Amministratore di condominio

Sentenza

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
___________ ___________, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COLA DI RIENZO 149/12, presso lo studio dell'avvocato SERGIO FIDENZIO, difeso dagli avvocati FABIO MAGGIORELLI, ERNESTO ROGNONI, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
CONDOMINIO ___________ ___________ 3 ___________, in persona dell'Amm.re pro tempore BRUNO CAMPANELLA, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato VITTORIO NATIVI, giusta delega in atti;
- controricorrente -
e contro
___________ ___________, ___________ ___________;
- intimati -
e sul 2 ricorso n' 14815/01 proposto dai ___________ ___________, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PACUVIO 34, presso lo studio dell'avvocato GUIDO ROMANELLI, che lo difende unitamente agli avvocati ROBERTO REVELLO, ALFONSO GIORDANI, giusta delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
___________ ___________, COND ___________ ___________ 3 ___________, ___________ ___________;
- intimati -
avverso la sentenza n. 1066/00 del Tribunale di ___________, depositata il 20/03/00;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 20/02/04 dal Consigliere Dott. Emilio MALPICA;
Preliminarmente la Corte dispone la riunione dei due ricorsi separatamente proposti avverso la stessa sentenza;
udito l'Avvocato ROMANELLI Giudo, difensore del resistente ___________ ___________, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale ed accoglimento del ricorso incidentale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario che ha concluso per l'accoglimento di solo motivi 5, 6, 7 del ricorso principale, con esclusione del giudizio di merito;
Inammissibilità del ricorso incidentale tardivo.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il condominio dello stabile sito in ___________, ___________ ___________ n. 3, convenne innanzi al giudice di pace di detta città ___________ ___________, ___________ ___________ e ___________ ___________, chiedendone la condanna al pagamento della somma di lire 3.004.605 che assumeva dovute per quota-parte degli oneri condominiali conseguenti ad una lite giudiziaria con una ditta appaltatrice del condominio, alla quale era stato indebitamente revocato l'incarico, lite che aveva visto la soccombenza del condominio stesso.
Il condominio aveva inizialmente convenuto il solo ___________ in quanto era proprietario dell'appartamento cui si riferiva la quota insoluta sia al momento in cui era stato assegnato l'appalto alla ditta attrice, sia al momento in cui era stato revocato; a seguito dell'ecc___________ne del predetto di aver ceduto l'appartamento, il condominio convenne altresì il ___________ e il Monelli, successivi acquirenti.
Il giudice di pace, con sentenza n. 196 del 1999, rigettò la domanda nei confronti del ___________ e del ___________ per difetto di legittimazione passiva dei medesimi, e nei confronti del Monelli per difetto di prova.
Avverso la sentenza propose appello il condominio al tribunale di ___________ che, con sentenza 29.2.2000, condannò in solido il ___________ e il ___________ al pagamento della somma richiesta, rigettò la domanda nei confronti del Monelli, condannò i soccombenti alla rifusione delle spese in favore del condominio e condannò quest'ultimo alla rifusione delle spese in favore del Monelli per entrambi i gradi del giudizio.
Osservò il tribunale che doveva ritenersi tardiva - e comunque infondata - l'ecc___________ne di prescrizione sollevata dal ___________ per la prima volta nella comparsa conclusionale di primo grado; quanto al merito ritenne che la condanna del ___________ e del ___________ dovesse essere affamata in relazione al fatto che il primo era proprietario sia quando fu conferito l'appalto per i lavori alla ditta Censori sia quando fu revocato l'incarico - fatti che generarono il contenzioso cui segui a condanna del condominio - mentre il secondo era presidente dell'assemblea condominiale allorché si deliberò di proseguire la lite insorta, sicché aveva contribuito a porre in essere il fatto fonte dell'obbligazione di pagamento. Quanto al Monelli ritenne il giudice d'appello che quest'ultimo era subentrato nella proprietà allorché la situazione fonte dell'obbligazione era ormai definita, e che, inoltre, nei confronti del condominio dovesse rimanere comunque obbligato il ___________ perché non era stato comunicato all'amministratore il passaggio di proprietà da questo al Monelli.
