Il regolamento di condominio
Il condominio è un ente di gestione che si costituisce senza alcuna formalità immediatamente dopo la costruzione dell'edificio e la vendita anche di uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva.
L'assemblea condominiale può adottare qualsiasi deliberazione inerente alla gestione condominiale, anche se non è stata redatta la tabella millesimale per la ripartizione delle spese, e anche se soprattutto non è stato ancora approvato e trascritto un regolamento condominiale.
Se i condomini sono in numero maggiore di dieci è obbligatorio dotarsi di un regolamento condominiale ai sensi dell'art. 1138 del Codice civile.
I dettami del regolamento di condominio, relativi all'uso delle cose comuni, vincolano i condomini e devono essere osservati non solo dai proprietari condomini, ma anche da coloro che utilizzano le proprietà esclusive, quali i conduttori e i comodatari dei singoli appartamenti costituenti l'edificio.
Nel caso un conduttore violi una clausola del regolamento, per tale inadempimento nei confronti del condominio è responsabile comunque il condomino proprietario (il quale è sempre il capro espiatorio di tutto).
Regolamento contrattuale e assembleare
Il regolamento contrattuale è quello predisposto dall'unico costruttore o proprietario dell'edificio e fatto accettare dagli acquirenti delle singole unità immobiliari con il rogito notarile.
Il regolamento assembleare è quello approvato dall'assemblea dei condomini ex art. 1138 del Codice civile.
Il regolamento contrattuale contiene sia norme regolamentari che norme propriamente contrattuali. Hanno natura contrattuale le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, mentre hanno natura regolamentare le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e in genere l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali. Devono essere considerate clausole contrattuali, anche quelle riguardanti l'uso delle cose comuni, quando dalla loro eventuale modifica possa derivare un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune.
Le norme regolamentari sono suscettibili di variazione con una delibera adottata dalla maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile , vale a dire con una maggioranza di cinquecento millesimi e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.
Le norme contrattuali possono essere modificate soltanto con l'approvazione all'unanimità di tutti i condomini rappresentanti l'intero valore dell'edificio e in particolare con un voto manifestato in forma scritta. Tra le clausole di cui trattasi rientrano quelle che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese, incidendo le stesse sulla sfera soggettiva dei condomini. In ogni caso qualora le spese di manutenzione di alcune parti dell'edificio siano attribuite soltanto ad alcuni condomini, la presunzione di comproprietà opera a favore esclusivamente di tali condomini.
E' legittima una deroga ai criteri di riparto previsti dall'art. 1123 Codice civile compresa la clausola di esonero parziale di una singola unità dal contributo alle spese, soprattutto se il regolamento del condominio è stato predisposto anteriormente all'entrata in vigore dell'attuale Codice civile. In sostanza il regolamento contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario dello stabile costituisce un contratto e assume forza vincolante in quanto accettato dai singoli acquirenti dei diversi appartamenti dello stabile, mediante atto specifico di adesione consensuale contenuto sostanzialmente nel rogito d'acquisto dell'immobile.
Il regolamento contrattuale costituisce una convenzione pattuita tra tutti gli acquirenti dello stabile in condominio, dove possono essere inserite clausole vincolanti per tutti i condomini anche se in difformità della normativa legislativa purché non si tratti ovviamente di norme inderogabili per legge (art. 1138, ultimo comma Codice civile ). E' ammissibile l'inserimento nell'ambito del regolamento contrattuale, di una ripartizione delle spese condominiali diversa da quella stabilita dalla legge.
Con il regolamento contrattuale, predisposto dall'originario proprietario dell'intero stabile e non adottato in base all'art. 1138 del Codice civile dall'assemblea condominiale, è possibile porre limiti alle proprietà esclusive private, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio cioè porre limiti all'aspetto architettonico dell'edificio.
Altri divieti possono essere fissati con regolamento contrattuale come i divieti sulla destinazione dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva . Tali limitazioni configurano un vero e proprio onere reale e quindi per essere validi devono essere stati accettati da tutti i condomini come avviene per l'appunto nell'ambito di un regolamento condominiale contrattuale accettato da tutti gli acquirenti dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva.
I limiti di destinazione alla proprietà esclusiva possono anche essere deliberati dall'assemblea condominiale purché adottati all'unanimità da tutti i condomini costituenti il condominio. I limiti di destinazione degli appartamenti di proprietà individuale normalmente ineriscono l'uso abitativo che non può essere mutato in uso diverso cioè in usi particolari quali studi medici, palestre, discoteche, ovvero altre attività pericolose o rumorose e che possono pertanto essere vietate nell'ambito condominiale.
Anche i conduttori di singole unità immobiliari sono obbligati ad osservare le norme del regolamento condominiale nei limiti e con le facoltà che eventualmente competono ai condomini loro locatori.
Sentenza della Cassazione
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
_____ _____, _____ GIANFRANCO, _____ EMANUELLA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA G ANTONELLI 47, presso lo studio dell'avvocato D'AGOSTINO NICOLA, difesi dall'avvocato CAROPPO ANTONIO, giusta delega in atti;
- ricorrenti -
contro
COND _____ 6, 16, 26 BARLETTA, in persona Amm.re pro tempore _____ _____, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CELIMONTANA 39, presso lo studio dell'avvocato PANARITI BENITO, difeso dall'avvocato CATAPANO RUGGIERO, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 321/02 del Tribunale di TRANI, depositata il 25/02/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/06/05 dal Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO;
udito l'Avvocato CAROPPO Antonio, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 1.12.1995 _____ _____, _____ Gianfranco e _____ Emanuella proponevano opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti dal Pretore Barletta, ad istanza del Condominio di _____ 6-16-26 di quella città, per il pagamento della somma di L. 5.702.550, di cui L. 1.862. 817 per spese di adeguamento dell'ascensore ed impianto elettrico ed il resto per altre causali risultanti dal preventivo 1994-1995. Deducevano gli opponenti - comproprietari del piano cantinato e del primo piano fuori terra - di non essere tenuti al pagamento delle spese condominiali per le parti comuni diverse dal suolo, dalle fondazioni, muri maestri, strutture portanti e lastrici solari, le sole a loro comuni e le uniche trasferite al loro dante causa dal costruttore, che si era riservata la proprietà di tutte le altre. Deducevano, inoltre, la nullità e la non obbligatorietà delle tabelle millesimali poste a base del decreto ingiuntivo in quanto esse non erano coeve alla nascita del condominio, non erano state deliberate ed accettate dai condomini e non tenevano conto dei titoli di origine e delle proprietà riservate al costruttore.
