Art. 1622 Perdite determinate da riparazioni

Se l'esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l'affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Sentenza della Cassazione

SVOLGIMENTO DEL PRECESSO
La s.r.l. ___________ gerente del ristorante "commercio", locataria di locali siti nell'edificio di via Cortelonga in _________, di proprietà della s.r.l. _________ , al pari di ____________ conduttori di appartamenti nello stesso edificio, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di ___________ la soc. ____________ per la condanna al risarcimento dei danni derivati dai lavori di ripristino e rifacimento dello stabile commessi dalla detta sua proprietà all'impresa ____.
La convenuta soc. ____________ , oltre a contestare l'entità del danno lamentato, chiamava in garanzia la sunnominata impresa, che a sua volta esperiva azione di garanzia in forza di polizza assicurativa nei confronti della s.p.a. ____________(C.I.S.). Quest'ultima si difendeva eccependo l'inoperatività dell'assicurazione nel caso di specie. Il giudizio, sospeso a seguito della messa in liquidazione coatta amministrativa della C.I.S., veniva riassunto dalla soc.____________ anche nei confronti della __________, cessionaria del portafoglio della C.I.S., e successivamente pure nei riguardi del commissionario liquidatore di tale società.
L'adito Tribunale con sentenza del 24 marzo 1984, mentre respingeva le domande della soc. _________- come degli altri conduttori (____________) - nei confronti della locatrice Soc. __________, condannava l'impresa Saemi al risarcimento del danno in favore dei detti attori, dichiarando peraltro improponibile la domanda di garanzia di detta impresa nei riguardi della C.I.S..
Avverso questa sentenza proponeva appello la _________sia la riguardo dell'arbitraria estensione del contraddittorio che in ordine alla ritenuta sua responsabilità ed all'entità dei danni, oltre che per quanto si riferiva all'obbligo assicurativo della C.I.S., cui successivamente rinunziava.
La soc. ___________chiedeva conferma alla decisione impugnata, instando per la manleva nei confronti dell'impresa __________ per il caso di ritenuta sua responsabilità.
La Soc.____________proponeva appello incidentale per l'assoluzione della detta sua locatrice richiedendo in subordine la conferma della decisione del Tribunale (al pari di Manni e Di Bari).
La Corte di Appello di ________con la sentenza del 10 marzo 1987 accogliendo l'appello principale dell'impresa Saemi dichiarava inammissibile l'estensione d'ufficio della domanda della Soc. __________contro la soc. __________alla chiamata ____________, ed assolveva la stessa delle domande del ______e della __________ mentre rigettava l'appello incidentale della Soc. ________ condannando i suddetti attori alla rifusione delle spese processuali del doppio grado di giudizio sopportate dall'impresa ______.
In particolare dai giudici di appello si disattendevano le domande di risarcimento proposte dalla Soc. __________. e dagli altri conduttori nei confronti della locatrice soc. Aprile Beta, ritenendosi che le stesse esorbitassero dallo schema negoziale della locazione e gli effetti limitati attinenti alle obbligazioni del locatore ed in presenza dell'intervento di un terzo, senza comportare alcuna responsabilità della detta locatrice per l'affidamento dei lavori all'impresa Saemi con "culpa in eligendo" ovvero per il venir meno dall'autonomia di detta impresa appaltatrice, cui in conseguenza restava in astratto imputabile il lamentato danno. Perdite determinate da riparazioni
Al riguardo, quindi, dai detti giudici si considerava che di tale responsabilità, da vagliarsi ai sensi dell'art. 2043 cod. civ., non era stata fornita dai pretesi danneggiati alcuna prova dei relativi fatti costitutivi, anzi dall'impresa Saemi si era data dimostrazione - con l'esperita prova testimoniale - dell'impiego della diligenza nell'esecuzione dei lavori edilizi commessile, e nell'approntamento delle cautele temporanee, nonché dell'inusitata violenza dei temporali, si dà configurare opponibile prova liberatoria anche ai fini dell'esclusa responsabilità ex art. 2051 cod. civ.. Infine, dai giudici di appello si concludeva che non poteva darsi rilievo alla mancata contestazione dell'imputata responsabilità da parte della soc. Aprile Beta, trattandosi di un atteggiamento del procuratore non decisivo e di indole non confessoria ed inoltre rilevandosi la mancata specificazione del titolo della responsabilità della locatrice da parte della soc. GE.RIS, il cui appello incidentale andava di conseguenza rigettato. Contro questa sentenza la soc. GE.RIS ha proposto ricorso per la sua cassazione con due motivi di censura.
