Abitabilità

Nella compravendita di case di abitazione deve intendersi come implicito il requisito dell'abitabilita' legale conseguente al rilascio della relativa licenza comunale quale elemento integrante dell'identita' dell'immobile - A meno che il contrario non sia stato espressamente convenuto fra le parti - Di guisa che la mancanza del certificato di abitabilita' non per colpevole inerzia della pubblica amministrazione ma in dipendenza del fatto che la costruzione sia stata eseguita in violazione delle norme di edilizia o di igiene, integra la prestazione di aliud pro alio che abilita l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453, 1476 e 1477 Cod. Civ. Essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-Sociale e quindi a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono l'acquirente a contrarre. (conf.6542/85, mass n.443612).

Sentenza della Corte di Cassazione

sul ricorso proposto da:
___ MARIA, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato PATANÈ ALFIO GAETANO, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
___ FRANCESCA, elettivamente domiciliata in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difesa dall'avvocato CALÌ CARMELO, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 342/2001 della Corte d'Appello di ___, depositata il 12/05/2001;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 20/10/2004 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato l'11/01/1996 ___ Francesca convenne in giudizio davanti al Tribunale di ___ ___ Maria deducendo: che la convenuta, con contratto 19/12/1994 aveva promesso di venderle un appartamento, con relativo garage, sito in ___, Via Silvio Pellico 60, al prezzo di L. 108.000.000, con versamento alla sottoscrizione del preliminare di L. 18.000.000 a titolo di caparra confirmatoria, convenendo il pagamento del residuo prezzo alla stipula dell'atto pubblico da effettuarsi al luglio '95; che la ___ si era espressamente assunta l'obbligo di fornire al notaio il certificato di abitabilita'; che nonostante ripetuti inviti non aveva fornito tale documento. Chiedeva, pertanto, la risoluzione del contratto, nonché la condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra. La ___, costituitasi, nel merito contestava la domanda, asserendo di non aver assunto alcun obbligo specifico in ordine alla produzione del certificato di abitabilità e deduceva che l'attrice formalmente invitata a stipulare l'atto definito, si era rifiutata rendendosi inadempiente. Chiedeva, pertanto, in via riconvenzionale, l'emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c..
Espletata prova per testi, il Tribunale in funzione di G.U. con sentenza 30/06/1998 rigettava entrambe le domande, compensando le spese del giudizio, escludendo, da un lato che la ___ si fosse obbligata a documentare l'abitabilità ed affermando dall'altro lato, in relazione alla riconvenzionale, l'assenza di attestazioni sulla conformità dell'immobile al relativo progetto.
Su impugnazione principale della ___, ed incidentale della ___, la Corte di Appello di ___, con sentenza 12/05/2001 in riforma della sentenza del Tribunale, dichiarava legittimamente esercitato dalla ___ il recesso dal preliminare di compravendita e condannava la ___ al pagamento del doppio della caparra corrispondente a L. 36.000.000 oltre interessi legali sulla minor somma di L. 18.000.000 dalla domanda, nonché al rimborso di metà delle spese legali di entrambi i giudizi di merito, compensando la restante metà.
Afferma la Corte d'Appello, per quanto ancora interessa, che deve escludersi che la ___ abbia specificamente e formalmente assunto l'obbligazione di produrre, alla stipula del contratto definitivo il certificato di abitabilità, in quanto una tale pattuizione non si riscontra nel preliminare; e l'inclusione di tale documento fin quelli da esibire all'atto della stipula è equivoca, in quanto la necessità della relativa allegazione è affidata al giudizio discrezionale del notaio rogante. Tuttavia, prosegue la Corte, nell'acquisto di una unità, immobiliare destinata ad uso abitativo il requisito dell'abitabilità deve ritenersi implicito nel bene promesso in vendita, quale elemento integrante della sua identità ai fini dell'intesa contrattuale; e del resto l'obbligo della consegna del certificato di abitabilità, pur in assenza di specifiche pattuizioni discende dall'art. 1477 c.c., comma 3. Precisa la Corte d'Appello che la carenza di abitabilità da luogo ad una ipotesi di consegna di aliud pro alio, rendendo risolubile la vendita ogni qual volta il venditore, anche implicitamente, abbia assunto l'obbligo di documentarla.
