Art. 1639 Canone di affitto

Il fitto può consistere anche in una quota ovvero in una quantità fissa o variabile dei frutti del fondo locato

Sentenza della Cassazione

Canone di affitto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
_________intimò a ___________ licenza per finita locazione in relazione ad un forno sito in ___________ e contestualmente lo citò innanzi al pretore di ________per la convalida. L'intimato si oppose e nel prosieguo del giudizio eccepì l'incompetenza per valore del giudice adito, che accolse l'eccezione/ qualificando il rapporto come affitto di azienda invece che come locazione di immobile.
La causa venne riassunta innanzi al giudice competente dal ______________ si costituì e, dichiarando di concordare sulla qualificazione, chiese che venisse pronunciata la cessazione del contratto con la data dell'1.1.1991 e condannato il ___________ al rilascio dell'immobile e delle attrezzature costituenti l'azienda nonché al risarcimento dei danni.
Il tribunale di ___________accolse la domanda di cessazione del contratto e di rilascio dell'azienda; respinse quella risarcitoria, che venne, invece, accolta dalla Corte di appello di _________ su gravame del _________.
La Corte ha considerato che il Morleo ha modificato in corso di causa la domanda di convalida di licenza per finita locazione in quella di rilascio di azienda per scadenza contrattuale; ha, peraltro, ritenuto che nella prima domanda fosse contenuta l'altra, spiegando che "non è mutato il nucleo essenziale dei fatti collegati con l'oggetto della domanda, ne' è stato introdotto nel giudizio un tema di indagine completamente nuovo"; ha affermato che ai fini dell'accoglimento della domanda di condanna generica al risarcimento dei danni è sufficiente l'accertamento di un fatto potenzialmente produttivo di danni e nel caso di illegittima detenzione di un immobile la prova di un tale fatto è "in re ipsa".
Il ___________ si è gravato di ricorso per cassazione sulla base di tre motivi sostenuti con memoria; l'intimato non ha svolto attività difensiva in questa sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente denuncia "violazione e falsa applicazione degli artt. 657, 183, 184 c.p.c.; falsa ed insufficiente e contraddittoria motivazione (in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.)"; la Corte di merito - sostiene - ha riconosciuto che l'attore ha modificato la domanda in corso di causa, ma ha ritenuto che la domanda modificata fosse contenuta in quella originaria;
viceversa, le due domande sono nettamente distinte, una cosa essendo la domanda di rilascio di immobile originariamente proposta ed altra cosa quella di rilascio di azienda proposta in corso di causa, sicché la Corte avrebbe dovuto ritenere nuova questa ultima domanda e, considerato che su di essa non è stato accettato il
contraddittorio, dichiararla inammissibile.
Il motivo non può essere accolto Canone di affitto.
Il tribunale ha affermato che nella specie non si applica l'art. 657 c.p.c., vertendosi in tema di affitto di azienda; l'affermazione, peraltro corretta, non ha giustamente formato oggetto di valutazione in sede di appello, non essendosene le parti lamentate. Sembra opportuno ricordare che questa Corte ha stabilito che per il combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c. nel giudizio che prosegue dopo l'emissione del provvedimento di mutamento del rito non è possibile ne' proporre domande nuove ne' modificare quelle proposte in quanto scattano le preclusioni previste per il processo del lavoro (Cass. 27.5.2003, n. 8411).
La Corte di merito ha ritenuto che la domanda di rilascio di azienda è contenuta nella richiesta di convalida di licenza per finita locazione ed ha, perciò, confermato la sentenza del tribunale che ha dichiarato cessato il contratto di affitto di azienda e condannato al rilascio dei beni che compongono l'azienda medesima. Senonché, a parte che la domanda concernente l'azienda ha contenuto più ampio di quella concernente l'immobile che di essa fa parte, sicché il rapporto di contenimento sarebbe, se mai, invertito, sta di fatto che l'affitto di azienda si differenzia dalla locazione di immobile e non è possibile stabilire tra le due figure alcuna relazione che non sia di diversificazione con conseguente irriducibilità dell'una all'altra.
