Art. 1649 Subaffitto

Se il locatore consente il subaffitto, questo è considerato come locazione diretta tra il locatore e il nuovo affittuario.

Sentenza della Cassazione

Subaffitto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 6 marzo 1997 ________________ convenivano in giudizio, innanzi al tribunale di ________, sezione specializzata agraria, il figlio ___________: premesso di avere concesso in affitto a quest'ultimo, con contratto 7 febbraio 1992, un fondo agricolo di ha. 11.99.02 gli attori chiedevano, in via principale, fosse dichiarata la validità della risoluzione consensuale di tale contratto come da scrittura 10 gennaio 1995, in calce al contratto del 1992, in via subordinata, fosse pronunziata la risoluzione del contratto in questione per grave inadempimento della parte conduttrice con condanna della stessa al rilascio e al risarcimento dei danni.
Costituitosi in giudizio il convenuto _________ resisteva alle avverse pretese, deducendone la infondatezza, attesa, da un lato, la nullità o inefficacia dell'atto di risoluzione 10 gennaio 1995, dall'altro, la inesistenza dei contestati inadempimenti. Chiedeva, pertanto, il convenuto, in via principale, il rigetto di ogni domanda attrice, in via riconvenzionale la condanna di _____________ al risarcimento dei danni cagionata mediante la sottrazione e il danneggiamento di taluni beni mobili e di entrambi gli attori al pagamento delle indennità relative alle migliorie e alle addizioni apportate al fondo.
Svoltasi la istruttoria del caso l'adita sezione con sentenza 28 settembre - 5 ottobre 1999 da un lato rigettava le domande attrici, dall'altro dichiarava improponibili quelle riconvenzionali, compensate le spese di lite.
Osservavano quei giudici, in particolare, che l'accordo 10 gennaio 1995, tempestivamente impugnato, era invalido perché concluso senza l'assistenza delle organizzazione professionali agricole, e che, ancora, non erano ravvisabili i lamentati inadempimenti. Gravata tale pronunzia dai soccombenti ________________, la corte di appello di ____________, sezione specializzata agraria, con sentenza 10 dicembre 2000 - 27 gennaio 2001 nella resistenza dell'appellato ______________ rigettava l'impugnazione con condanna degli appellanti al pagamento delle spese del grado. Per la cassazione di tale ultima pronunzia, non notificata, hanno proposto ricorso, affidato a due motivi, ______________ , con atto notificato il 23 gennaio 2002. MOTIVI DELLA DECISIONE
1. I giudici del merito hanno rigettato la domanda, di risoluzione per inadempimento, del contratto di affitto inter partes sul rilievo che i comportamenti denunciati o non sono considerabili quale inadempimento o se lo sono hanno una importanza del tutto esigua e marginale, nei sensi di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelli che in un siffatto rapporto contrattuale sono gli interessi del proprietario concedente quali normativamente determinabili. "Invero - hanno osservato quei giudici - gli obblighi per legge gravanti sull'affittuario di coltivare in modo normale e razionale il fondo e di curare la conservazione e la manutenzione del fondo medesimo e delle relative attrezzature (art. 5, l. n. 203 del 1982), vanno nei loro contenuti determinati e nel loro concreto assolvimento valutati in funzione dell'autonomia gestionale propria dell'affittuario, autonomia che necessariamente delimita l'interesse tutelato del concedente alla pretesa che l'attività dell'affittuario non arrechi un depauperamento del capitale dato in uso, sia nella integrità fisica sia nella sua potenzialità produttiva". L'atto di impugnazione, hanno ancora evidenziato quei giudici, prima di esaminare partitamente, tutti i molteplici inadempimenti contestati e riassunti in 12 punti "prescinde totalmente da tale assetto normativo dei contrapposti interessi", atteso che lo stesso "in taluni punti postula quale parametro di riferimento un perfezionamento gestionale adattabile in ipotesi soltanto ad un rapporto di lavoro subordinato" Subaffitto.
2. Con il primo motivo, denunziando "omessa o insufficiente e contraddittoria motivazione circa diversi punti decisivi della sentenza, sia in merito ad osservazione alla c.t.u. ad opera del c.t.p., sia in merito all'importanza dell'inadempimento che in riferimento ad altri punti decisivi della stessa pronuncia" i ricorrenti lamentano "una mancata ed insufficiente valutazione delle controdeduzioni alla relativa consulenza d'ufficio apportate dalle osservazioni del Consulente Tecnico di parte degli odierni ricorrenti".
3. Il motivo è, per alcuni versi, manifestamente inammissibile, per altri, manifestamente infondato.
3.1. Quanto, in particolare, alla denunziata "omessa, o insufficiente e contraddittoria motivazione circa diversi punti decisivi della sentenza" è parimenti inammissibile, attesi i limiti del giudizio di legittimità.
