Responsabilità del mediatore

Nell'attuale sistema normativo, quale risulta delineato dalla legge 3 febbraio 1989 n.39, il mediatore e' un operatore specializzato e, come tale, e' tenuto nello svolgimento della sua attivita' ad osservare la diligenza qualificata richiesta all'operatore professionale. Ne consegue che l'obbligo di informazione gravante sul mediatore ex art. 1759 cod.civ. comprende non soltanto l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con l'uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale. Il grado di diligenza richiesto al mediatore professionale deve essere commisurato sia alle caratteristiche dell'affare che al livello di organizzazione del mediatore. Pertanto, se "l'affare" presenta particolari caratteristiche, il mediatore e' tenuto ad una piu' penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell'affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, puo' agevolmente procurarsene la conoscenza (Nella specie il mediatore professionale aveva procurato e ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto, immediatamente vincolante per l'acquirente, relativa ad un immobile che era risultato gravato da iscrizioni e trascrizione pregiudizievoli in sede di stipula del contratto definitivo. Le trattative si erano svolte al "buio", essendosi ciascuna parte impegnata a sottoscrivere il preliminare di compravendita immobiliare senza conoscere l'altra ed il mediatore, nel corso delle stesse trattative, aveva avuto un ruolo di attiva assistenza. La Corte ha confermato l'affermazione di responsabilita' del mediatore professionale, fondata anche sul rilievo che quanto emerso implicava, secondo un criterio di buona fede, un ampliamento dell'ambito di affidamento del cliente sulla correttezza e diligenza del professionista e l'assunzione implicita da parte di costui dell'obbligo di procurarsi, anche con mezzi propri, la conoscenza delle circostanze relative alla sicurezza dell'affare).

Per integrare uno degli elementi essenziali del contratto di mediazione è necessario che il mediatore sia un soggetto imparziale e che la sua attività consista nel mediare fra le parti poste in contatto per la conclusione dell'affare. Qualora, invece, l'attività dell'intermediario è prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti si rientra nell'ambito del procacciamento oneroso d'affari che non è soggetto all'applicazione del disposto dell'art. 6 della legge 3 febbraio 1989 n. 39.

Riferimenti normativi:	Cod. Civ. art. 1760
	Legge 03/02/1989 num. 39 art. 6

Sentenza della Corte di Cassazione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 3 aprile 1997, la società Casa di cura ____ s.r.l. ed il dr. Pe____ convenivano, dinanzi al Tribunale di B____, la Banca "____" (da ora, breviter Banca ____) ed agivano per la condanna della convenuta al pagamento della somma di lire 500 milioni oltre IVA, con interessi legali dal dovuto al saldo, oltre il risarcimento del danno da ritardato adempimento. La causa petendi si fondava su una intesa o aktenvermerk, sottoscritta in Insbruck, mediante la quale la Casa di cura assumeva l'obbligo di rilasciare l'immobile locato e, unitamente al dr ____, lo obbligo relativo all'utile interessamento per la vendita dell'immobile locato alla Provincia autonoma di Bolzano, entro il 24 aprile 1996, e la Banca assumeva l'obbligo del pagamento della somma di lire 500 milioni come corrispettivo, nel caso di realizzazione della vendita.
Si costituiva la Banca ____ e contestava il fondamento della domanda, spiegando riconvenzionale per 209 milioni. La lite era documentalmente istruita e con sentenza del 21 luglio 1999 il Tribunale rigettava sia le domande attrici che la riconvenzionale, compensando integralmente le spese tra le parti. In particolare il Tribunale osservava che:
a. la domanda principale, diretta al pagamento della somma di lire 500 milioni, si fondava sull'atto detto acktenvermerk, non contenente alcuna clausola compromissoria; e che detto accordo prevedeva l'attribuzione agli attori di un compenso a carattere provvisionale, condizionato alla emanazione di una delibera definitiva di acquisto da parte della Provincia entro il 30 aprile 1996; b. che la condizione non si era avverata nel termine stabilito e che pertanto nulla era dovuto per il titolo azionato dagli attori. La decisione era appellata dagli attori che ne chiedevano la riforma, resisteva la Banca. Con sentenza del 24 settembre 2001 la Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, così decideva: in riforma della sentenza impugnata, condanna la Banca appellata a pagare agli appellanti (Casa di cura e dr: ____) sotto il vincolo di solidarietà attivala somma di lire 500 milioni, oltre interessi legali dal 3 aprile 19967 al saldo, e con la vittoria delle spese dei due gradi del giudizio. Contro la decisione ricorre la Banca, deducendo due motivi di gravame illustrati da memoria, resistono le controparti con contro ricorso e memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è infondato in ordine ai motivi dedotti per le seguenti considerazioni.
Nel PRIMO MOTIVO si deduce l'error in iudicando sulla base degli obblighi derivanti dalla transazione, ed in particolare sulla natura del termine entro il quale le parti attrici (casa di cura e dr. P____) avrebbero dovuto ottenere il provvedimento di delibera dell'acquisto dell'immobile, dove era sita la casa di cura, da parte della Provincia di Bolzano. Termine convenuto entro il 30 aprile 1996,mentre il provvedimento della Provincia era emanato il 6 maggio 1996.
La tesi del ricorrente è che il corrispettivo per la attività di gestione dell'affare deve ritenersi avere natura di provvigione (ff 18 del ricorso) e che il termine convenzionale è termine di efficacia collegato a condizione sospensiva. Si assume infine che gli attori avrebbero dovuto dare la prova di avere i requisiti previsti dalla legge 1989 n. 39 art. 6, per poter far valere un credito derivante da attività di mediazione.
Così riassunto sinteticamente il motivo, che si dilunga sul contenuto dell'atto transattivo e sulle ragioni che hanno indotto le parti a sottoscriverlo, per poi assumere la tesi di una falsa interpretazione dell'atto da parte dei giudici di appello, con conseguente errore circa la natura del termine, occorre tener conto dei due punti decisivi che il motivo deduce, secondo un ordine logico. Il profilo più delicato attiene alla nullità del patto relativo alla debenza della somma di lire 500 milioni in relazione alla attività di gestione dell'affare da parte della casa di Cura e del dr. P____, in favore della Banca T____. I resistenti osservano come in sede di costituzione in appello (v. comparsa di costituzione del 25 febbraio 2000) la Banca ebbe a rinunciare all'eccezione di non debenza delle somme richieste nell'atto introduttivo e che tale rinuncia impediva alla Banca di riproporla in questa sede. Senonché la normativa della legge 3 febbraio 1989 n.39 è a carattere imperativo (perché riguarda l'ordine pubblico economico nei rapporti di gestione degli affari, da affidarsi a soggetti qualificati ed esperti oltre che affidabili) e dunque anche la eventuale rinuncia alla eccezione, ancorché valida non preclude alla Corte di rilevare, anche di ufficio, la nullità, sempre che la fattispecie ricada sotto la legge richiamata. Ma è la qualificazione della natura della prestazione che viene in gioco:
l'elemento essenziale del negozio di mediazione (incluso nel maggior contratto di transazione) è, per chi assume la veste di mediatore, quello di essere un soggetto imparziale, che media tra le parti che pone in contatto per la conclusione dell'affare.
(Cfr. per la nota di imparzialità: cass.25 febbraio 1997 n.1995 e 16 gennaio 1997 n.392). Nel caso di specie emerge
inequivocabilmente, proprio dalla lettura della transazione (ampiamente citata nel ricorso) che la Banca si giovava dell'azione degli intermediari, esclusivamente nel proprio interesse, risultando essere il dominus dello affare, cui era collegato il termine di adempimento. Si tratta dunque di una attività che non rientra tra quelle vietate dalla legge speciale (v: Cass. 1 giugno 1998 n. 5372, 13 maggio 1977 n. 1917, 20 settembre 1996 n. 316) bensì quella di un procacciamento di affari oneroso, nell'esclusivo interesse della Banca (art. 2028 e ss c.c.) e cioè di un patto negoziale oneroso con elementi di atipicità per la remunerazione della prestazione, ma lecito in relazione alla natura dello affare (art. 1322 secondo comma c.c.) e degli interessi meritevoli di tutela (assicurare lo acquisto immobiliare con destinazione di casa di cura da parte della Provincia di Bolzano).
Non operando l'imperatività della disciplina speciale, che attiene alla diversa figura della mediazione, la actenvermerk contiene un patto oneroso perfettamente valido e la rinuncia della Banca alla eccezione preclude la riproposizione in questa sede della medesima come eccezione di nullità, peraltro infondata, per le precisazioni date.
Resta allora da esaminare il secondo punto decisivo, relativo alla natura del termine, e verificare se lo stesso risulti essenziale in relazione alla prestazione ed alla natura dell'affare gestito. L'affare è stato concluso con un ritardo di sei giorni rispetto al termine convenuto, ed i giudici del merito hanno ritenuto che non si trattasse di un termine di decadenza o relativo a condizione (che il ricorrente indica erroneamente a ff 25 come sospensiva). Si tratta invece, come esattamente inteso dai giudici del merito, di un termine utile, non essenziale, prorogabile; e dunque il realizzarsi dell'affare, per lo interessamento fattivo dell'incaricato determina l'obbligo della Banca di rispettare i patti e di erogare le somme stabilite per il risultato dell'affare.
L'interpretazione compiuta dai giudici del merito concerne una quaestio voluntatis ed esprime una interpretazione logica ermeneuticamente corretta e non sindacabile in questa sede. NEL SECONDO MOTIVO si deduce l'errata attribuzione delle spese del giudizio alla Banca, posto che almeno in parte vi era una reciproca soccombenza. Il motivo è infondato per la ragione che la Corte ha tenuto conto del principio della soccombenza prevalente, secondo un prudente apprezzamento discrezionale, non sindacabile in questa sede. (Cass,6 febbraio 1992 n. 716, 9 novembre 1981 n. 5914, Cass. 10 novembre 1988 n. 6772 tra le tante). Al rigetto del ricorso segue la condanna della Banca ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio nei confronti dei resistenti, nella misura indicata nel dispositivo.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna la ____alla rifusione in solido, in favore della Casa di cura ____ e di ____, delle spese ed onorari di questo giudizio di cassazione, che liquida in euro 100,00 per spese e in euro 6000 per onorari.
Così deciso in Roma, il 21 novembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 19 agosto 2003.