Avverso la sentenza ha proposto ricorso ___________ ___________ sulla base di sette motivi, cui resistono con controricorso il condominio dello stabile di via Teatro ___________ n. 3, e il ___________, che ha proposto altresì ricorso incidentale affidato a tre motivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con i primi due motivi del ricorso principale - intimamente connessi perché ancorati ai medesimi argomenti - si denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione degli artt 214, 215, 216 c.p.c. e delle norma tema di onere probatorio. Si duole il ricorrente che i giudici d'appello hanno affermato l'obbligo di pagamento a suo carico perché egli risultava essere stato presidente dell'assemblea che aveva deliberato di proseguire nella lite in corso, e perché a lui sarebbe stato inviato l'avviso di convocazione dell'assemblea, senza tener conto che egli aveva personalmente contestato la veridicità dei verbali dell'assemblea, ed in particolare di aver mai partecipato ad essa, ed aveva disconosciuto altresì la firma apposta in calce ai suddetti atti e a lui attribuita. Assume il ricorrente che il condominio avrebbe dovuto dichiarare di volersi servire del documento chiedendo la verificazione della scrittura disconosciuta, e avrebbe dovuto produrre l'avviso di ricevimento della raccomandata relativa alla convocazione assembleare, non potendosi, diversamente, tener conto dei documenti suddetti ai fini della decisione. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1104, 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. perché il tribunale non ha tenuto conto del fatto che egli era stato proprietario al 50% dell'appartamento per il breve periodo intercoso tra il 24.4.1991 e il 26.5.1992, e quindi non lo era ne' al tempo del conferimento dell'incarico, ne' a quello della revoca, ne' al momento in cui era stato deliberato di resistere in giudizio, sicché non sussisteva alcun titolo in base al quale potesse essere ritenuto responsabile. Con il quarto motivo il ___________ - in via subordinata rispetto al motivo precedente - denuncia omessa insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto in cui il tribunale non ha tenuto in considerazione che la sua qualità di proprietario era comunque limitata alla quota del 50%.
Con il quinto motivo, proposto in via ugualmente subordinata, il ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione dell'art. 2948, n. 4 c.c, in relazione all'ecc___________ne di prescrizione, a suo dire sollevata tempestivamente sin dalla costituzione in giudizio. Con il sesto motivo, sempre proposto in via subordinata, il ricorrente denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione al fatto che la decisione d'appello non ha motivato sulla ecc___________ne di inopponibilità della sentenza del tribunale di ___________ - sulla base del - la quale era stata effettuata la ripartizione della spesa tra i condomini- in quanto il condominio aveva fatto colposamente lievitare la pretesa iniziale del fallimento, da lire 7.228.450 a 27.178.698.
Infine, con l'ultimo motivo il ricorrente denuncia omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia per non avere il tribunale esaminato la domanda subordinata, formulata nella comparsa di costituzione, con la quale chiedeva di essere manlevato da Gabriella Boldrini ed ___________ ___________, domanda sulla quale quest'ultimo aveva dichiarato di accettare il contraddittorio, assumendosi ogni responsabilità in caso di soccombenza, come previsto peraltro da specifica clausola contrattuale.
I primi tre motivi di ricorso sono fondati, per quanto si dirà, ed assorbenti di ogni altra censura proposta dal ___________. La corte territoriale, nell'affermare la responsabilità del ___________ nei confronti del condominio per la quota di oneri ascrivibili all'immobile di sua proprietà, ha fatto una erronea applicazione delle norme generali in tema di obbligazioni e di quelle particolari concernenti l'ambito condominiale.
Invero, non assumono rilievo le addotte circostanza del disconoscimento della propria firma in calce al verbale dell'assembla condominiale da parte del ___________, e della mancata partecipazione all'assemblea, perché è assorbente il rilievo che la corte territoriale ha applicato comunque un criterio erroneo per ascrivere al ___________ l'obbligo di pagamento della quota parte del debito risarcitorio gravante sul condominio.
Va premesso che la norma dell'art. 63 delle disp. att. c.c, che sancisce a favore del condominio una solidarietà (e, peraltro, mai una responsabilità esclusiva del nuovo acquirente) tra cedente e subentrante nella proprietà individuale, limitatamente agli oneri dell'anno in coso e di quello precedente, non incide comunque sul criterio di individuazione del soggetto sul quale in definitiva debba gravare l'onere: Detto criterio non può che essere quello della titolarità dell'immobile al momento in cui P obbligatone è sorta. Nel caso di specie non si pone alcun problema di possibili sovrapposizioni, perché - premesso che fonte dell'obbligazione risarcitoria nei confronti del fallimento Censori è da rinvenire esclusivamente nella revoca (ritenuta illegittima dal tribunale di ___________) dell'appalto conferito alla ditta predetta e, quindi, nell'inadempimento contrattuale - non rileva certamente neppure la titolarità al momento del conferimento dell'appalto, bensì soltanto la titolarità al momento in cui si è deciso di non adempiere all'obbligazione assunta, obbligazione nella quale qualunque eventuale nuovo acquirente sarebbe subentrato, e sarebbe stato tenuto all'esatto adempimento.
Orbene, risulta pacifico dalla sentenza impugnata che il ___________ non era proprietario allorché fu decisa la revoca dell'appalto (16 gennaio 1990), mentre lo era il ___________, che ebbe a vendere l'immobile solo in data 29 aprile 1991.
È pertanto da escludere che il ricorrente ___________ possa essere chiamato a rispondere del debito de quo, perché non è individuabile a suo carico alcun elemento idoneo a far sorgere l'obbligazione, dovendosi escludere la correttezza giuridica dei principi affermati dal tribunale di ___________, il quale ha tenuto conto di elementi che - a prescindere dalla contestazione della loro ricorrenza in fatto - sarebbero comunque inidonei allo scopo.
