Art. 1573 Durata della locazione

Salvo diverse norme di legge (1607, 1629), la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, e ridotta al termine suddetto.

Sentenza della Cassazione

Durata della locazione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione notificato il 4 maggio del 1999 la s.a.s. __________ e gli eredi di __________ convennero in giudizio il ministero dell'interno chiedendo che, previo accertamento della intervenuta rinnovazione fino al 27.2.2004 del contratto di locazione di un immobile di loro proprietà condotto in locazione dal ministero dal 27.2.1986 ed adibito a caserma dei carabinieri di _________(con alloggi di servizio ed autorimessa), l'amministrazione convenuta fosse condannata a corrispondere la somma complessiva di L. 122.706.147, oltre accessori, per canoni non corrisposti a decorrere dall'agosto del 1995.
A fondamento della domanda esposero:
- che l'immobile era stato originariamente locato al canone annuo di L. 18.000.000 e che il 4.2.1991 i locatori avevano disdetto il contratto per la scadenza del 27.2.1992, dichiarandosi disposti alla rinnovazione per il diverso cannone di L. 50.000.000 annui;
- che con missiva del 3.2.1992 il prefetto di ____________ aveva loro comunicato che l'U.T.E. (ufficio tecnico comunale) di __________ aveva ritenuto congruo l'importo anno costante di L. 45.000.000, peraltro subordinando il pagamento di detto canone all'esecuzione di alcuni lavori da parte dei locatori;
- che con lettera del 25.2.1992 i locatori avevano comunicato alla prefettura di aver eseguito i lavori in questione e di accettare la misura del nuovo canone;
- che il 31.8.1993 il ministero aveva dato comunicazione del proprio assenso di massima alla rinnovazione del contratto per un periodo di sei anni, dal 27.2.1992 al canone di L. 45.000.000 milioni annui ritenuto congruo dall'U.T.E. con nota del 18.1.1992;
- che il 5.4.1995 lo stesso ministero aveva autorizzato il prefetto alla stipulazione di un nuovo contratto di locazione, previa acquisizione della dichiarazione della Direzione compartimentale del territorio di Palermo relativa alla inesistenza di altri locali idonei e del suo nulla osta alla spesa;
- che il 2.10.1995 la predetta Direzione aveva comunicato di non poter esprimere il nulla osta alla spesa a decorrere dalla scadenza del precedente contratto (27.2.1992), ma soltanto dalla stipulazione del nuovo;
- che il 12.7.1996 il ministero dell'interno aveva comunicato al prefetto che se "per qualsiasi motivo attinente all'acquisizione degli atti non si riesce a giungere all'approvazione del nuovo contratto alla scadenza del precedente, si può ricorrere allo strumento giuridico della requisizione, che costituisce un valido presupposto giuridico per l'occupazione dell'immobile";
- che la corte dei conti aveva intanto segnalato che "il sempre più frequente ricorso ai pagamenti allo scoperto senza alcun titolo giustificativo, trascinando quindi le anticipazioni da un anno all'altro sui fondi di competenza dei singoli esercizi, determina la violazione del principio dell'annualità del bilancio";
- che con provvedimento del 31.10.1996 il prefetto di ________ , "ritenuto pertanto che nel caso di specie sussiste da tempo la descritta situazione"; aveva requisito l'immobile per un anno, poi determinando l'indennità, su conforme parere dell'U.T.E., nella misura di L. 45.000.000 effettivamente corrisposte;
- che per circa quattro anni era stato inoltre effettivamente corrisposto il canone di L. 45.000.000 annue;
- che il 15 aprile 1997 i locatori avevano comunicato la loro richiesta di un canone di L. 60.000.000 annue per l'ulteriore periodo di rinnovo della locazione dal 28.2.1998 al 27.2.2004. 2. Il ministero si costituì, dichiarando di concordare sulla tacita rinnovazione del rapporto di locazione fino alla scadenza del febbraio 2004, ma eccependo che essa era avvenuta all'originario canone di L. 18.000.000 in difetto di accordo scritto in ordine al pagamento di un maggior canone, nonché di richieste di aggiornamento in base agli indici accertati dall'ISTAT.
