, nel caso dei termini "iniziali".
Quanto ai rilievi sub b) e c) la questione non è stata sollevata come motivo di impugnazione nell'atto di appello. Le censure quindi vertendo su questioni nuove che richiederebbero per la loro valutazione accertamenti di fatto estranei alla materia controversa nel giudizio di merito, devono ritenersi inammissibili. Con il secondo motivo denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1136 e 1138 c.c. e 24 del Regolamento condominiale la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere la corte erroneamente ritenuta valida la convocazione delle assemblee 17 dicembre 1980; 7 febbraio 1981 e 10 giugno 1981 e le relative delibere, pur essendo stato inviato l'avviso di comunicazione ad uno solo dei comproprietari di un immobile condominiale appartenente per indiviso agli eredi Apicella.
Con il sesto motivo da esaminare congiuntamente al secondo per la loro connessione denunciando violazione dell'art. 1136 c.c. nonché insufficiente motivazione la ricorrente lamenta la invalidità delle delibere adottate nella assemblea del 7 febbraio 1981 e 10 giugno 1981, non essendovi, a causa della mancata presenza di tutti i comproprietari, le maggioranze richieste dalla legge. Anche tali censure sono infondate.
La corte d'appello nell'affermare la ritualità dell'avviso di comunicazione nei confronti di uno solo dei partecipanti all'assemblea si è uniformata alla giurisprudenza di questa corte secondo cui al fine della valida costituzione dell'assemblea del condominio di edificio, la norma dell'art. 1136 sesto comma c.c. secondo la quale l'invito alla riunione dei condomini non richiede l'atto scritto od altre particolari formalità, ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario, comporta che la valida convocazione di uno dei comproprietari "pro indiviso" di piani o porzioni di piano può evincersi anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, qualora ricorrono circostanze presuntive, affidate alla valutazione del giudice del merito, tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione (sent. 12 gennaio 1978 n. 124; 25 maggio 1984 n. 5231).
Nella specie la corte di appello ha ritenuto, per certo che gli argomenti oggetto delle delibere del 17 dicembre 1980 e 7 febbraio 1981 fossero di ordinaria amministrazione in quanto di natura prettamente conservativa e che la presunzione di avvenuta comunicazione dell'avviso da parte di uno dei comproprietari agli altri non solo poteva ritenersi insita nel tipo di rapporto intercorrente tra i comproprietari dello stesso appartamento (non risultando contrasti o conflitti fra gli stessi), ma trovava piena giustificazione nella dichiarazione scritta rilasciata successivamente dagli stessi interessati (gli eredi Apicella) di avere avuto regolare comunicazione della convocazione attraverso la sorella Sonia, alla quale chiedevano anche per il futuro che si indirizzassero gli avvisi di comunicazione; si tratta quindi di un apprezzamento di fatto, basato su presunzioni serie, precise e concordanti, sufficientemente motivato e non censurabile in sede di legittimità.
Ne consegue, dunque che legittimamente il giudice di appello ha ritenuto la validità delle delibere impugnate, adottate dalle assemblee regolarmente costituite e con la maggioranza richiesta dalla legge, trattandosi di assemblea di seconda convocazione. Con il terzo motivo denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1136 c.c., 66 e 69 disp. att. stesso codice in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere la corte erroneamente attribuito rilevanza al fine di dimostrare l'effettiva convocazione dei condomini comproprietari a dichiarazioni scritte redatte in epoca successiva alla notifica dell'atto di citazione e quindi prive di qualsiasi valore. Il motivo è infondato.
La censura oltre ad essere superata dal decisivo rilievo che la corte ha ritenuto acquisita la prova della comunicazione agli altri comproprietari in base a circostanze presuntive, appare giuridicamente inconsistente dovendosi considerare che la validità delle sedute assembleari non è determinante dall'espletamento o meno di determinate formalità di accertamento in sede assembleare della regolarità delle convocazioni, ma della sostanziale ed effettiva sussistenza delle convocazioni stesse, la cui prova può essere desunta in qualsiasi modo e anche in un tempo successivo. Con il quarto motivo denunciando violazione degli artt. 67 disp. att. e 1136 c.c. in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. la ricorrente censura la sentenza impugnata, per avere la corte ritenuto validamente convocata l'assemblea sulla base di un unico avviso inviato alla usufruttuaria di un immobile condominiale Acconciagioco senza considerare che vertendo le delibere in tema di ordinaria e straordinaria amministrazione era necessario inviare l'avviso di convocazione anche a ciascun nudo proprietario.
La censura è infondata.