Si osserva, infatti, in termini opposti, rispetto a quanto presuppone la difesa del ricorrente e alla luce di quanto assolutamente pacifico - presso una giurisprudenza più che consolidata di questa corte regolatrice, che in questa sede non può che ulteriormente ribadirsi - che il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione denunciabile con ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c. si configura solo quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire la identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione.
Detti vizi non possono, peraltro, consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perché spetta solo a quel giudice individuare le fonti del proprio convincimento e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova (In tale senso, ad esempio, Cass. 21 marzo 2001, n. 4025 e Cass. 8 agosto 2000, n. 10417, specie in motivazione, nonché Cass., sez. un., 11 giugno 1998, n. 5802 e Cass. 22 dicembre 1997, n. 12960) Subaffitto.
L'art. 360, n. 5 - infatti - contrariamente a quanto suppongono gli attuali ricorrenti non conferisce alla Corte di cassazione il potere di riesaminare e valutare autonomamente il merito della causa, bensì solo quello di controllare, sotto il profilo logico e formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione compiuti dal giudice del merito, cui è riservato l'apprezzamento dei fatti. Ne deriva, pertanto, che alla cassazione della sentenza, per vizi della motivazione, si può giungere solo quando tale vizio emerga dall'esame del ragionamento svolto dal giudice, quale risulta dalla sentenza, che si rilevi incompleto, incoerente e illogico, non già quando il giudice abbia semplicemente attribuito agli elementi valutati un valore e un significato difformi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte (In questo senso, ad esempio, Casa. 8 agosto 2000, n. 10414, specie in motivazione).
Certo guanto sopra si osserva che i ricorrenti lungi dal denunziare vizi della sentenza gravata rilevanti sotto i ricordati profili non solo si limitano a sollecitare una diversa lettura, delle risultanze di causa, ma esauriscono le proprie censure nella affermazione che i giudici del merito dovevano fare proprie non le considerazioni svolte dal consulente tecnico d'ufficio, ma le diverse ad avviso dei ricorrenti più soddisfacenti valutazioni compiute dal proprio consulente d'ufficio.
A tale scopo - del tutto prescindendo dalla circostanza che il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità e non un giudizio di merito di terzo grado nel quale vagliare ancora una volta tutti i fatti rilevanti al fine del decidere, come accertati in esito alla espletata istruttoria, ripropongono, ancora una volta, tutte le argomentazioni svolte dal proprio consulente perché siano fatte proprie da questo Collegio ed è palese, pertanto, già sotto tale profilo la non conformità dell'impugnazione proposta al modello delineato dagli artt. 360 e 366 c.p.c..
3.2. In realtà, come si ricava dall'art. 5, l. 3 maggio 1982, n. 203 da cui totalmente prescinde il motivo di ricorso ora in esame e come esattamente e correttamente evidenziato dai giudici di merito con la proposizione sopra trascritta proposizione in alcun modo censurata dai ricorrenti ed in termini opposti rispetto a quanto suppone la difesa dei ricorrenti, si osserva in tema di contratti agrari non può essere pronunziata in presenza di qualsiasi inadempimento posto in essere dal conduttore, ma solo "nel caso in cui l'affittuario si aia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale, particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone, alla norma e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, alla instaurazione di rapporto di subaffitto o di subconcessione".
Pacifico quanto sopra si osserva, ancora, che l'apprezzamento, nel caso concreto, se un certo inadempimento costituisce o meno "grave inadempimento" idoneo a giustificare la pronunzia di risoluzione costituisce un tipico accertamento di fatto riservato al giudice del merito, sindacabile in cassazione solo nei ristretti limiti di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. sopra indicati e nella specie le conclusioni fatte proprie dai giudici del merito, con adeguata motivazione, esente da vizi logici o giuridici, in alcun modo sono validamente censurate dai ricorrenti (cfr. Cass. 17 maggio 1990, n. 4281; Cass. 4 agosto 1987, n. 6709) Subaffitto.
3.3. Quanto al singoli inadempimenti e alla manifesta infondatezza delle censure sviluppate in ricorso, si osserva;
- come pacifico in causa con la clausola 6 del contratto inter partes l'affittuario è stato autorizzato a effettuare "miglioramenti aziendali di qualsiasi tipo": correttamente, pertanto - con una valutazione assolutamente insindacabile in questa sede - i giudici del merito hanno ritenuto "siccome corrispondente alla vocazione colturale del fondo e produttiva di maggiore redditività" che non integra inadempimento la circostanza che il conduttore abbia impiantato in una porzione limitata del fondo in affitto 350 olivi;
- quanto alla "difettosa potatura degli alberi da frutto" in linea di fatto è rimasto accertato, in causa, che la potatura è stata effettuata se non in maniera ottimale "in modo non dissonante con la normale tecnica agraria". Atteso quanto sopra, considerato, da un lato, che "tutte le piante, olivi compresi, hanno un buono stato vegetativo" e che, infine, "eventuali imperfezioni evidenziate dal consulente di parte non appaiono idonee a compromettere la capacità produttiva degli impianti durante i tempi normali di loro utilizzo colturale" è palese l'impossibilità, logica prima che giuridica, che ascrivere la potatura de qua tra quei gravi inadempimenti previsti dall'art. 5, l. n. 203 del 1982, sopra ricordati, gli unici idonei a giustificare una pronunzia di risoluzione del contratto;
- in merito al "capanno per il ricovero degli attrezzi agricoli" si è in presenza "una struttura di modeste dimensioni, e del tutto precaria .... realizzata con pali di legno, canne e lamiere": è di palmare evidenza che la sua realizzazione non è idoneo a integrare un "grave" inadempimento. Nè, ancora, può affermarsi che per l'erezione di questo sono stati estirpati alberi da frutto, certo essendo che la circostanza non è stata in alcun modo accertata, in causa, ma gli stessi ricorrenti si limitano a un giudizio ipotetico, di mera probabilità;
- "capitozzatura e estirpazione di un susineto", "movimenti di terreno" e "mancato trapianto di conifere": si è a fronte - come accertato dalla sentenza ora gravata - di inadempimenti mai ritualmente contestati e di pretese, pertanto, improcedibili;
- "mancato rispetto dell'accordo risolutivo": come si è osservato sopra, l'art. 5, della l. n. 203 del 1982, prevede che possa pronunziarsi la risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto solo nel caso di in cui l'affittuario si sia reso colpevole di "grave inadempimento contrattuale": è palese, pertanto, che esattamente i giudici del merito hanno ritenuto irrilevante, al fine del decidere che il conduttore "approfittando delle opportunità dategli dalla legge" abbia impugnato il patto di risoluzione (a norma del combinato disposto di cui all'art. 23, comma 2, l. n. 11 del 1971 e 2113 c.c.) "dopo avere ottenuto in cambio della risoluzione contrattuale la rinuncia a un atto di querela ...". Subaffitto Se, infatti, le ricordate norme prevedono, espressamente, il diritto dell'affittuario di impugnare le rinunce e le transazioni che hanno per oggetto diritti derivanti dalle norme sui contratti agrari è palese che la detta impugnazione, nonostante l'affidamento dei concedenti "sulla serietà degli impegni" assunti dal conduttore con la rinunzia o la transazione non può integrare inadempimento contrattuale. Deve escludersi, pertanto, contrariamente a quanto del tutto apoditticamente invocato dagli attuali ricorrenti, che la disposizione in esame (art. 23, l. n. 11 del 1971) possa essere letta nel senso che è sufficiente che il conduttore si avvalga della tutela ivi prevista perché venga meno "il rapporto di necessaria fiducia che deve intercorrere fra il proprietario concedente e il concessionario" con conseguente pronunzia di risoluzione del contratto di affitto, a norma dell'art. 5, l. n. 203 del 1982. 4. Con il secondo motivo i ricorrenti, lamentano, ancora "violazione e falsa applicazione dell'art. 183, 3 comma c.p.c., dei principi generali relative alle difese in giudizio e in particolare dell'art. 24, 2 comma cost., nonché dell'art. 5, 3 comma, l. 3 maggio 1982, n. 203 e carenza di motivazione su un punto decisivo della controversia", atteso che i giudici di appello hanno ritenuto improcedibile la domanda in ordine ad alcuni capi perché mai dedotti nelle lettere del 20 settembre 1996 e del 15 ottobre 1996 (ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 5, comma 3, l. 3 maggio 1982, n. 203) e neppure nel ricorso introduttivo in primo grado Subaffitto.
Si osserva, infatti:
- la corte di appello, in ispregio delle norme processuali ha rilevato ex officio detta improcedibilità per la prima volta in sede decisoria, così violando l'art. 183, comma 3 c.p.c., sul dovere del giudice di indicare alle parti le questioni rilevabili d'ufficio e delle quali ritiene opportuna la trattazione e, comunque, l'art. 24, comma 2, cost., sul diritto di difesa;
- è pur vero che "taluni specifici motivi non sono stati singolarmente contestati in tale sede stragiudiziale, e che sono stati dedotti nel ricorso introduttivo di appello, in quanto emersi in seguito alla c.t.u.".
5. Al pari del precedente il motivo è, per alcuni versi manifestamente infondato, per altri, inammissibile, per carenza di interesse.
5.1. Quanto al primo profilo, si osserva che il giudizio, in sede di merito, in puntuale applicazione della previsione di cui all'art. 9, l. 14 febbraio 1990, n. 29, si è svolto innanzi alla sezione specializzata agraria (del tribunale in prime cure, della corte di appello in sede di gravame) con l'osservanza del rito di cui agli artt. 409 e seguenti del codice di procedura civile: è di palmare evidenza, pertanto, che non poteva trovare applicazione, nella specie, l'art. 183 c.p.c., dettato con specifico riferimento alle controversie soggette al cd. "rito ordinario".
Anche a prescindere da quanto precede è agevole osservare, comunque, da un lato, che la richiesta alle parti, di chiarimenti necessari di cui all'art. 183 c.p.c. integra una attività squisitamente discrezionale del giudice del merito, il cui mancato uso non è sindacabile in sede di legittimità (cfr. Cass. 29 aprile 1982, n. 2712), dall'altro, che ne' dalla richiamata disposizione ne' dall'art. 24, comma 2, Cost. si ricava il principio invocato dagli attuali ricorrenti e, in particolare, l'obbligo, per il giudice del merito, pena la nullità della sentenza, di prospettare, già prima della decisione, alle parti tutte le questioni rilevabili d'ufficio siano sottoposte al previo contraddittorio delle parti in causa. Ove, infatti, una determinata questione sia rilevabile d'ufficio (cfr. art. 112 c.p.c.) - salvo diversa espressa disposizione di legge (cfr., ad esempio, art. 38, comma 1, c.p.c.) - è potere-dovere del giudice provvedere al riguardo anche, eventualmente, nella fase decisoria senza che la circostanza si configuri violazione dei diritti delle parti Subaffitto.
Al riguardo, in particolare, non può non ribadirsi quanto già affermato da questa Corte che ha ritenuto, appunto, manifestamente infondata in riferimento all'art. 24 cost., la questione di legittimità costituzionale degli art. 112 e 184 c.p.c. nella parte in cui consentono al giudice di rilevare d'ufficio, per la prima volta in sede di decisione della causa, eccezioni cosiddette improprie sotto il profilo che il rilievo d'ufficio in sede di decisione impedirebbe alla parte di apprestare qualunque difesa al riguardo, essendo onere dell'attore quello di provare i fatti posti a fondamento della pretesa, onde è compito del giudice verificare d'ufficio se l'attore ha adempiuto o meno a tale onera (Cass. 21 maggio 2001, n. 6890, ma cfr., altresì, Cass. 25 giugno 2002, n. 9248. In senso contrario, peraltro, Cass. 28 novembre 2001, n. 14637, la cui conclusione non merita consenso, posto, tra l'altro, che non può essere pronunziata la nullità per inosservanza di alcun atto del processo se la nullità non è comminata dalla legge e manca una disposizione nel senso supposto dalla ricordata pronunzia). 5.2. Sotto il secondo profilo il motivo in esame è inammissibile atteso che per stessa ammissione di parte ora ricorrente le contestazioni di cui si discute non solo non erano state prospettate nelle comunicazioni stragiudiziali del 20 settembre e del 15 ottobre 1996, inviate ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 5, comma 3, l. 3 maggio 1982, n. 203, ma neppure nel ricorso introduttivo del giudizio in primo grado.
Pacifico quanto sopra è di palmare evidenza che pur nella eventualità che si sia a fronte a inadempienze non sanabili e, pertanto, non soggette alla previa contestazione stragiudiziale (circostanza comunque implicitamente esclusa dai giudici del merito che hanno ritenuto i contestati inadempimenti, o giustificati quanto, in particolare, alla estirpazione del susineto, trattandosi di piante vecchie, e di colture antieconomiche o insussistenti quanto, in particolare, ai movimenti di terreno: "non risulta in modo alcuno che esso abbia alterato la consistenza del fondo e creato pericoli di frane", nonché in merito al mancato trapianto di conifere "il mancato tempestivo trapianto non arreca danno alcuno alla proprietà, neppure in prospettiva futura, anche perché le piante occupano una porzione estremamente esigua del fondo e risultano estranee ai consueti cicli colturali") non per questo potrebbe pervenirsi alla cassazione della sentenza.
Dovrebbe, infatti, dichiararsi la inammissibilità del motivo di appello in esame, per violazione dell'art. 437 c.p.c., non potendosi prospettare, con l'atto di appello, motivi di inadempimento diversi, e nuovi, rispetto a quelli denunciati in primo grado (cfr. Cass. 6 dicembre 1999, n. 13630; Cass. 9 maggio 2000, n. 5840; Cass. 18 novembre 2000, n. 14930).
6. Risultato totalmente infondato il proposto ricorso, in conclusione, deve rigettarsi, con condanna dei ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo Subaffitto.
P.Q.M.
LA CORTE
rigetta il ricorso;
condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate in euro 1500,00, di cui euro 100,00 per spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, 19 dicembre 2003. Depositato in Cancelleria il 28 gennaio 2004