3. Con sentenza del 31.5.2001 il tribunale di _________, premesso che non era controverso che il contratto si fosse rinnovato per due sessenni fino al 27.2.2004 (a seguito del comportamento dei locatori successivo alla disdetta del 4.2.1991, comunque nulla in quanto priva dell'indicazione di uno dei motivi di cui all'art. 29 della legge n. 392 del 1978), ritenne che l'accordo sulla nuova misura del canone non si fosse mai perfezionato nonostante l'accordo di massima delle parti sull'importo di L. 45.000.000 annue per il periodo dal 27.2.1992 al 27.2.1998, non essendo stato mai formalizzato con la sottoscrizione da parte del legale rappresentante dell'ente pubblico di un contratto modificativo di quello precedentemente concluso ed essendo irrilevante che per il periodo di tre anni e sei mesi (ulteriori rispetto all'anno per il quale si era protratta la requisizione) fosse stato effettivamente corrisposto il canone di L. 45.000.000 annue. Affermò che, dunque, il canone dovuto era rimasto quello di L. 18.000.000, salvi gli adeguamenti ISTAT a decorrere dal 27.2.1992, e che il conduttore aveva diritto alla compensazione tra le somme corrisposte in eccesso e quelle effettivamente dovute sulla base del canone di locazione originariamente pattuito. Sulla scorta di tali rilievi determinò in L. 15.356.209 il credito dei locatori a titolo di canoni non percepiti per il periodo dal 27.2.1992 al 26.2.2001, oltre agli interessi dalle singole scadenze, e condannò il ministero alla corresponsione delle relative somme. 4. La decisione è stata confermata dalla corte d'appello di _______con sentenza n. 1001 del 2002, avverso la quale la s.a.s.-___________ ricorrono per cassazione affidandosi a cinque motivi.
Il ministero dell'interno resiste con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1. Col quarto motivo di ricorso - il cui esame è logicamente preliminare - è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 2909 c.c. 112 e 324 c.p.c., nullità della sentenza e vizio di motivazione, in riferimento all'art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c.. Premesso che con sentenza n. 2874/2000, emessa tra le stesse parti e passata in giudicato, il tribunale aveva pronunciato la risoluzione del contratto di locazione in questione per grave inadempimento del conduttore, i ricorrenti si dolgono che la corte d'appello (che aveva tra l'altro erroneamente affermato che a tale pronuncia i locatori avevano fatto riferimento solo in secondo grado) abbia escluso che con la stessa si ponesse in contrasto quella appellata sul rilievo che "questa atteneva alla ultrattività del vincolo contrattuale e quella passata in giudicato alla patologia del rapporto. Osservano che al momento della pronuncia della sentenza impugnata si era già formato il giudicato sulla risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, sicché, da quel momento in poi, il contratto non poteva considerarsi tacitamente rinnovato, essendo stato invece riconosciuto il diritto dei locatori ad ottenere il rilascio dell'immobile. Durata della locazione
Del pari errata - affermano ancora i ricorrenti - è l'affermazione della sentenza impugnata che non di eccezione in senso tecnico si trattava, giacché invocando il giudicato i locatori appellanti avrebbero non già confutato una domanda avversa, ma infirmato quella da loro stessi proposta in via principale (relativa all'avvenuta proroga del contratto fino al 2004). In realtà - sostengono - la corte d'appello avrebbe dovuto limitarsi ad accertare le somme dovute dall'inadempiente ministero per l'occupazione senza titolo dal momento della risoluzione del contratto, appunto pronunciata con la sentenza passata in giudicato.
Tanto meno la corte d'appello avrebbe potuto ritenere che l'omessa menzione della sentenza risolutiva negli scritti difensivi costituisse un comportamento concludente in ordine alla tacita rinuncia degli appellanti a porre in esecuzione la prima sentenza. E ciò sia perché a quella sentenza essi avevano fatto riferimento nelle note depositate il 9.4.2001, sia perché la sentenza risolutiva non è incompatibile col diritto dei locatori ad ottenere il pagamento dei canoni scaduti sino al momento della risoluzione. 1.2. Dalla prodotta sentenza n. 2874/2000, pubblicata il 30.5.2000 ed esaminabile dalla corte in relazione alla natura del vizio denunciato ed alla rilevabilità anche d'ufficio del giudicato esterno (Cass., sez. un,. n. 14750/2002) la cui intervenuta formazione non è in alcun modo contestata, risulta che effettivamente il tribunale di Palermo dichiarò risolto il contratto di locazione dell'immobile di cui è causa per inadempimento del conduttore ministero dell'interno, condannandolo al rilascio e fissando per l'esecuzione la data del 30.9.2000.