Hanno presentato distinti controricorsi la soc. Aprile Beta e l'impresa Saemi, instando per la reiezione di detti ricorso. DIRITTO
Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla resistente Soc. Aprile Beta, con riguardo alla genericità della procura alle liti, dovendosi prendere atto che il rilascio della detta procura, ancorché con formula generica, con opposizione al margine del ricorso per cassazione comporta il necessario specifico riferimento del mandato al ricorso a cui inerisce e con il quale forma materiale corpo (v. Cass. 4.3.1986 n. 1375; Cass. 9.5.1986 n. 3090; Cass. 21.6.1986 n. 4141). Con il primo motivo del ricorso la s.r.l. GE.RIS denuncia "violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1575 n. 2 e 3 cod. civ., 1576 cod. civ. in relazione all'art. 1218 cod. civ." per l'esclusa responsabilità contrattuale della soc. Aprile Beta quale locatrice per l'imputata situazione di disagio nel godimento dei locali affittati Perdite determinate da riparazioni .
Al riguardo la ricorrente dolendosi per l'errata esclusione della specifica disciplina della locazione deduce che per contro questa trovava applicazione quanto all'inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto che con riguardo ai fatti imputati alla locatrice, "ed in ispecie alle modalità dei lavori di manutenzione" tali da determinare un minore afflusso di clienti - ne importava la presunta responsabilità anche con riferimento all'opera del terzo utilizzata.
Quindi dalla ricorrente si sostiene che in tal senso la soc. Aprile Beta si era riconosciuta responsabile dei danni ed aveva indicato l'impresa Saemi quale effettiva legittimata passiva della pretesa attrice, senza che l'autonomia della posizione di appaltatore di detta impresa potesse riverberarsi ed escludere la responsabilità contrattuale, nei confronti di essa parte conduttrice, della locatrice Soc. Aprile Beta, cui restava imputabile la violazione dell'obbligo di riparazione e pacifico godimento del bene locato, salva la rivalsa verso il terzo cui tale violazione fosse dovuta. In proposito la ricorrente precisa - infine - che non era stato da parte sua richiesto alcuno risarcimento di danni all'impresa appaltatrice, la cui responsabilità è stata esclusa solo per motivi di rito, ma che del tutto erroneamente era stata negata la responsabilità contrattuale della società locatrice. Il motivo non può trovare accoglimento.
Invero, ancorché le doglianze espresse dalla ricorrente soc. GE.RIS colgono inizialmente nel segno laddove si volgono a censurare la denegata configurabilità di una responsabilità contrattuale della locatrice soc. Aprile Beta, il riferito mezzo d'impugnazione vede conclusivamente vanificarsi il suo assunto censorio - al di là di una mera correzione della motivazione sul punto della decisione impugnata - trovando non superabile ostacolo in un motivato apprezzamento dei giudici di appello negativo della conseguente sussistenza del danno risarcibile alla ricorrente, peraltro neppure pertinentemente investito dal gravame che ne occupa. Orbene, procedendosi al debito riscontro dell'anzidetta considerazione dell'errata esclusione di un ipotizzabile responsabilità contrattuale della locatrice, che i giudici di appello hanno fondato sul duplice rilievo dell'essere le domande risarcitorie travalicanti i limitati effetti (riduzione del canone e risoluzione del contratto) che le riparazioni della cosa locata comportano con riguardo all'incidenza sul godimento di detto bene nel rapporto di locazione e così in riferimento agli obblighi del locatore ex art. 1575 n. 2 e 3 cod. civ., e della presenza dell'intervento di un terzo "assuntivamente responsabile o corresponsabile", non può non sottolinearsene una inesatta delimitazione di quella garanzia di pacifico godimento prevista dalle indicate norme in corrispondenza della disciplina approntata dall'art. 1584 cod. civ. per l'ipotesi di esecuzioni di riparazioni da parte del locatore, come nel caso in esame Perdite determinate da riparazioni .
