SENTENZA
sul ricorso proposto da:
___________ ___________, elettivamente domiciliata in ROMA LUNGOTEVERE DEI MELLINI 24, presso lo studio dell'avvocato GIACOBBE GIOVANNI, che la difende, per procura notarile Dott. DI NAPOLI dell'11/10/2002, rep. 60741;
- ricorrente -
contro
CONDOMINIO ___________ ___________ ___________, in persona dell'Amm.re pro tempore Sig. ___________ SEBASTIANO, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CONCA D'ORO 2___________, presso lo studio dell'avvocato GRADARA RITA, difeso dall'avvocato GALLONE ERMES, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1642/2002 della Corte d'Appello di ___________, depositata il 21/06/2002;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/11/200___________ dal Consigliere Dott. Luigi PICCIALLI;
udito l'Avvocato GIACOBBE Giovanni, difensore della ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
successivamente alle conclusioni del PG Dott. CAFIERO, l'avvocato deposita note d'udienza;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAFIERO Dario che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 219/0___________/1993 la sig.ra ___________ ___________ quale componente di un condominio "orizzontale" in ___________ costituito da più capannoni ad uso industriale, citò quest'ultimo al giudizio del Tribunale di ___________, impugnando la delibera assembleare del 20/04/1993, con riferimento al punto n. ___________ dell'o.d.g., concernente l'autorizzazione di altri due condomini, tra cui la s.r.l. COMPLAV, ad occupare una porzione dello spazio comune, sostenendone la contrarietà alle regole dettate dagli artt. 1102 e 1120 cod. civ., segnatamente perché lesiva dei diritti condominiali e di proprietà esclusiva di essa istante, che peraltro non sarebbe stataci pari degli altri condomini, posta in condizione di conoscere preventivamente a cagione dell'"ellitticità" del menzionato ordine del giorno, la precisa richiesta della suddetta società. Si costituiva il condominio e resisteva all'impugnazione, negando in particolare che con la delibera in questione fosse stata concessa la lamentata autorizzazione ad eseguire opere sugli spazi comuni, e sostenendo che, in realtà, l'assemblea, con il citato punto n. ___________, aveva solo espresso la propria disponibilità di massima all'occupazione, richiesta dalla COMPLAV e dall'altra condomina s.p.a Romeo Maestri & Figli, espressamente tuttavia condizionando l'accoglimento delle richieste al consenso scritto da parte di ciascun partecipante alla comunione;deduceva che, peraltro, nessuna prova di danni o pregiudizi di sorta l'attrice, ben a conoscenza della questione posta all'ordine del giorno, tanto da aver inviato una lettera allegata al verbale assembleare, aveva offerto. Con sentenza del 20/04 - 1___________/0___________/2000, l'adito Tribunale accolse la domanda, dichiarando la nullità della delibera sul punto impugnato e condannando il condominio alle spese.
Tale decisione all'esito del gravame proposto dal condominio, resistito dalla ___________, veniva ribaltata dalla sentenza in data 28/0___________ - 21/06/2002 della Corte d'Appello di ___________, che dichiarava inammissibile l'impugnativa, con condanna dell'appellata attrice al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.