La pronuncia risolutiva fu emessa a seguito di atto di citazione (per la convalida dello sfratto per morosità contestualmente intimato) notificato il 5 marzo 1999; dunque in epoca antecedente alla notificazione, effettuata il 4 maggio 1999, dell'atto di citazione introduttivo della presente controversia, avente ad oggetto la domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni non corrisposti dall'agosto del 1995 per L. 122.706.147, previo accertamento della intervenuta rinnovazione del contratto al canone di L. 45.000.000 annue fino alla data del 27.2.2004.
Nel maggio del 1999 il locatore aveva pertanto agito per l'adempimento dopo aver domandato la risoluzione. E ciò in palese violazione del disposto dell'art. 1453, secondo comma, c.c. il quale consente che la risoluzione sia domandata anche quando il giudizio sia stato promosso per ottenere l'adempimento, ma che vieta l'inverso. Durata della locazione
In relazione, peraltro, alla ratio del divieto, che è posto a favore della parte inadempiente e che mira ad evitare che il debitore debba tenersi pronto ad adempiere per un tempo indefinito, si è però affermato - e va qui ribadito - che esso non si estende alla domanda di pagamento dei canoni scaduti e di quelli non ancora maturati fino alla data della risoluzione del contratto di locazione richiesta per la morosità del conduttore, in quanto il locatore, richiedendo anche il pagamento dei canoni scaduti e di quelli da scadere, non intende che il rapporto debba rimanere in vita fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma esige solo, in una alla risoluzione del contratto, di essere soddisfatto di quanto il conduttore gli deve come corrispettivo per il godimento dell'immobile (Cass., n. 5448/1990).
Da qui la possibilità che il locatore domandi, anche con domanda proposta in via autonoma, che, fino alla data alla quale retroagisce l'effetto risolutivo sia accertato il pagamento del canone dovuto. E da qui anche la rilevanza, nei limiti appena delineati, degli altri motivi di ricorso, dovendo invece escludersi che, per il periodo successivo alla risoluzione e fino all'effettivo rilascio, il locatore disponga di rimedi diversi da quello apprestato dall'art. 1591 c.c. concernente i danni per ritardata restituzione (da fare eventualmente valere in altro giudizio).
Il motivo va dunque accolto nei sensi sopra precisati, essendo per contro infondato il profilo di censura secondo il quale la corte d'appello avrebbe dovuto limitarsi ad accertare le somme dovute dall'inadempiente ministero per l'occupazione senza titolo dal momento della sua risoluzione. Tanto era, invece, assolutamente precluso, giacché i locatori avevano agito per l'adempimento (petitum) nell'assunto della immanente vigenza del contratto causa petendi) e non anche per il risarcimento del danno da ritardata restituzione dell'immobile non restituito dopo la data alla quale retroagiva l'effetto risolutivo (invocato con altra domanda già proposta, come s'è rilevato). Durata della locazione
2.1. Vanno dunque esaminati gli altri motivi di ricorso. Col primo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1321, 1326 e 1327 c.c. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo, per non avere la corte d'appello dato adeguata risposta alle specifiche censure degli appellanti (in questa sede ricorrenti) avverso la sentenza del tribunale, che aveva erroneamente ritenuto che tra le parti non fosse intervenuto un nuovo accordo in forma scritta in ordine alla nuova misura del canone locativo (L. 45.000.000, in luogo di L. 18.000.000 annue) per il secondo sessennio. Sostengono di aver rilevato col relativo motivo di appello come il contratto fosse stato concluso secondo lo schema formativo contemplato dall'art. 1326 c.c., in presenza dell'autorizzazione del ministero dell'interno che, dopo aver manifestato il proprio assenso alla rinnovazione del contratto in data 31.8.1993, il 5.4.1995 aveva appunto autorizzato il prefetto "alla stipula del nuovo contratto". Ritenendo che, nella specie, non fosse "intervenuta tra le parti la sottoscrizione di un valido contratto modificativo di quello precedentemente stipulato", la corte - affermano - si era limitata ad un'asserzione apodittica ed aveva inoltre richiamato precedenti non pertinenti, in quanto riferiti a fattispecie che non consideravano le particolarità invece riscontrabili nel caso di specie.