Al riguardo, infatti, va debitamente riportato che se - come del resto non sembra dimenticare la stessa sentenza impugnata - alla disciplina della locazione presiede il fondamentale principio della sinallagmaticità fra godimento e corrispettivo, per cui ove quel godimento non è attuabile secondo le previsioni contrattuali il conduttore è abilitato a pretendere una riduzione del relativo corrispettivo e financo legittimato alla risoluzione del rapporto, quando quella diminuzione è tale da comportare il venir meno dello stesso interesse del conduttore alla persistenza della locazione, l'omissione in tale disciplina dell'art. 1584 cit. della previsione della risarcibilità dei danni conduce alla cogente conclusione che al conduttore non è attribuito alcun diritto di risarcimento per il mancato godimento conseguente all'esecuzione di riparazione ed in tal senso si è indirizzata questa Corte allorché in lontano arresto (v. sent. 15.6.1948 n. 917) ha specificato che non vi è luogo a risarcimento neppure nel caso di risoluzione non prevedendosi alcuna colpa del locatore bensì trovando rilievo soltanto l'entità di deficiente attuazione del rapporto.
Tuttavia deve ritenersi in consonanza ad autorevole dottrina che dall'anzidetta mancata previsione non può sic et simpliciter dedursi che al conduttore non spetti risarcimento nelle ipotesi in cui l'esecuzione delle riparazioni (si pretenda e dimostri che) gli abbia prodotto un pregiudizio diverso od ulteriore rispetto al diminuito (o cessato) godimento del bene locato (sanzionato dalla norma citata), come nella specie la conduttrice Soc. GE.RIS ha allegato nel mancato guadagno per il minore afflusso dei clienti in conseguenza delle modalità di attuazione dei lavori di riparazione, oltre che per infiltrazioni di acqua nei locali in conduzione. A tale conclusione, cioè al riconoscimento che nelle dette ipotesi il locatore sia tenuto anche al risarcimento del danno (che si dimostri) subito di conseguenza del conduttore, non può non pervenirsi in rispondenza alla debita esigenza di assicurare che chi nell'attuazione di un rapporto contrattuale - come il conduttore per l'esecuzione dei lavori di riparazione in ragione degli obblighi derivanti al locatore - riceva un pregiudizio direttamente o indirettamente imputabile alla controparte di quel rapporto, ottenga la tutela propria dell'inadempimento alle obbligazioni contrattuali e non soltanto quella che la legge prevede (e regola) con riguardo ai fatti illeciti, con la conseguenza che quella responsabilità del locatore non può non essere imputata che a titolo contrattuale per essere geneticamente correlata a pregiudizievoli conseguenze dell'attuazione del rapporto contrattuale Perdite determinate da riparazioni .
In tale direzione d'altronde la giurisprudenza in questa sede di legittimità ha avuto già occassione (v. cass. 1.3.1967 n. 460;
Cass. 9.9.1953 n. 3004; Cass. 6.3.1953 n. 554) di indicare significativamente che ove nel corso dello svolgimento del rapporto di locazione si virifichino fatti che determinino la limitazione al godimento della cosa locata e cagionino danni attribuibili allo stato della cosa stessa (ovvero all'azione dello stesso locatore od anche di terzi) il locatore è tenuto a rimuovere quel fatto ostativo ed a risarcire il danno (salvo l'azione contro il terzo), qualora la causa dell'impedimento e del danno sia ad esso imputabile. Ed ancora più pertinentemente al caso che ne occupa si è saputo precisare che il locatore, ancorché abbia commesso ad un appaltatore l'esecuzione di lavori di costruzioni su terreni di sua proprietà al confine con l'edificio locato, risponde pur sempre a titolo di responsabilità contrattuale nei confronti dei conduttori per i danni ad essi derivati nell'esecuzione delle opere, avendo egli l'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata (v. Cass. 5.8.1964 n. 2228).