L'essenziale argomentazione esposta dai giudici di appello, recependo la preliminare eccezione sollevata dal condominio, ravvisava nell'atto impugnato non una vera e propria deliberazione, incidente concretamente nella vita del condominio, bensì una manifestazione di volontà solo programmatica, ad effetti meramente prodromici rispetto ad un futuro ed eventuale atto negoziale, per il quale sarebbe stato necessario, in virtù dell'espressa condizione appostaci concorso delle volontà di tutti i partecipanti alla comunione. Per siffatta natura l'atto impugnato, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, era inidoneo ad incidere sui rapporti giuridici intercorrenti tra i singoli condomini con riguardo all'uso ed al godimento della cosa comune, potendo tale attitudine connotare solo il successivo eventuale accordo negoziale sottoscritto, come da condizione, da tutti i partecipanti alla comunione. Peraltro tale condizione, con il conseguente effetto autorizzativo, si era verificata solo in relazione alla richiesta della s.p.a. Romeo Maestri, la cui posizione era stata, pur in assenza di specifiche doglianze dell'attrice, particolarmente presa in considerazione dal Tribunale, mentre nessuna prova al riguardo era stata fornita in ordine all'analoga richiesta della COMPLAV, che "non avrebbe potuto, in mancanza di un analogo accordo, occupare alcunché". I giudici di appello ritenevano, pertanto superflui ogni accertamento in ordine alla questione dell'applicabilità o meno della L. 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2, comma 1, in materia di eliminazione di barriere architettoniche, non esimendosi, peraltro, dal rilevare che, per quanto riguardava prima delle suddette società, erano state comunque raggiunte le particolari maggioranze prescritte dalla legge speciale sopra citata.
In definitiva, concludeva la Corte, la delibera impugnata non poteva considerarsi "come tale in senso proprio" e se "un accordo negoziale totalitario" era risultato perfezionato, ciò si era verificato solo con riguardo alla società Maestri & Figli, ma la ___________ non poteva dolersene, essendo la facoltà a tale società concessa derivata da atto al quale l'attrice aveva aderito, mentre nessuna analoga facoltà risultava in concreto ancora conferita alla COMPLAV. Avverso tale sentenza la ___________ ha proposto ricorso per Cassazione affidato a due motivi.
Resiste il condominio con rituale controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso viene dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 113___________ c.p.c. e segg., con connesse omissioni e contraddittorietà della motivazione, in relazione al profilo di censura, contenuto nell'atto di appello, funzionale alla dedotta invalidità della deliberazione condominiale, che "il suo contenuto non era conforme al punto all'ordine del giorno ad esso relativo", di cui era stata dedotta la genericità; la Corte di merito non avrebbe al riguardo espresso alcuna valutazione, così incorrendo nella violazione del principio desumibile dall'art. 1136 c.c., a termini del quale "i partecipanti all'assemblea debbono essere preventivamente informati del contenuto degli argomenti che debbono essere trattati".
La censura non merita accoglimento, considerato che la Corte di merito ha ritenuto, con valutazione di fatto adeguatamente motivata, sulla base del riscontro documentale costituito da una lettera a firma della ___________, allegata al verbale, come l'odierna ricorrente fosse già sufficientemente a conoscenza dell'argomento in questione, poi posto in discussione, tanto da poter redigere con anticipo la missiva, contenente il proprio motivato dissenso in ordine alla richiesta di uso esclusivo delle aree condominiali. Non si è, dunque, in presenza di omissione di motivazione, mentre la deduzione di vizi al riguardo non va al di là della generica doglianza, non essendo specificato quali ne siano gli assunti profili di "contraddittorietà".
Nè sussiste violazione dell'art. 1136 c.c., considerato che l'obbligo di preventiva informazione, con l'avviso di convocazione, dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno della convocata assemblea, come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità (v. tra le altre, Cass. 2^ n. 1___________11/1997, n. 3634/2000), risponde non ad esigenze di astratto rigore formale, bensì alla finalità di far comprendere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale degli argomenti da esaminare, in modo da consentire di partecipare, direttamente o indirettamente, con cognizione di causa alla relativa deliberazione; tale evidenziata ratio comporta l'infondatezza di censure al riguardo, che si risolverebbero in mere doglianze formali, in tutti quei casi in cui, come nella specie, il condomino sia comunque risultato aliunde sufficientemente informato dell'oggetto dell'argomento da trattare, tanto da poter esprimere già preventivamente e per iscritto, in vista della prevedibile deliberazione in proposito, il proprio motivato parere, per di più confermato nel dissenso a verbale.