Ciò, infatti, è avvenuto, nella specie, per la Corte: infatti precisando nel preliminare la ___ che i suoi danti causa avevano assunto l'obbligo di espletare a loro cura e spese la pratica per l'ottenimento del certificato di abitabilità, essa ha dato atto che il rilascio del relativo certificato, costituiva una precisa aspettativa negoziate e la consegna del documento un obbligo gravante sulla promittente venditrice. Deve, pertanto, ritenersi giustificato, per la Corte, il rifiuto della ___, di stipulare il contratto definitivo, in assenza del certificato, e sussistente l'inadempienza della ___ in assenza del certificato di abitabilità, assenza che, peraltro, sussiste ancora ad oltre sei anni dalla stipula del preliminare.
Avverso tale sentenza, ricorre in Cassazione la ___; resiste con controricorso la Nucifera.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce la ricorrente a motivi di impugnazione:
1) la violazione o falsa applicazione nonché mancata osservanza degli artt. 183 e 184 c.p.c., con conseguente nullità del procedimento di primo grado:
- per non avere la Corte d'Appello rilevato che nel corso del giudizio di 1^ grado NON vi è stata, ne' dalle parti ne' dal giudice, l'osservanza dei tempi processuali di cui agli artt. su menzionati, ivi compresa la omessa indicazione dei termini processuali per l'articolazione delle deduzioni istruttorie, con conseguente nullità dell'intero procedimento di 1^ grado e delle sentenze di 1^ grado e di Appello;
2) la violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 e 1461 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.
- per avere la Corte d'Appello, pur risultando dal preliminare di vendita che la promettente acquirente si era obbligata a pagare il prezzo parte in contanti e parte con il ricavato di un mutuo che essa avrebbe dovuto ottenere da un istituto bancario, previa richiesta da effettuare, ragionevolmente almeno tre mesi prima del luglio '95, data fissata per la stipula del contratto definitivo e nella quale avere la disponibilita' dalla somma, ERRONEAMENTE ritenuto che la ___ potesse avvalersi dell'exceptio inadimpleti contractus, NONOSTANTE:
A) la stessa non avesse provato di aver richiesto il mutuo almeno tre mesi prima del luglio '95 onde poter disporre della somma per quella data, alla stipula cioe' del contratto definitivo;
B) trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive con diversi termini di adempimento relativamente alle prestazioni delle parti, la ___, obbligata ad adempiere per prima, in mancanza di prova dell'adempimento NON potesse sollevare l'eccezione d'inadempimento;
C) la ___, in presenza del pericolo serio di non ottenere il pagamento del prezzo, fosse legittimata a sospendere la propria controprestazione.
3) la violazione degli artt. 1453 e 1460 c.c., nonché la contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3, 5, per avere la Corte d'Appello ERRONEAMENTE:
A) ritenuto legittimo il recesso esercitato dalla ___, nonostante la stessa NON avesse provato di essere in grado di adempiere, cioè di pagare l'intero prezzo alla data fissata per la stipula del contratto definitivo;
B) ritenuto che l'assenza del certificato di abitabilità configuri, nel trasferimento della proprietà di una casa di abitazione, una ipotesi di consegna di aliud pro alio; e comunque ritenuto l'esistenza di un implicito obbligo della promettente venditrice, di fornirlo all'atto della vendita NONOSTANTE: 1) il principio dell'aliud pro alio non sia invocabile quando l'acquirente sia a conoscenza, al momento del contratto, dell'assenza del certificato di abitabilità, come, nella specie, risulta dalla lettura delle clausole del contratto preliminare; 2) il supposto obbligo della Lucifera, di procurare il certificato di abitabilità, NON fosse condizionato ad alcun termine;
4) la violazione dell'art. 2932 c.c. per non avere la Corte d'Appello accolto la domanda ex art 2932 c.c. pur sussistendone tutti i presupposti;
5) la violazione dell'art. 91 c.p.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5 per essere stata la ricorrente condannata al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio, mentre tali spese dovevano essere poste a carico della resistente, effettiva soccombente.
Il ricorso è infondato.
Quanto al primo motivo, esso, oltre ad essere inammissibile, perché proposto per la prima volta in questa sede, è infondato perché deduce la violazione del principio del contraddittorio, per non avere il G.I. disposto il rinvio ex art. 184 c.p.c., provvedendo sui mezzi di prova dedotti, nonostante il rinvio debba essere concesso sempreché vi sia stata istanza di parte, che nella specie, non risulta formulata.
Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente infondatamente deduce l'inopponibilità dell'exceptio inadimpleti contractus da parte della ___ per non avere la stessa provato di aver chiesto il mutuo tre mesi prima della stipula del contratto definitivo, assumendo che tale circostanza, rendendo seriamente incerto il conseguimento del corrispettivo, l'avrebbe legittimata a sospendere la controprestazione cui era obbligata.
La ricorrente, infatti, non considera che la richiesta del mutuo da parte della ___, costituiva una facoltà e non un obbligo per la stessa, alla quale non era, quindi, precluso di ricorrere ad altri mezzi per mettersi in condizione di adempiere; mentre essa ricorrente, come è pacifico, alla data fissata per il contratto definitivo, non era in condizione di garantire l'abitabilità dell'immobile.
Il motivo di ricorso va, pertanto, respinto.
Quanto al terzo motivo, profilo sub A), essendo pacifica la mancanza del certificato di abitabilità alla data fissata per la stipula del contratto definitivo nessun onere sussisteva a carico della ___ di provare di essere in grado di pagare il corrispettivo alla suddetta data.
Infondata è anche la censura di cui al profilo sub B) dello stesso motivo, in quanto, costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, incidendo sull'attitudine dello stesso ad assolvere la sua funzione economico- sociale (assicurando il legittimo godimento e la commerciabilità del bene) non basta ad escludere l'inadempimento del venditore, tenuto ex art. 1477 c.c., comma 3, a procurarlo, la conoscenza della sua mancanza; ma è necessario che l'acquirente vi abbia espressamente rinunciato; oppure abbia esonerato, comunque, il venditore dell'obbligo di procurarselo (v. sent. 2729/2002); cosa che, nella specie, il Giudice di appello ha escluso(evidenziando, viceversa, come l'assicurazione data dalla ___ in ordine all'impegno assunto dai suoi danti causa, aveva creato nella ___ la legittima aspettativa di conseguire alla stipula del contratto definitivo il suddetto certificato, implicitamente ritenendo sufficiente il lasso di tempo di mesi sette intercorrente tra la stipula del preliminare ed il tempo stabilito per la stipula del contratto definitivo. Infondato è, anche, il quarto motivo di ricorso in quanto l'inadempimento della ___ esclude la proponibilità, da parte sua, dell'azione ex art. 2932 c.c., proponibilità per altro, già esclusa dal primo giudice per la carenza di conformità dell'immobile al progetto e, quindi, per difformità dalla licenza, circostanza per altro, di cui la ricorrente non ha fornito prova contraria. In ordine al quinto motivo, considerato l'esito finale della lite e la soccombenza della ___, nessuna censura merita la decisione della Corte di Appello in ordine alle spese giudiziali, per altro compensate per la metà fra le parti, in entrambi i gradi di giudizio.
La soccombenza della ___ anche nel giudizio di legittimità, comporta la condanna della stessa al pagamento, in favore della controparte, anche delle spese del presente giudizio, nella misura che si liquida in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento in favore della controparte delle spese del presente giudizio, liquidate in Euro 1.800,00 per onorari oltre Euro 100,00 per le spese, oltre gli accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 20 ottobre 2004.
Depositato in Cancelleria il 26 gennaio 2006