In conclusione non può non convenirsi con la parte ricorrente che nè la deduzione di pretese risarcitorie, ne' l'incidenza dell'azione del terzo valevano ad escludere la configurabilità della invocata responsabilità contrattuale del locatore Perdite determinate da riparazioni .
In proposito, infatti, va osservato che se in attuazione del rapporto di locazione - ed in correlazione dell'esecuzione di riparazioni della cosa locata, che il conduttore è tenuto a tollerare alle condizioni di cui all'art. 1583 cod. civ., soddisfacendo anche e soprattutto al suo interesse ad un adeguato godimento del bene condotto - se ne deducano pretesi pregiudizi al conduttore anche indirettamente imputabili al locatore, al di là della durata ed incidenza quantitativa dell'esecuzione delle riparazioni espressamente e specificatamente sanzionate nell'art. 1584 cod. civ., la responsabilità del locatore aferente ad un suo distinto ed ulteriore obbligo risarcitorio non può che venire in considerazione sotto quel profilo contrattuale che si attiene a regolamentare il rapporto essendo in funzione delle relative obbligazioni, che in primis sono approntate dall'art. 1575 cod. civ. con riguardo all'obbligo di pacifico godimento del bene locato e del mantenimento di questo in stato di servire per l'uso convenuto. Nè tale soluzione può ricevere smentita per l'attribuibilità di quei pregiudizi, lamentati dal conduttore, ad un terzo sol che si DIRITTO
rifletta che in presenza dell'affidamento al terzo in appalto da parte del locatore di quelle opere od attività di riparazione che diminuiscono il godimento pattuito od ostacolino l'attuazione della destinazione contrattuale del bene locato, non può non essere rilevato l'inadempimento a tale obblighi imputabili al locatore stesso, senza che l'autonomia della detta posizione del terzo, ove l'azione dello stesso si attui con riguardo all'infrazione di quelle obbligazioni contrattuali del locatore nei confronti del conduttore, possa comportare il venire meno di quella responsabilità contrattuale del locatore e di conseguenza la sanzionabilità della stessa con la soccorrenti misure previste dall'art. 1584 cod. civ. (riduzione del corrispettivo, risoluzione del contratto)Perdite determinate da riparazioni ;
identicamente non può non ritenersi per la responsabilità del locatore afferente a quella cennata diversa pretesa solo risarcitoria del conduttore e così per l'astratta titolarità del diritto al risarcimento del conduttore in virtù del rapporto contrattuale che lo lega in ordine all'utilizzazione del bene (oggetto dell'attività del terzo), bensì valendo questa attività e la cennata autonoma posizione del terzo in forza del rapporto contrattuale (di appalto), per cui quelle opere ed attività gli sono state affidate, a legittimare un'eventuale distinta azione risarcitoria per fatto illecito del conduttore che ne risulti pregiudicato - la cui disamina nella specie ha trovato negativa soluzione in rito nell'impugnata sentenza senza che la parte ricorrente ne abbia proposto la necessaria impugnazione in questa sede con l'esperito ricorso - in alternanza od anche in concorrenza con l'azione ex contractu nei confronti del locatore (e residuando per quest'ultimo in tale seconda ipotesi il potere di esercitare la debita rivalsa nei confronti del terzo ove la causa dei danni lamentati fosse a questo imputabile). Invero, deve riflettersi che il principio dell'autonoma responsabilità dell'appaltatore che esime il committente da responsabilità nei confronti dei terzi danneggiati non può non trovare deroga con riguardo all'ipotesi in cui il committente stesso sia legato al terzo pregiudicato dalle attività' dell'appaltatore da uno specifico rapporto obbligatorio, che da un canto lo legittimi proprio a quelle attività e d'altro canto comporti per il terzo non solo il diritto di vederle attuate ma anche l'obbligo di subirne le conseguenze pregiudizievoli soltanto entro un certo limite di tempo e quantità, con riguardo alla prestazione contrattuale del committente, non dovendo sfuggire che in tal caso la violazione di quei limiti, come più in generale degli obblighi di base di quel rapporto contrattuale che lega il committente, non possono non venire in rilevanza - oltre l'autonoma responsabilità excontrattuale dell'appaltatore - quale inadempimento a quelle persistenti obbligazioni che afferiscono all'attuazione del rapporto contrattuale nei confronti della controparte Perdite determinate da riparazioni .