Nel caso in cui faccia parte del condominio un piano o
appartamento oggetto di usufrutto, a norma dell'art. 67 disp. att. c.c. il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare su innovazioni od opere di manutenzione straordinarie, se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione deve essere dato avviso all'usufruttuario, il quale quindi non può dare validamente il suo voto su materia riservata al nudo proprietario (Cass. 4 gennaio 1969 n. 10). Nella fattispecie, come si è detto, l'oggetto delle deliberazioni era di ordinaria amministrazione trattandosi di opere - come ha ritenuto la corte con apprezzamento di fatto insindacabile - di natura prettamente conservativa perché volte alla conservazione, mediante le opportune riparazioni, della proprietà preesistenti;
trattasi quindi di corretta applicazione del cennato criterio giuridico, mentre non è denunciato il vizio di insufficienza di motivazione.
Con il quinto motivo denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1109 e 1106 c.c. lamenta la ricorrente che erroneamente la corte ha ritenuto che le censure sollevate in ordine alla delibera di puntellamento di un arco pericolante fossero attinenti al merito e quindi irrilevanti ai fini dell'annullamento della delibera, senza considerare che trattandosi di vizio di eccesso di potere l'annullamento della delibera ben poteva essere pronunciato. La censura non ha fondamento.
È noto che l'annullabilità in sede giudiziale di una delibera dell'assemblea dei condomini per ragioni di merito, attinenti all'opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio, è configurabile solo nel caso di decisione viziata da eccesso di potere, cioè per un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109 primo comma n. 1 c.c.).
Questa corte ha tuttavia chiarito che il riscontro esercitato dall'autorità giudiziaria della legittimità della delibera assembleare sotto il profilo dell'eccesso di potere non può mai riguardare il contenuto di convenienza e di opportunità della delibera, ma soltanto la causa del provvedimento adottato, in quanto essa sia o non falsamente deviata dal suo normale modo di essere e quindi se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea (sent. 27 gennaio 1988 n. 731).
Ora, tenuto conto dei limiti del giudicato di questa corte alla quale non è consentito di prendere direttamente in esame il contenuto delle deliberazioni assembleari al fine di fornire una propria valutazione e sovrapporre il proprio convincimento in ordine alla esistenza o meno del vizio di eccesso di potere e quello MOTIVI DELLA DECISIONE
espresso dalla corte napoletana, alla quale tale apprezzamento deve rimanere riservato, si deve rilevare che la decisione della corte del merito resiste alle censure della ricorrente.
Invero l'apprezzamento negativo della corte del merito, che ha ritenuto che la decisione dell'assemblea di provvedere al puntellamento di un arco dichiarato pericolante da un tecnico e non pericolante da un altro tecnico rientra nel campo delle decisioni che implicano valutazioni di merito per le quali l'assemblea è sovrana e la volontà della maggioranza vincola la minoranza dissenziente, è motivato in modo sufficiente e immune da vizi logici e giuridici per cui questa corte non ritiene che possa essere censurato. Del resto la stessa ricorrente non deduce un vizio di motivazione della sentenza impugnata, talché un apprezzamento diverso da parte di questa corte comporterebbe un apprezzamento di meriti della deliberazione che le è istituzionalmente precluso. Con il settimo ed ultimo motivo denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1136, 1135 c.c. 66 disp. att. stesso codice e 24 regolamento condominiale la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere la corte: a) erroneamente ritenuta tardiva la contestazione sulla validità delle deleghe, mentre fin dalla citazione era stata rilevata la nullità della costituzione di tutte le assemblee; b) per avere erroneamente ritenuto valida la delega verbale in contrasto con lo art. 66 del regolamento condominiale che sanciva la necessità della delega scritta.
Le censure così come prospettate dalla ricorrente devono ritenersi inammissibili perché la corte del merito in ordine alla validità delle deleghe ha svolto varie argomentazioni, osservando tra l'altro che le eventuali irregolarità possono essere eccepite solo da chi aveva il potere di conferire la rappresentanza, mentre le censure della ricorrente investono soltanto le altre ragioni poste dalla corte a sostegno della propria decisione. È pertanto applicabile il consolidato principio secondo cui quando la decisione del giudice del merito poggia su più ragioni tra loro distinte e indipendenti ciascuna delle quali è sufficiente da sola a sorreggerla, la censura svolta soltanto contro alcune di esse rende inammissibile il motivo di ricorso, in quanto in ogni caso la decisione rimarrebbe ferma in base alla ragione non censurata, la cui esattezza non è suscettibile di controllo.
Il ricorso pertanto deve essere rigettato, con la condanna della ricorrente alla rifusione delle spese a favore del resistente che si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese in Lire 47.600 e degli onorari in Lire 800.000. Così deciso in Roma, addì 2 maggio 1989.