Art. 1624 Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto

L'affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore.
La facoltà di cedere l'affitto comprende quella di subaffittare; la facoltà di subaffittare non comprende quella di cedere l'affitto.

Sentenza della Cassazione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 24.5.1989 della Sezione Specializzata Agraria del Tribunale di ___________ richiedeva (ed otteneva) il sequestro giudiziario del fondo "Braglia" sito in _______ed esteso ha. 15.16.66 per il quale aveva dedotto:
a) di essere succeduto a _________nell'affittanza agraria, con contratto registrato e trascritto il 1 .12.1987;
b) di essere stato estromesso dal fondo il 12.5.89 ad iniziativa di ____________nonché di ______________, acquirenti in vendita forzosa dal proprietario ___________, (concedente dell'affittanza alla _________e parte del negozio di cessione dell'affittanza medesima).
Nel giudizio di merito introdotto dal __________con ricorso del 29-7-89 per sentir convalidare il sequestro e riconoscere validi ed opponibili ai nuovi proprietari il precedente contratto di affittanza della ___________nonché la cessine fattane a lui medesimo, i convenuti - ________________- eccepivano la nullità e l'inefficacia della cessione del contratto, sia per la non constestualità della manifestazione di consenso da parte del contraente caduto ____________, sia perché tale consenso era intervenuto quando già era stato trascritto il pignoramento del fondo, sia infine perché la cessione del contratto costituiva un atto pregiudizievole ai creditori al quale il _____________, nominato custode del fondo pignorato, non era legittimato. Gli stessi convenuti sostenevano inoltre in via riconvenzionale "che il contratto con la ____________era simulato ed infine che se si fosse intesa la cessione come subaffitto, ne derivava la nullità ex art. 21 L. n. 203-1982".
Con sentenza 30 marzo 1990 l'adito Tribunale accoglieva la domanda attorea, rigettava le riconvenzionali dei convenuti che condannava all'immediato rilascio del fondo, ritenendo validi sia l'originario contratto di affitto che la cessione del medesimo.
L'appello proposto dal _____________________ ed al quale resisteva il __________era però accolto dalla Corte veneziana, con sentenza 28 novembre 1990, che rigettava le domande iniziali di convalida e di merito dell'appellato e compensava le spese dei due gradi di giudizio; motivando, per quando ancora possa interessare, sulla base delle seguenti considerazioni;
a) validità della cessione del contratto in quanto costituente un accordo trilaterale, (secondo lo schema dell'art. 1406 c.c.) atteso che la sottoscrizione del Cavicchioli, apposta contestualmente davanti al notaio, era interpretabile come manifestazione di consenso alla cessione e non - ad onta della formula adoperata - come mera presa d'atto passiva dell'esistenza dell'accordo tra la ___________;
b) inefficacia relativa del negozio stesso e sua inopponibilità agli acquirenti del fondo in quanto il _________appariva privo di legittimazione negoziale ex art. 630 c.p.c.;
c) conseguente "superfluità" dell'indagine circa il carattere pregiudizievole, ex art. 2919 c.c., del negozio stesso nei confronti del creditore pignorante divenuto poi assegnatario e tuttavia sussistenza del pregiudizio connesso tanto all'operazione in sè quanto alla possibile rinuncia che la __________, "evidentemente non più interessata" a continuarla, avrebbe potuto manifestare per l'affittanza, da ciò derivando un incremento di valore del fondo. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il ___________, affidato a sei motivi; hanno resistito gli _________ed il ___________con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale sulla base di due motivi, al quale ha replicato il ricorrente principale con controricorso.
I resistenti hanno depositato memoria Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente disposta la riunione del ricorso principale e di tutto quello incidentale, siccome relativi alla stessa sentenza, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ.
Ricorso principale.
Con il primo motivo il Faccioli, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 21 della legge n. 203 del 1982 anche sotto il profilo dell'omessa pronuncia, in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 cod. proc. civ., lamenta che il giudice dell'appello, malgrado l'espressa deduzione di esso appellato, non abbia nemmeno per implicito motivato l'omessa applicazione del cit. art. 21, applicando nella fattispecie sic et simpliciter la normativa codicistica di cui agli artt. 1406 ss. cod. civ..
Con il terzo motivo il ricorrente ribadisce la doglianza sotto un ulteriore profilo motivazionale e lamenta che, così opinando, il suddetto giudice ha ritenuto che, nella legislazione speciale vigente, la posizione del cessionario abbia una tutela minore ed anzi nessuna tutela nei confronti del locatore rispetto a quella - che può essere anche piena - del subaffittuario ed, in genere, del subconcessionario a seconda delle ipotesi dell'art. 21 cit. (insufficienza e contraddittorietà della motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione agli artt. 21 della legge n. 203 del 1982 e 1406 cod. civ.).