D'altro canto, pur così positivamente vagliata la censura della ricorrente Soc. GE.RIS quanto alla denegata ipotizzabilità di una responsabilità contrattuale della locatrice soc. Aprile Beta, tuttavia la stessa non può approdare - al di là della correzione sul punto della motivazione della sentenza impugnata - ad un utile risultato laddove si venga a considerare che i giudici di appello hanno di poi conclusivamente apprezzato l'insussistenza di un danno risarcibile per approdare alla reiezione della correlativa domanda risarcitoria della conduttrice Soc. GE.RIS e che tale apprezzamento si sottrae al sindacato di questo giudice di legittimità, si che quel dispositivo della sentenza impugnata si presenta conforme al diritto.
Al riguardo, invero, deve tenersi presente che l'anzidetta individuazione della natura contrattuale della configurabile (in astratto) responsabilità del locatore non comporta di necessità ed automaticamente la nascita di una pretesa del conduttore di risarcimento occorrendo, perché questa sorga e venga giudizialmente riconosciuta, che sia provato che dall'inadempimento del locatore - sempre che egli non dimostri che per fatto non suo si sia trovato nell'impossibilità di impedire il danno (v. ancora Cass. 3.7.1968 n. 2234) - sia derivato quel danno lamentato, da accertare e valutare ai sensi dell'art. 1223 cod. civ..
In proposito, infatti, non va dimenticato che il risarcimento del danno è dovuto non per effetto del solo mero inadempimento ma del pregiudizio patrimoniale da esso provocato tal ché nella responsabilità contrattuale (laddove il fenomeno del risarcimento e gli elementi da cui dipende il relativo diritto sono sostanzialmente identici alla responsabilità excontrattuale) concorrono a perfezionare la fattispecie produttiva del diritto al risarcimento del danno oltre un fatto costituente violazione di un'obbligazione contrattualmente assunta, un concreto danno ed il rapporto di causalità fra tali due entità (v. Cass. 8.7.1971 n. 2190; Cass. 16.4.1969 n. 1207)Perdite determinate da riparazioni .
In tal "senso" da questa Corte si è già avuto agio (v. sent. 13.5.1969 n. 1632) di precisare che il diritto al ristoro del danno ed alla reintegrazione patrimoniale nasce - in tema di responsabilità da inadempimento contrattuale - soltanto con il verificarsi di un pregiudizio reale incidente nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato con la conseguenza che quest'ultimo per vedere accolta la sua pretesa di risarcimento deve fornire la dimostrazione e del pregiudizio e dell'entità dello stesso nel suo concreto ammontare (cfr. ancora Cass. 25.6.1966 n. 1634; Cass. 19.3.1980 n. 1837).