Il Pretore adito rigettava l'opposizione ed il Tribunale di Trani, con sentenza del 25.2.2002, ha rigettato l'appello proposto dai soccombenti.
Il giudice di Appello ha osservato che le spese erano state ripartite secondo le tabelle millesimali di cui gli opponenti non avevano mai chiesto la revisione o la modifica, che le tabelle erano opponibili a costoro in quanto specificamente approvate dal loro dante causa; che gli stessi non avevano impugnato la delibera di riparto delle spese;
che mancavano le prove della dedotta nullità dell'assemblea per difetto di convocazione di condomini; che le maggioranze erano state correttamente _____colate sulla base delle tabelle esistenti. Avverso tale sentenza _____ _____, _____ Gianfranco _____ Emanuella hanno proposto ricorso per cassazione con due motivi. Il Condominio ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Nel primo motivo, articolato in più censure, si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 102 e 352 c.p.c.; degli artt. 1117, 1112, e 1123 c.c.; vizio di motivazione su punti "essenziali" della controversia. Si sostiene che il Tribunale non avrebbe dato risposta alle censure degli appellanti, basate sul tenore dell'atto di vendita in loro favore e, conseguentemente sulla loro estraneità all'obbligo di contribuire alle spese per le parti comuni che erano rimaste in proprietà del costruttore. Si ribadisce Che le tabelle millesimali erano radi_____mente mille in quanto attributive della proprietà di parti comuni dell'edificio diverse da quella acquistate e che era irrilevante la sottoscrizione o l'accettazione da parte del loro dante causa delle tabelle contenenti una rappresentazione della proprietà "diversa dalla realtà". I ricorrenti avevano chiesto la revisione, ad opera di un esperto, della contabilità condominiale con l'applicazione di tabelle millesimanli aderenti alla situazione effettiva ed avevano dedotto la nullità della delibera per difetto di convocazione del condomini. Le proposte censure erano state ignorate dal giudice di appello, che aveva omesso "l'accertamento della situazione della proprietà" in base al titolo di provenienza ed anche in relazione alla autonomia delle unità immobiliari loro acquistate. Era stato violato, di conseguenza, l'art. 1123 c.c., che prevede la ripartizione delle spese in misura proporzionale alle proprietà dei condomini.
La censura è infondata.
Non si contesta dai ricorrenti che la ripartizione delle spese sia stata fatta secondo le tabelle millesimali ne' che queste (allegate al regolamento di condominio) siano state "specificamente accettate" (come afferma la sentenza gravata) dal dante causa dei ricorrenti e siano a costoro opponibili. Non è neppure contestato che la delibera di approvazione della spesa non sia stata impugnata (come le precedenti, ora coinvolte nella richiesta di revisione ab imis della contabilità).
È evidente, quindi, che l'amministratore del condominio, nel redigere il piano di riparto delle spese tra i condomini, deve attenersi alle tabelle approvate ed accettate finché queste non siano modificate e non può essere tenuto ad esaminare i titoli dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle, adeguando conseguentemente il riparto delle spese a tale valutazione, coinvolgente la posizione di tutti gli altri condomini. È ampiamente noto che le tabelle non sono attributive della proprietà (come sostengono i ricorrenti ) ma sono atti di mera natura valutativa del patrimonio dei singoli condomini ai Imitati effetti della distribuzioni tra essi del carico delle spese condominiali e della misura della partecipazioni e della formazione assembleare della volontà del condominio. È pur vero che l'art. 1123 prescrive che le spese siano ripartite in proporzione della proprietà di ciascun condomino ma è anche vero che quando, e finché, esistono tabelle millesimali, adottate come criterio concreto della ripartizione delle spese, la violazione dell'art. 1123 deve farsi valere impugnando le tabelle e chiedendone la modifica giudiziale e non impugnando il piano di riparto che sia stato redatto ed approvato conformemente ad esse.
2. Nel secondo motivo si denunzia violazione a falsa applicazione degli artt. 1123 e segg. c.c. nonché difetto di motivazione su punti decisivi della controversia, lamentandosi che il Pretore non si era occupato della domanda riconvenzionale (asseritamente) proposta, con la quale si chiedeva la revisione della contabilità, a partire dalle spese di cui al decreto ingiuntivo, al fine di stabilire quali somme fossero state pagate in eccedenza dagli opponenti e disporre eventuale compensazione.
Il motivo è inammissibile in quanto esso denunzia un vizio (di omessa pronunzia) della sentenza di 1^ grado che non risulta proposto (nè si deduce essere stato proposto) con i motivi di appello. 3. Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna dei ricorrenti alle spese, liquidate come nel dispositivo. P.Q.M.
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alle spese, che liquida in complessivi euro 1100,00, di cui euro 1000,00 (mille) per onorar, oltre spese fisse, IVA, CAP ed altri accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 23 giugno 2005.
Depositato in Cancelleria il 18 agosto 2005
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