I due motivi, che per la stretta connessione logico-giuridica delle rispettive censure, possono esaminarsi congiuntamente, non colgono nel segno Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto .
Premessa la diversità, ontologica e funzionale, delle due figure della cessione del contratto e del subcontratto, nel senso che la prima implica la mera sostituzione soggettiva di una parte dell'originario contratto, mentre la seconda è un contratto derivato da quello originario ed, inoltre, la prima è un negozio trilaterale mentre l'altra è un negozio bilaterale, va rilevato che l'art. 21 della legge n. 11 del 1971 vietava, a pena di nullità "il subaffitto, la cessione del contratto di affitto ed in generale ogni forma di subconcessione del fondi rustici", laddove l'art. 21 della vigente legge n. 203 del 1982 vieta "i contratti di subaffitto, di sublocazione e comunque di subconcessione dei fondi rustici". Ciò premesso, è agevole rilevare, da un lato, che la più recente disposizione ha abrogato quella più antica e, dall'altro, che non sussiste più alcun divieto per la cessione del contratto (in ordine alla quale non opera la ratio del divieto del subaffitto, che è quella di impedire ogni intermediazione parassitaria), la quale pertanto resta disciplinata dalla normativa generale di cui agli artt. 1406 e ss. cod. civ.Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto .
Nè può sostenersi, come pretende il ricorrente, che il cessionario debba godere della stessa disciplina della quale può usufruire il subconcessionario, applicando anche alla cessione del contratto di affitto la norma di cui all'art. 21, per l'evidente rilievo che quest'ultima è strutturalmente incompatibile con le ipotesi di cessione del contratto di affitto. Infatti, ai sensi del secondo comma di tale disposizione, la violazione del divieto ai fini della dichiarazione di nullità del subaffitto (o della subconcessione) e della risoluzione del contratto di affitto, può essere fatta valere soltanto dal locatore, entro quattro mesi dalla data in cui ne è venuto a conoscenza; il che presuppone, da parte del locatore, la misconoscenza della stipulazione del subcontratto, cosa evidentemente incompatibile con la cessione del contratto che è, come sopra ricordato, un negozio plurilaterale, con la partecipazione di cedente, cessionario e locatore ceduto. Inoltre la menzionata disciplina prevede che la violazione del divieto importi, da un lato, la dichiarazione di nullità del subcontratto e, dall'altro, la risoluzione dell'affitto originario; presuppone, cioè, l'esistenza di due contratti, dei quali sancisce la nullità per illiceità e la risoluzione per inadempimento, mentre nella cessione resta in vita solo un unico contratto, con la modifica soggettiva dell'affittuario.
Concludendo, deve affermarsi che la disciplina dell'art. 21 della legge n. 203 del 1982 può concernere solo i subcontratti, così come previsto espressamente dalla norma e non può riguardare, per inconciliabilità strutturale, le ipotesi di cessione del contratto di affitto che, eliminato l'antico divieto, restano disciplinate dagli artt. 1406 ss. cod. civ.. Pertanto, la Corte veneziana, che ha applicato quest'ultima normativa, pur non facendosi carico delle richieste e delle obiezioni del Faccioli, ha fatto buon governo delle norme vigenti ed il suo operato risulta incensurabile. Gli esposti motivi vanno rigettati Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto .
Con il secondo mezzo, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1406 cod. civ. e 560 cod. proc. civ. nonché il vizio della motivazione su altro punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 del codice di rito, il ricorrente lamenta che il giudice del gravame abbia ritenuto che l'adesione del Cavicchioli alla cessione del contratto di affitto Melloni-Faccioli costituiva un atto di straordinaria amministrazione, come tale interdetto al debitore-custode senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione.