1.2. La censura è infondata. Durata della locazione
I ricorrenti totalmente prescindono dalle puntuali osservazioni invece svolte dalla corte di merito, la quale (alle pagine 12 e 13) ha escluso che nella specie fosse intervenuta tra le parti la sottoscrizione di un valido contratta modificativo di quello precedentemente stipulato, che contemplasse un nuovo accordo in ordine alla misura del canone di locazione, elevandolo a L. 45.000.000 annue. La corte d'appello ha in particolare rilevato che la volontà di obbligarsi da parte della pubblica amministrazione non può implicitamente desumersi da atti o fatti concludenti, dovendo per converso manifestarsi con la forma scritta ad substantiam a garanzia del regolare svolgimento dell'attività negoziale della p.a. (Cass., n. 9428/2001) e che la deliberazione di concludere un contratto costituisce un atto interno revocabile ad nutum, inidoneo a dar luogo all'incontro dei consensi (Cass., n. 6918/2001). Ha poi osservato - facendosi specifico carico del rilievo degli appellanti, che dunque infondatamente lo negano in questa sede - che non può nella specie ipotizzarsi il perfezionamento dell'accordo "mediante lo schema dell'incontro tra proposta ed accettazione ai sensi dell'art. 1326 c.c., dal momento che, secondo il consolidato orientamento della S.C., i contratti conclusi dalla pubblica amministrazione ... devono di regola essere consacrati in unico documento, salvo che la legge non autorizzi la conclusione a distanza, a mezzo di corrispondenza, come nell'ipotesi, prevista dall'art. 17 del r.d. n. 2240 del 1923, di contratti conclusi con ditte commerciali, sicché deve escludersi che il consenso possa formarsi sulla base di scritti successivi atteggiatisi come proposta e accettazione tra assenti (Cass., 3.1.2001, n. 59)".
A tali puntuali rilievi i ricorrenti non contrappongono alcun argomento, se non quello, del tutto apodittico, che i precedenti richiamati si riferivano a fattispecie che non consideravano le particolarità del caso concreto (com'è assolutamente ovvio), senza peraltro spiegare perché tali particolarità renderebbero improprio il richiamo e dove dunque si annidi il prospettato, ma non illustrato, errore di diritto.
Va in contrario rilevato che il principio enunciato dalla sentenza da ultimo richiamata (emessa in fattispecie di contratto di appalto ed in linea con Cass., n. 11687/99 in tema di assicurazione, e con Cass., n. 2772/98, concernente un contratto d'opera professionale) perfettamente si attaglia anche al caso di specie, volta che l'art. 17, r.d. 18.11.1923, n. 2240 contempla la possibilità che il contratto in cui sia parte la p.a. possa essere concluso a distanza, a mezzo di corrispondenza, solo quando intercorra "con ditte commerciali", e dunque soltanto in quei negozi in cui, per esigenze di praticità, la definizione del contenuto dell'accordo sia rimessa all'"uso del commercio", il che non è neppure ipotizzatale per un contratto di locazione, tra l'altro non intercorso con una "ditta commerciale" e per di più concernente un immobile adibito a caserma dei carabinieri. Durata della locazione
Va dunque affermato che, per i contratti conclusi dallo Stato e degli enti locali, l'osservanza della forma scritta non è sufficiente - con l'esclusione dei casi tassativamente previsti dall'art. 17 del r.d. 18 novembre 1923, n. 2240, richiamato dall'art. 87 del r.d. 3 marzo 1934, n. 383 - ad assicurare l'esistenza del vincolo contrattuale se non accompagnata dalla unicità del testo documentale.
3.1. Col secondo motivo è denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 1321, 1350, 1597, 2041 c.c., 27, 28 e 42 della legge n. 392 del 1978 ed omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo.
Si dolgono i ricorrenti che la corte territoriale, dopo aver affermato che per i contratti conclusi dalla pubblica amministrazione la forma scritta è prevista ad substantiam, abbia tuttavia contraddittoriamente ritenuto che "il difetto della forma scritta non preclude la rinnovazione tacita del contratto di locazione alle medesime condizioni, stante il consolidato orientamento della S.C. in proposito, ribadito dalla pronunzia n. 6227/1997 delle Sezioni Unite" e già affermato da Cass., n. 7246/1994.
Rilevano che da tale principio si sono successivamente discostate Cass., n. 9614/1999 e Cass., n, 6406/98, le quali hanno escluso che nei confronti della pubblica amministrazione sia configurabile la rinnovazione tacita del contratto di locazione per fatti concludenti, dovendo la volontà della p.a. essere necessariamente manifestata nelle forme previste dalla legge, tra le quali la forma scritta ad substantiam, salva la possibilità che la continuazione dell'originario rapporto avvenga in forza di una specifica clausola del contratto precedentemente concluso (così la prima delle due sentenze da ultimo citate). Il che era escluso nel caso di specie, nel quale i locatori avevano inoltre esplicitamente manifestato l'intenzione di non far proseguire l'originario rapporto locativo, proponendo la conclusione di un nuovo contratto ad un canone maggiorato. Durata della locazione
Si dolgono, ancora, che la corte d'appello abbia considerato non pertinente il loro richiamo a Cass., n. 9246/2000 in quanto relativa non ad un contratto di locazione ma di automazione informatica, essendo invece rilevante il principio ivi affermato della incompatibilità della rinnovazione tacita con le regole dettate in tema di forma per gli atti stipulati da enti pubblici. 3.2. Anche questa doglianza è infondata.
Premesso che la sentenza delle sezioni unite n. 6227/1997 non si riferisce ai contratti in cui lo Stato e gli altri enti pubblici territoriali siano conduttori (contratti che, nell'art. 42 della legge sull'equo canone n. 392 del 1978 sono menzionati in aggiunta a quelli aventi per oggetto immobili destinati a particolari attività), deve rilevarsi che con sentenza 2.8.2000, n. 10122 questa corte ha avuto occasione di chiarire, con affermazioni in tutto condivisibili, che l'operatività del meccanismo della rinnovazione tacita del contratto di locazione previsto dall'art. 28 della legge n. 392 del 1978 non è incompatibile col principio secondo il quale la volontà della p.a. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta e che dunque non è corretta la conclusione che i contratti di locazione in cui siano conduttori lo Stato e gli altri enti pubblici territoriali si sciolgono, in tal caso, senza necessità di disdetta una volta che siano pervenuti alla loro scadenza.
Occorre infatti distinguere l'ipotesi in cui la rinnovazione sia riconducibile alla disciplina dell'art. 1597 c.c., conseguente alla scadenza della durata legale delle locazioni prorogate per esaurimento del regime transitorio previsto dall'art. 67 della legge n. 392 del 1978 (nel qual caso è escluso che possa aversi rinnovazione tacita se sia parte la p.a.), da quelle di cui agli artt. 28 e 29 della stessa legge, che offrono al conduttore una protezione in termini di durata del rapporto, e che sono applicabili anche alle locazioni previste dall'art. 42 della legge, in cui siano appunto conduttori lo Stato o gli altri enti pubblici territoriali (Cass. n. 11756/91 e 7246/94). Qui, invero, la protrazione del rapporto per un ulteriore periodo locativo non è correlata ad una tacita manifestazione di volontà, ma costituisce invece conseguenza della stessa previsione normativa, la quale contempla peraltro la possibilità che la rinnovazione non si verifichi se una delle parti manifesti, tramite la disdetta, la propria volontà contraria al verificarsi di quell'effetto. In altri termini, la manifestazione di volontà si atteggia a possibile fatto impeditivo dell'effetto altrimenti previsto dalla stessa legge, ed è dunque necessaria solo per impedire la rinnovazione e non anche per provocarla. Il contratto de quo, in accertato difetto di una valida disdetta da parte dei locatori (essendo stata omessa l'indicazione del motivo sul quale la disdetta era fondata e che, ai sensi dell'art. 29, penultimo comma, della legge n. 292 del 1978, deve essere specificato a pena di nullità tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti), si era dunque rinnovato per legge senza manifestazione di alcuna tacita volontà da parte del conduttore ministero dell'Interno. 4.1. Col terzo motivo la sentenza è censurata per violazione o falsa applicazione dell'art. 2041 c.c. e vizio di motivazione per avere la corte erroneamente ritenuto inammissibile, siccome nuova, la domanda di ingiustificato arricchimento formulata dagli appellanti per la prima volta in appello.