Con il secondo motivo viene, testualmente. dedotta "violazione e falsa applicazione di legge: artt. 1118 c.c. e ss., in rel. 1360 n. 3 c.p.c.; omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia: art. 360 c.p.c., n. ___________". Le censure attengono essenzialmente all'argomentazione, ritenuta pregiudiziale ed assorbente dai giudici di appello, secondo la quale l'atto impugnato non poteva considerarsi una vera e propria deliberazione, in quanto non contenente una manifestazione di volontà idonea ad incidere sui rapporti tra le parti, tenuto conto della subordinazione alla menzionata condizione dell'efficacia della delibera.
Con un primo profilo si deduce che ingiustificatamente la Corte avrebbe distinto le posizioni delle due società condomine contemplate nella deliberazione, essendo stata questa impugnata nella sua integrità dalla ___________, pur evidenziando la specificità della doglianza in riferimento all'autorizzazione concessa alla COMPLAV, particolarmente lesiva dei diritti dell'attrice.
Con un secondo si censura, in quanto "artificiosa" e "priva di qualsiasi fondamento" distinzione, operata dai giudici di appello, tra nullità e mancanza di efficacia della deliberazione assembleare, sostenendosi che il testo dell'atto, riportato in ricorso, sarebbe "tipicamente espressivo della volontà deliberativa dell'assemblea", tanto da essere sottoposto a votazione; d'altra parte ove l'efficacia del deliberato assembleare fosse stato subordinato al parere dei singoli condomini, la deliberazione avrebbe dovuto essere ritenuta nulla, in conformità a giurisprudenza di questa Corte, avendo in tal caso l'assemblea indebitamente rimesso "la propria potestà deliberatoria e la formazione della maggioranza di legge" ad altri soggetti.
Con un terzo profilo si deduce l'invalidità della deliberazione, per avere la stessa autorizzato l'integrale occupazione di spazi comuni da parte di singoli condomini, in palese violazione degli artt. 1118 c.c., e ss., così impedendone il concorrente uso da parte degli altri partecipanti alla comunione e, per di più, rendendo alla condomina ___________ estremamente gravoso l'uso della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva.
Tali radicali motivi di illegittimità, derivanti alla violazione del principio esigente l'unanimità ai fini della trasformazione di un bene condominiale per destinarlo all'utilizzazione esclusiva di un condomino, comporterebbero l'irrilevanza del richiamo alla L. 13 del 1989, art. 2, e della verifica delle particolari maggioranze da tale legge richieste, in materia di "superamento di barriere architettoniche", tanto più che la questione sarebbe stata irritualmente proposta in grado di appello in violazione dell'art. 34___________ c.p.c..
L'affermazione della Corte di merito, secondo la quale "nessuna facoltà poteva considerarsi attribuita alla società COMPLAV per effetto della delibera assembleare pura e semplice in mancanza di un accordo negoziale totalitario" costituirebbe un "evidente artificio argomentativo", confondente "il problema della qualificazione della volontà assembleare con il diverso problema della validità della deliberazione nella quale quella volontà si è realizzata". "Palesemente illegittima, infine, sarebbe quella parte della motivazione affermante che l'autorizzazione concessa alla società Maestri e Figli trae fondamento da un accordo negoziale totalitario successivo alla deliberazione, laddove, sulla scorta della già richiamata giurisprudenza di legittimità, non sarebbe consentito scomporre le determinazioni dei condomini ... in due distinti momenti, il primo da attuarsi in assemblea, con apposita deliberazione, il secondo realizzato al di fuori dell'assemblea, con manifestazioni individuali di volontà negoziale". Le suesposte, pur elaborate, argomentazioni, che la difesa della ricorrente ha ribadito nella discussione orale e nella replica scritta alle conclusioni del P.G., non sono meritevoli di accoglimento, eludendo un argomento essenziale, di per sè solo sufficiente a sorreggere la motivazione della sentenza impugnata (v. pag. 8 u.p.), evidenziante l'assoluta mancanza di interesse dell'attrice alla dichiarazione d'invalidità dell'atto impugnato, per l'intrinseca inidoneità dello stesso a ledere diritti soggettivi, condominiali o esclusivi, della medesima. L'atto in questione, così come interpretato nella sentenza impugnata, alla stregua di indagine ermeneutica palesemente conforme ai dettami fondamentali di cui all'art. 1362 c.c., in quanto basata sul testo (riportato in motivazione) e sulla ricostruita intenzione della deliberante assemblea, non conteneva un'effettiva e concreta statuizione in ordine alle richieste di occupazione e trasformazione degli spazi comuni proposte dalle due società condomine, ma solo un rinvio alle "firme di adesione" dei singoli condomini, in tal modo risolvendosi, di là dell'apparente contenuto autorizzativo, in una dichiarazione di incompetenza da parte dell'organo collegiale del condominio a provvedere al riguardo, e non anche, come si contesta in ricorso, in una delibera di approvazione sottoposta a condizione; non pertinente deve, pertanto, ritenersi il richiamo, contenuto nel mezzo d'impugnazione, ad una pronunzia (Cass. 28/10/1982 n. ___________646) di legittimità, nella quale venne ravvisata la nullità di una delibera dell'assemblea di un condomino, che dovendo provvedere su questione di propria competenza ai sensi dell'art. 113___________ c.c., rimise ai successivi e non ancora espressi pareri di singoli condomini la formazione della prescritta maggioranza, così indebitamente delegando l'esercizio delle proprie attribuzioni. La richiesta raccolta dei consensi individuali di ciascuno dei condomini altro non poteva significare che la remissione dell'accordo in questione alla totalità dei partecipanti alla comunione, la cui unanimità era imposta dalla portala dispositiva, quanto meno ad oggetto dei diritti indifferenziati di godimento della cosa comune spettanti a tutti i partecipi ai sensi degli artt. 1102 e 1122 c.c. sulla parte di suolo in questione, che le richieste autorizzazioni all'uso esclusivo implicavano.
Il sostanziale non liquet, nel quale si era risolto, al di là del nominale "nulla osta" espresso dall'assemblea, l'atto collegiale de quo, comportava l'assoluta inidoneità dello stesso a ledere i diritti soggettivi della condomina dissenziente, posto che in concreto ed in definitiva la sua mancanza di consenso - che peraltro i giudici di merito hanno accertato limitata alla sola richiesta di una delle due società istanti - avrebbe impedito il verificarsi non già di una condizione subordinante l'efficacia della "delibera", quanto invece la conclusione di quell'accordo "totalitario", che solo mediante l'unanimità dei consensi avrebbe consentito la disposizione dei diritti in questione a vantaggio esclusivo di alcuni dei compartecipi alla comunione.
Correttamente, pertanto, la corte di merito ha escluso, con argomentazione non sottoposta ad alcuna specifica censura nelle pur diffuse doglianze esposte nel motivo di ricorsola sussistenza dell'interesse, che a termini dell'art. 100 c.p.c. deve connotare qualsiasi domanda giudiziale, ad impugnare l'atto de quo, che, poco o punto rilevando se qualificabile in termini di vera e propria deliberazione assembleare, essendosi risolto in una mera dichiarazione di intenti priva di contenuto dispositivo, aveva lasciato impregiudicati i diritti condominiali, ed a fortiori quelli individuali esclusivi, della ___________.
La natura assorbente delle suesposte considerazioni esime, pertanto, dal soffermarsi sui rimanenti profili di censura, tutti presupponesti la natura dispositiva dilla "deliberazione" de qua. Il ricorso va, dunque, respinto;le spese seguono la soccombenza. P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore del resistente condomino, delle spese del giudizio, che liquida in complessivi Euro milleseicento, di cui Euro millecinquecento per onorari, oltre accessori di legge. Così deciso in Roma, il 9 novembre 200___________.
Depositato in Cancelleria il 9 gennaio 2006