È sufficiente rilevare in proposito che nella locazione di immobile tale bene viene considerato come oggetto esclusivo o principale dell'accordo, a fronte del quale gli altri eventuali elementi si pongono in rapporto di accessorietà; nell'affitto di azienda, invece, l'immobile è considerato non individualmente, bensì come elemento costitutivo del complesso unitario di beni materiali o immateriali, organizzati al fine dell'esercizio dell'impresa (Cass. 17.4.1996, n. 3627; Cass. 8.8.1997, n. 7361).
Si deve, piuttosto, considerare che il provvedimento di incompetenza, che per i suoi contenuti riveste la natura di sentenza, qualunque forma abbia assunto concretamente, è stato emesso dal pretore sul presupposto che la domanda va qualificata come cessazione di affitto di azienda e rilascio dei beni che la compongono invece che come licenza per finita locazione di immobile.
La qualificazione non è funzionale alla declaratoria di incompetenza, dovendosi necessariamente ritenere intervenuta nell'ambito della decisione del merito della causa. Il De Tommaso non ha impugnato, come avrebbe dovuto, il provvedimento del pretore con i mezzi previsti, tenuto conto della sua duplice natura di pronuncia sulla qualificazione della domanda e sulla competenza, ma ha riassunto la causa innanzi al giudice competente, sicché la qualificazione è divenuta vincolante ed il rigetto dell'eccezione di novità della domanda è conforme al diritto; la relativa decisione va, pertanto, tenuta ferma con le integrazioni e le puntualizzazioni che risultano da quanto sopra Canone di affitto.
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia "ulteriore violazione e falsa applicazione degli artt. 183 e 184 c.p.c. e del divieto di introdurre domande nuove nel corso del giudizio ordinario di cognizione - violazione dell'art. 112 c.p.c. ed omessa pronuncia - comunque vizio di motivazione (per difetto o insufficienza e contraddittorietà) in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.";
propone con riferimento alla domanda di risarcimento del danno la medesima questione proposta nel motivo precedente, con la specificazione che tale domanda non trova aggancio in alcuna domanda proposta in precedenza.
Il motivo è inammissibile Canone di affitto.
Vale considerare in proposito che il tribunale ha pronunciato sulla domanda di risarcimento del danno, rigettandola; che avverso questo capo della sentenza ha proposto appello il Morleo, lamentandosi del rigetto; che il De Tommaso si è costituito nel giudizio di appello e nella comparsa costitutiva ha specificamente dedotto in relazione alla domanda risarcitoria "nè tale diritto di difesa, garantito dalla normativa processuale, può costituire fonte di risarcimento danni, per altro non dimostrati. Se così fosse, ogni soccombenza comporterebbe automaticamente la condanna al ristoro dei danni. Questi, invece, vanno provati di volta in volta e, solo ove si dimostri il loro effettivo verificarsi, vi può essere un riconoscimento giudiziale, in quanto i danni ipotetici non trovano ospitalità nel nostro ordinamento giuridico, ma controparte, fino a ora, nulla ha dimostrato"; che, queste essendo le difese del De Tommaso, è rimasta superata ogni questione di novità della domanda risarcitoria.
Con il terzo motivo si censura la Corte di merito per avere condannato al risarcimento del danno causato dal ritardo nella restituzione dell'azienda, demandandone la liquidazione a separato giudizio, laddove era stata chiesta la condanna al risarcimento dei danni causati dal mancato guadagno, per questo modo violando il principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato. Il motivo è infondato.
La Corte di merito non ha, infatti, accolto la domanda di risarcimento del danno da ritardato rilascio, ancorché fosse stata, invece, proposta domanda di risarcimento del danno da mancato guadagno, ma ha interpretato la domanda ed ha ritenuto che sia stata proposta la domanda accolta, sicché non è ravvisabile la violazione denunciata.
In conclusione, il ricorso è rigettato; non vi sono provvedimenti da assumere in ordine alle spese del giudizio di cassazione, essendo mancata la costituzione dell'intimato.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese del giudizio di Cassazione Canone di affitto.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 18 novembre 2003. Depositato in Cancelleria il 9 marzo 2004