Essi infatti non avevano domandato di essere indennizzati dell'arricchimento senza causa della pubblica amministrazione, così sostituendo una nuova domanda a quella fondata sul contratto di cui assumevano l'inadempimento da parte della p.a., ma, a seguito della pronuncia del tribunale, si erano doluti che il tribunale non avesse dichiarato che il ministero aveva continuato a godere dell'immobile senza corrispondere alcuna somma, neanche a titolo di indennità per l'occupazione abusiva. Affermano che avevano così domandato, in buona sostanza, la condanna del ministero al pagamento dell'indennizzo per l'occupazione senza titolo per l'ipotesi che si fosse ritenuto che, in mancanza della necessaria forma scritta, il contratto non aveva potuto tacitamente rinnovarsi. Rilevano, sotto altro profilo, che la domanda di ingiustificato arricchimento ben può essere proposta per la prima volta anche in appello se fondata sugli stessi fatti prospettati in primo grado, come ritenuto da Cass., nn. 7201 e 990 del 1995. E sostengono che proprio questo era accaduto nella specie, essendo rimasti identici sia il petitum che la causa petendi. Durata della locazione
4.2. Il motivo è assorbito, siccome correlato ad un'ipotesi esclusa (mancata rinnovazione del contratto), stante l'illustrata infondatezza del secondo motivo di ricorso.
5.1. Col quinto motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1241, 1242, 1243, 2033 c.c. e 112 c.p.c., nullità della sentenza o del procedimento e vizio di motivazione, in riferimento all'art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c., per avere la corte effettuato la compensazione del debito del ministero con un credito che esso non aveva fatto valere in giudizio, essendosi limitato con la comparsa di costituzione a domandare la declaratoria di intervenuta rinnovazione dell'originario contratto di locazione per due sessenni fino al 26.2.2004 alle condizioni inizialmente pattuite e senza diritto all'aggiornamento ISTAT ed a chiedere, dunque, l'integrale rigetto delle avverse pretese perché infondate. Mai il ministero aveva opposto alcun credito in compensazione, ne' aveva agito in ripetizione di indebito, ma aveva addirittura formulato "espressa riserva di ripetere in separata sede le differenze indebitamente corrisposte" (segnatamente a titolo di aggiornamento ISTAT e di indennità di requisizione).
La corte d'appello aveva dunque palesemente violato l'art. 112 c.p.c., incappando nel vizio di extrapetizione laddove aveva tenuto conto di un credito che la parte non aveva fatto valere in giudizio. 5.2. La censura è fondata.
Il giudice di primo grado aveva determinato la somma dovuta agli appellanti in misura inferiore a quella che sarebbe altrimenti risultata in quanto aveva tenuto conto di quanto il ministero aveva annualmente versato in più durante gli anni nei quali aveva pagato. Sta però il fatto che non solo il ministero non aveva agito in ripetizione di indebito, ma neppure aveva domandato che quanto eventualmente versato in eccesso fosse accertato, addirittura riservandosi di ripetere in separata sede le differenze indebitamente corrisposte, così evidentemente manifestando una volontà contraria a far valere il proprio credito innanzi al giudice adito dai locatori.
Impropriamente, dunque, il giudice del merito ha fatto applicazione del principio secondo il quale (cfr., ex plurimis, Cass., n. 16561/2002 e le recenti nn. 5363 e 6214 del 2004), allorché è unico il rapporto, non occorre una domanda riconvenzionale ovvero un'eccezione di compensazione perché si tenga conto anche dei debiti di chi si proclama creditore. Durata della locazione
Il principio della cosiddetta "compensazione impropria", invero, trova applicazione oltre che nei casi in cui il saldo costituisce il risultato di un'operazione contabile inevitabilmente connotata dal computo dei crediti e dei debiti, sicché l'esistenza stessa e l'entità del credito è correlata all'assenza ovvero all'entità del debito, in quelli in cui, essendo unico il rapporto, la considerazione della partita di credito di segno inverso a quella fatta valere dall'attore sia stata richiesta quantomeno in chiave di mera difesa volta a paralizzare l'opposta pretesa. Il che non è nella specie avvenuto, avendo il convenuto conduttore fatto espressa riserva di far valere in separata sede il proprio credito, sicché non era al giudice consentito tenerne alcun conto.
6. In conclusione, rigettati i primi due motivi, dichiarato assorbito il terzo ed accolti il quarto per quanto di ragione ed il quinto, la sentenza va cassata con rinvio a diversa sezione della stessa corte d'appello perché decida la controversia nel rispetto degli enunciati principi e provveda anche a regolare le spese del giudizio di legittimità. Durata della locazione
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE
rigetta il primo ed il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbito il terzo, accoglie il quarto per quanto di ragione ed il quinto, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della corte d'appello di Palermo.
Così deciso in Roma, il 27 maggio 2004.
Depositato in Cancelleria il 3 agosto 2004