Orbene, in tale cogente prospettiva, proprio con riguardo all'esecuzione dei lavori di riparazione da parte dell'appaltatore (che - come già accennato nell'anzidetta qualificazione giuridica dei fatti dedotti e provati in causa, cui questa Corte è abilitata anche d'ufficio (v. Cass. 13.5.1969 n. 1632) - restavano imputabili al locatore (committente) a titolo contrattuale in riferimento alle persistenti obbligazioni del rapporto locativo) i giudici di appello non solo hanno debitamente vagliato l'esito della prova testimoniale per il principio della disponibilità della prove (v. Cass. 27.11.1982 n. 6460) - che ha comportato l'asseveramento delle idonee cautele e della diligenza tecnica adoperata nell'esecuzione di quei lavori e della corrispondente inusitata violenza dei temporali avutisi all'epoca degli stessi, bensì hanno vieppiù e principaliter fatto risaltare anche la mancata dimostrazione sia del nesso causale tra quella condotta imputabile e l'eventus damni che della stessa sussistenza di un lesione patrimoniale, delibando negativamente - ed a ragione (v. tra le tante Cass. 8.4.1987 n. 3465) - anche la condotta processuale attuata negli scritti difensivi della locatrice Soc. Aprile Beta, senza che per altro tale motivato apprezzamento squisitamente di merito sia stato in alcun modo investito dalle censure della ricorrente, neppure sotto il profilo motivazionale, e sia così possibile oggetto di (ulteriore) sindacato in questa sede. Con il secondo motivo del ricorso la Soc. GE.RIS lamenta "violazione e falsa applicazione dell'art. 91 c.p.c." con riguardo alla condanna alla rifusione delle spese processuali, deducendo che la sua richiesta di condanna si indirizzava alla soc. Aprile Beta e che la chiamata in causa della impresa Saemi e la condanna di questa in primo grado era conseguenza della domanda di manleva proposta dalla locatrice e non dall'azione di essa ricorrente. Anche questo motivo non è meritevole di accoglimento. Al riguardo, infatti, deve tenersi presente come costituisca jus receptum che le spese sostenute dal terzo chiamato in garanzia, propria od impropria, sono legittimamente poste a carico della parte che, rimasta soccombente, abbia provocato l'azione di garanzia (v. Cass. 24.9.1981 n. 5173).
In tale prospettiva si appalesano, quindi, del tutto infondate le censure della ricorrente laddove si rifletta che costituisce del pari indirizzo costante di questa Corte - che va ribadito anche nella presente occasione - che il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto, in applicazione del principio di causalità, di cui la soccombenza è solo un elemento rilevatore, deve essere posto a carico dell'attore soccombente, ove la chiamata in causa del terzo si sia resa necessaria in relazione alla tesi sostenuta dallo attore stesso e questa sia risultata infondata, a nulla rilevando la mancanza di un istanza in tal senso del convenuto, data la natura del regolamento delle spese in questione, di conseguenza legale della decisione della lite. (v. Cass. 15.4.1987 n. 3740; Cass. 10.6.1981 n. 3770). In proposito, invero, si è anche precisato che l'anzidetta necessità della chiamata in causa del terzo, dovendo essere intesa in senso non assoluto, quale imprescindibile esigenza di difesa, ma relativo, va riconosciuta anche nel caso in cui, con la chiamata del terzo in garanzia (propria od impropria), il convenuto, per l'eventualità di accoglimento della domanda proposta dall'attore contro di lui, intenda, sulla base di un affermato titolo giuridico (anche se diverso da quello dedotto in causa dall'attore), proporre domanda di cosiddetta manleva contro il terzo garante, riversando su questo gli effetti per lui negativi dell'eventuale accoglimento della domanda dell'attore (v. Cass. 1.9.1989 n. 3835)Perdite determinate da riparazioni .
In conclusione delle esposte considerazioni il ricorso della soc. GE.RIS deve essere rigettato, senza che ne segua la sua condanna alla rifusione delle controparti per le spese processuali, ritenendosi sussistere giusti motivi per la loro totale compensazione. P.Q.M Perdite determinate da riparazioni .
La Corte rigetta il ricorso proposto dalla s.r.l. GE.RIS. Compensa tra le parti le spese processuali del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio della III Sezione Civile il 7 aprile 1991.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 23 MARZO 1992