La sentenza impugnata va pertanto cassata con riferimento ai motivi accolti. Non essendo necessario alcun ulteriore accertamento di fatto, questa corte può decidere nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c. rigettano l'appello proposto dal condominio nei confronti di ___________ ___________ avverso la sentenza del tribunale che aveva rigettato la domanda.
Il ricorso di ___________ Enzo va, invece, rigettato.
Con il primo motivo il ___________ denuncia vizi motivazionali della sentenza e violazione dell'art. 1131 c.c., per avere il tribunale omesso di statuire sull'ecc___________ne di difetto di legittimazione attiva dell'amministratore, sollevata nella comparsa di risposta. Assume il ricorrente che l'art. 1131 c.c. autorizza l'amministratore ad agire nei confronti del condomino per la riscossione delle quote e non anche nei confronti dell'estraneo - quale egli era - senza specifico mandato dell'assemblea.
Il motivo è destituito di fondamento perché l'amministratore ha agito per il recupero di una quota di oneri dovuti al condominio, e quindi nell'ambito delle proprie prerogative, che - contrariamente a quanto afferma il ricorrente - non sono limitate alle azioni esperibili nei confronti dei condomini, in quanto l'art. 1131 espressamente prevede che l'amministratore - nei limiti delle sue attribuzioni - può agire sia nei confronti dei condomini che nei confronti di terzi.
Con il secondo motivo del ricorso incidentale si denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 320 c.p.c. e 2948 n. 4, c.c., per avere il tribunale rilevato la tardività dell'ecc___________ne di prescrizione perché sollevata nella comparsa conclusionale di primo grado, benché davanti al giudice di pace non siano previste le preclusioni valide innanzi al tribunale; inoltre si duole il ___________ che il tribunale non abbia spiegato i motivi per i quali l'ecc___________ne era da ritenersi "estranea alla domanda", posto che - avendo egli venduto l'appartamento il 29 aprile 1991 - era certamente decorso, all'atto della domanda, il termine di prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948, n. 4 c.c..
Anche detto motivo è infondato.
Benché dinanzi al giudice di pace non operino le preclusioni e le decadenze che nel procedimento innanzi al tribunale sono connesse agli atti introduttivi, il problema della proposizione di una ecc___________ne non rilevabile d'ufficio in comparsa conclusionale si pone in termini di omessa rituale introduzione nel giudizio, attesa la funzione della comparsa stessa; ne consegue che la reiterazione dell' ecc___________ne in sede di appello è preclusa dal disposto dell'art. 345 c.p.c., che non subisce deroghe in relazione al fatto che oggetto del gravame sia una sentenza del giudice di pace. Ogni altra questione concernente la pretesa estinzione dell' obbligazione per prescrizione risulta, pertanto, superata.
Con il terzo motivo il ___________ denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, nonché violazione o falsa applicazione dell'art. 1123 c.c., assumendo che il tribunale, condannandolo al pagamento degli oneri in funzione della titolarità dell'immobile al momento del conferimento dell'appalto e al momento della sua revoca, ha disapplicato l'art. 1123 c.c. che prevede a carico dei singoli condomini una obbligazione propter rem, non solo per le spese deliberate e ripartite successivamente a suo acquisto, ma anche per quelle deliberate prima, in quanto successore a titolo particolare del venditore. Sottolinea il ___________ che egli non era più condomino da cinque anni e che nessuna domanda nei suoi confronti era stata formulata dal ___________.
Anche detto motivo e infondato, per le ragioni esposte relativamente ai motivi di ricorso del ___________ accolti in quanto la norma dell'art. 1123 c.c. non ha la portata che vorrebbe ad essa attribuire il ricorrente.
In realtà la solidarietà del vincolo - peraltro nei limiti temporali indicati dall'art. 63 disp. att. c.c. - non incide, come si è detto, sulla esatta identificazione del soggetto responsabile, essendo prevista solo a beneficio del condominio, fermo restando il criterio personale dell'obbligazione che ben può gravare, in via e- sclusiva, su un soggetto non più proprietario dell'immobile; per altri versi si è già osservato che la responsabilità del ___________ non va ricollegata al duplice criterio indicato dai giudici di merito, ma all'essere egli titolare dell'immobile (cui il debito si riferisce) nel momento in cui l'obbligazione è sorta, e ciò allorché fu illegittimamente decisa la revoca dell'appalto alla ditta cui era stato conferito.
Deve quindi concludersi per il rigetto del ricorso del ___________ nei confronti di entrambi gli intimati.
Si ravvisano giusti motivi per compensare tra le parti le spese del presente giudizio e quelle del giudizio di appello tra il condominio e il ___________.
P.Q.M.
La corte accoglie per quanto di ragione il ricorso di ___________ ___________;
cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito ex art. 384 c.p.c., rigetta l'appello proposto nei suoi confronti dal condominio dello stabile di ___________ ___________ n. 3 in ___________; rigetta il ricorso di ___________ ___________ nei confronti di entrambi gli intimati e compensa le spese tra le parti del presente giudizio, nonché quelle del giudizio di appello tra il ___________ e il condominio. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della s___________ne Terza civile, il 20 febbraio 2004.
Depositato in Cancelleria il 2 luglio 2004