Neppure questa censura coglie nel segno. Ai sensi dell'art. 560 cod. proc. civ. il custode non può dare in locazione l'immobile pignorato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione. A fronte di questa disposizione, il ricorrente assume che la sostituzione di un soggetto con un altro nel contratto rimasto immutato in tutti gli altri elementi non costituisce una modifica del contratto e non aggrava il vincolo giuridico già esistente alla data del pignoramento, ne' sotto il profilo della durata, ne' sotto quella della qualifica personale del cessionario rispetto al cedente. Ma questa tesi è stata vittoriosamente neutralizzata dal giudice dell'appello il quale, dedotto dalla norma succitata che il custode è privo di autonoma legittimazione ad attribuire un diritto personale di godimento, dietro corrispettivo, ad un terzo sul bene pignorato, ha affermato che al Cavicchioli, divenuto custode del bene, era inibito non solo di darlo in locazione, ma anche di modificare, mediante la necessaria partecipazione al contratto di cessione dell'affittanza, i termini del rapporto in atto perché, così operando, aveva concorso ad attribuire ad un terzo, il Faccioli appunto, un diritto di godimento sul bene, esercitando una facoltà negoziale estranea ai suoi poteri Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto . Ed ha concluso che il negozio di cessione, stipulato senza l'autorizzazione del giudice, non era opponibile agli assegnatari-appellanti, aggiungendo peraltro l'ulteriore considerazione che, pur essendo superflua l'indagine sul carattere pregiudizievole per il creditore pignorante del negozio di cessione invalido, un pregiudizio poteva ravvisarsi sia nell'operazione in sè, sia con riguardo al fatto che l'affittuaria Melloni aveva ceduto ad un estraneo, senza corrispettivo, il contratto di affitto, evidenziando così il suo disinteresse e, quindi, avrebbe potuto rinunciare al rapporto in corso, con incremento di valore di fondo. Ora è vero che anche l'affermata gratuità della cessione è stata contestata dal ricorrente, ma, nel caso, si tratterebbe di eventuale travisamento dei fatti di causa, come tale non deducibile con ricorso per cassazione. Ma tornando alla motivazione sopra riassunta, essa appare immune da errori giuridici, atteso che si collega ad un'interpretazione logica e non restrittiva dell'art. 560 cit. e configura la cessione del contratto come atto esorbitante dai limiti dell'ordinaria amministrazione; e sotto il profilo logico raggiunge un grado di congruità e ragionevolezza da renderla incensurabile in questa sede. Anche il secondo motivo va, pertanto, rigettato Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto .
Con i successivi due mezzi, il Faccioli lamenta l'omessa motivazione circa la mancata applicazione delle norme in tema di cessione del contratto di affitto ad un componente della famiglia coltivatrice in assenza dell'impresa familiare (quarto motivo) ed in materia di cessione d'azienda (quinto motivo) (art. 360 n. 5 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 21 e 48 della legge n. 203 del 1982, 35 della legge n. 392 del 1978 e 2558 cod. civ.).
Le due censure, prima che infondate (perché nella specie la cessione non ha riguardato un'azienda e non è avvenuta tra membri della stessa famiglia coltivatrice), sono inammissibili, in quanto non prospettate nei precedenti gradi di giudizio.
Infine, le considerazioni svolte nell'esame dei primi tre motivi importano il rigetto anche del sesto con il quale, ribadendo la denuncia di violazione e di falsa applicazione degli artt. 21 della legge n. 203 del 1982 e 560 cod. proc. civ. in relazione all'art. 360 n. 3 del codice di rito, in sostanza si lamenta la mancata equiparazione, nella vigente disciplina, della cessione di affitto al subaffitto.
Concludendo, il ricorso principale va rigettato Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto .
Passando all'esame del ricorso incidentale, con il primo motivo i resistenti, denunciando la violazione dell'art. 1406 cod. civ. anche sotto il profilo del vizio della motivazione (art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.), lamentano che il giudice dell'appello abbia ritenuto che il consenso del Cavicchioli alla cessione dell'affittanza abbia avuto valore costitutivo e non di mera adesione all'accordo già intervenuto fra le altre due parti. Con il secondo mezzo, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 2919 cod. civ. anche sotto il profilo dell'omessa motivazione (art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.), i succitati si dolgono della mancata pronuncia sul carattere pregiudizievole, per il creditore pignorante, della MOTIVI DELLA DECISIONE
cessione, comunque ritenuta inefficace per diversa ragione. Ora, benché gli stessi resistenti dichiarino la natura condizionata solo della seconda censura, è inevitabile riconoscerla anche alla prima, dal momento che l'interesse alla doglianza viene meno con il rigetto del gravame principale. L'intero ricorso incidentale risulta, pertanto, assorbito Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto .
Le spese del presente grado sono a carico del Faccioli secondo il principio della soccombenza.
P.Q.M Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto .
La Corte riunisce i ricorso, rigetta quello principale e dichiara assorbito quello incidentale, condannando il Faccioli al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in L. 75.200, oltre L. 2.500.000 per onorari.
Così deciso in Roma, il 17 gennaio 1994, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione.