Art. 1585 Garanzia per molestie

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio (1168

Sentenza della Cassazione

Garanzia per molestie

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 30 gennaio 1997 il sig. _________ convenne in giudizio il sig. __________ e ne chiese la condanna al risarcimento del danno, indicato in L. 3.500.000, asseritamente cagionatogli dalle molestie che questi aveva arrecato al sig. __________, conduttore di un immobile di proprietà di esso attore, molestie che avevano indotto lo stesso ________a recedere dal contratto di locazione ed a chiedere ed ottenere la restituzione della somma di L. 2.500.000 già versata a titolo di canone. Resistendo il convenuto con sentenza dell'8 novembre 1997 l'adito Giudice di Pace di _______accolse la domanda, peraltro riducendo equitativamente a L. 1.750.000 l'ammontare del danno. In riforma di tale decisione appellata dal __________, con la sentenza, ora gravata, il Tribunale ha respinto la domanda - dichiarando pertanto assorbito l'appello incidentale del __________relativo all'ammontare del danno: così deve essere intesa, sul punto, la pronuncia -, osservando che a norma dell'art. 1585 c.c. il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi; legittimato ad agire contro costoro è, in tal caso, lo stesso conduttore, talché non v'era nesso causale tra la condotta del __________ed il recesso del conduttore dal contratto di locazione. Per la cassazione di tale decisione il ____ha proposto ricorso, affidato a tre motivi, cui il _______resiste con controricorso, con il quale ha preliminarmente eccepito l'inammissibilità del ricorso perché notificato a lui personalmente e non al suo procuratore. MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Il ricorso risulta notificato (tempestivamente, come del resto è incontroverso) personalmente ed a mani proprie dell'intimato in data 26 aprile 2000, mentre il controricorso risulta ritualmente notificato al procuratore del ricorrente il 19 maggio successivo e, dunque, nel termine di cui al primo comma dell'art. 370 c.p.c. Ne segue l'infondatezza dell'eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dal controricorrente, il quale, a sostegno di essa, osserva che a norma dell'art. 330 c.p.c. il ricorso stesso avrebbe dovuto essere notificato al procuratore dell'intimato nel giudizio di appello.
È infatti vero che in tal senso dispone la norma invocata (primo comma seconda ipotesi, applicabile nella specie), e tuttavia, l'inosservanza di essa comporta la nullità della notificazione, rimasta sanata dalla valida e tempestiva notificazione del controricorso. Garanzia per molestie
2) Con il primo motivo del ricorso il ricorrente deduce che la sentenza impugnata ha del tutto ignorato il profilo della responsabilità per fatto illecito del Giardina causativa del legittimo recesso del conduttore dal contratto di locazione stipulato con esso ricorrente, ed addebita alla pronuncia vizio di motivazione su tale punto decisivo ed in relazione all'art. 2043 c.c.. Con il secondo e terzo motivo il ricorrente allega la violazione degli artt. 1578, 1585 e 2043 c.c., sotto il profilo che nella specie è stata esercitata l'azione prevista dall'art. 2043 c.c. e che il recesso del conduttore fu legittimo e conseguente all'illecito del Giardina.
I tre motivi, strettamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente.
Il Tribunale ha escluso il nesso di causalità tra il comportamento del Giardina ed il recesso del conduttore sul rilievo che a norma del secondo comma dell'art. 1585 c.c. il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di terzi che, come nella specie, non pretendano di avere diritti sulla cosa locata, ed ha aggiunto che, in tal caso contro il terzo può agire lo stesso conduttore il quale non può invece pretendere di essere garantito dal locatore non essendo a lui ascrivibile alcun inadempimento. Osserva la Corte - premesso che nella specie non viene inconsiderazione il rapporto tra locatore e conduttore bensì, ed ai sensi dell'art. 2043 c.c., quello tra il locatore ed il terzo, e premesso inoltre che l'accertamento del nesso materiale di causalità tura la condotta (omissiva o, come nella specie, commissiva di quest'ultimo), posta a fondamento della domanda, e l'evento dannoso, involge una questione di fatto, come tale rimessa al giudice del merito, la cui decisione non è sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata ed immune da vizi logici e giuridici - che le censure elevate dal ricorrente sono fondate. Garanzia per molestie
È infatti vero che, in base al secondo comma dell'art. 1585 c.c., il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, a fronte delle quali lo stesso conduttore può agire in nome proprio contro il terzo, e, tuttavia o il Tribunale ha trascurato di considerare che tale norma disciplina i rapporti, che nella specie non vengono in considerazione, tra locatore e conduttore, e che la facoltà del conduttore - così espressamente qualificata dalla norma - di agire personalmente contro il terzo è, appunto, una facoltà e non certo un obbligo, e non esclude pertanto il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica.
Nella specie era stato dedotto a fondamento della domanda, accolta dal primo giudice, che, a fronte delle molestie di fatto del Giardina nei confronti del Malato, questi ed il Mazzeo, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, avevano consensualmente risolto il contratto di locazione, risoluzione sulla quale l'attore ha fondato la richiesta di condanna del Giardina al risarcimento del danno cagionatogli e consistito nella restituzione del canone locativo. Tali termini della questione non sembra siano stati esattamente intesi dal Tribunale, il quale ha richiamato una norma - il citato art. 1585 c.c. - che afferisce ad un diverso rapporto e ha omesso di considerare che, per il principio anche costituzionale della libertà economica (art. 41 Cost. primo comma e artt. 1321, 1322 e 1372 c.c.), legittimamente le parti di un rapporto di locazione abitativa possono risolverlo consensualmente a fronte di gravi molestie (consistite nella specie, come si afferma, nel lancio di un secchio d'acqua frammista a nauseabondi elementi evacuati dal cane) arrecate da un terzo al conduttore e che pregiudichino il normale godimento dell'immobile, e che, in tal caso, nulla vieta al locatore di agire in giudizio contro il terzo ai sensi dell'art. 2043 c.c. Costringere il conduttore a continuare nondimeno a detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo - come ha affermato il Tribunale -, è manifestamente contrario al suindicato quadro normativo o posto esplicitamente od implicitamente, a fondamento della domanda. Si impone, pertanto, la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altro giudice - che si designa nel Tribunale di Marsala - il quale riesaminerà l'appello principale attenendosi ai criteri dianzi enunciati nonché l'appello incidentale rimasto assorbito, ed all'esito regolerà anche le spese del presente giudizio. P.Q.M. Garanzia per molestie
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Marsala.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Corte, il 19 maggio 2003.
Depositato in Cancelleria il 10 ottobre 2003